私のマンション投資への一考

"私は現在37才、英国系投資顧問会社に勤めています。私自身、マンション投資に関してはいわゆるビギナーで、今年に入ってから札幌円山付近のワンルームを2軒購入しただけです。なので「鉄人シリーズ」に寄稿できる資格はないのです。ただ私は投資顧問会社で13年間、証券投資を通じで世界の森羅万象に触れてきており、最近これからの自分の資産形成にとってマンション投資の有益性を実感しました。それをご紹介することで読者の方々の参考になれば幸いです。"

日本の年金制度のピンチ！

"　現在は私は年金資産運用に携わっており、年金制度のかかえる問題に資産運用者として直面しております。最近マスコミでも年金の問題がとりあげられていますが、それらを整理し、私なりの意見も加えますと、4つの点があげられます。

1.急速に進む高齢化
　2010年ごろには日本が世界一の高齢国になることはよく報道されています。

2.少子化
　平成7年の出生率は1.43人と史上最低となり、厚生省の試算ではこの傾向が続くと次世紀の半ばまでに日本の人口が半減するそうです。少子化には色々な原因があるでしょうが、厚生省ではやっとこれから調査を開始する方針なので具体的な対策が出されるのはずっと先のことでしょう。高齢化にますます拍車がかかります。

3.予定利率5.5％に基づいた確定給付制度
　年金制度が設立された当時の日本経済は高い名目成長率を誇り、長期金利も7〜8％の水準にありました。株価も上昇トレンドのなかにあり、5.5％という投資収益予定率は当時としては控え目に感じられました。ところがバブル崩壊後、日本経済はデフレーションを経験し、株価の下落と金利の大幅な低下がおこりました。景気は循環的なものであり、回復局面もやがて訪れるでしょうが、これからは労働人口の減少に伴ない日本の滞在成長率の低下が予想されます。このため名目値でみた経済成長率は低位での長期化が予想され、これに伴ない金利水準も長期に渡り低水準で推移するでしょう。5.5％の予定利率に対する「逆ざや」の状態は長く続くでしょう。

4.株主を軽視した日本的経営
　年金資産にとって重要な投資対象である株式ですが、株価の将来はあまり明るいとは思えません。なぜなら日本の企業の経営者の考え方がいまだ「株主資本に対する利益を伸ばすこと」ではなく、「売上を伸ばし規模を大きくすること」だからです。さらに官民共に株式市場を資金調達の場だと考え、株式市場が堅調に推移するとやれ政府株放出だ転換社債発行だのと供給圧力を市場にもたらしています。もちろん個別には大きく株価が上昇する企業も数多くあるでしょうが、市場全体が右肩上がりのトレンドに戻るのはまだ時間がかかると思います。低金利と合わせ、年金資産の投資収益低迷はしばらく続きそうです。
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"　これら以外にも年金に関する問題は多くありますが、遠くない将来、年金制度は大幅な見直しを余儀無くされ、私が年金受給資格に達するころ（これも現在は65才ですが私がその年齢になるころには70才ぐらいになっている可能性もあります）には予定されている給付金は大きく目減りしているでしょう。福祉面において先進国だといわれているスウェーデンやフランスでは、政府が過去約束した給付金の削減に追い込まれ大きな社会問題となっています。

　さらに終身雇用制や年功序列が崩れつつある今、働き盛りのうちに15年〜20年後の経済基盤を固める必要性を痛感しました。

　札幌のマンションは築年数10年未満の物件で8％程度の利回りがあり十分魅力的でした。またローンを組めば比較的少ない手元資金で投資できるし、節税効果もあり、まさに将来の資産形成という目的にピッタリでした。"

"　もう一つ私が将来のために投資しているものがあります。それはドル建債権です。当然為替リスクが伴ないますが、円は85年のプラザ合意前の水準と比較すると、2倍以上上昇した水準にあります。長期的に見ると、通貨はその国のファンダメンタルズを反映しますが、先述した日本の持つ種々の問題を考えると日本の国際市場における相対的な経済力はピークを打ったという気がします。このため円もかつての英ポンドや米ドルが辿ってきた道を行く（通貨が国力に合わせ弱くなっていく）と思われます。もし私に充分な資金力があれば米国でのマンション投資もやってみたいと考えています（米国の地方都市、フェニックス、アリゾナ州では15％程度の利回り物件があります）。私の見通しがはずれ、円高が進んだ場合は、割高なアメリカ旅行でも楽しむつもりです。

　以上、勝手な私見を述べましたが、少しでも読者の方にとって参考になれば幸いです。"