不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

帰ってきたシン第2の鉄人   東京都在住 加藤隆

New!!「多忙リーマンは どのように不動産経営をすべき?」

【コロナブーム、ロシア・ウクライナ戦争】
2019年末からのコロナブームから3年近く経ちましたが、改善の兆しは見えません。又、2022年勃発したロシアとウクライナの戦争も、同様です。日本は、1990年平成バブル崩壊後、2012年のアベノミクス・ミニミニバブルで若干盛り返したかに見えましたが、2022年7月8日安倍元首相暗殺事件もあり、幕を閉じました。

【国の状況】
日本を含む各国は、コロナブーム、ロシア・ウクライナ戦争の影響もあって、経費は増え、財政難は一層過酷なものとなり、紙幣・国債を乱発しております。紙幣・国債は、現代では、金(ゴールド)に紐付いていない為、理論上は、無限に発行することが可能です。その代わり、紙幣・国債の価値は下がっていきます。このことは、インフレを意味します。つまり、お金の価値は下がり、逆に、物の価値はあがるということです。物の中でも、特に、数に限りのある貴金属・不動産は、顕著です。資産運用で言えば、現金・預貯金ではなく、貴金属・不動産、特に、立地の良いエリアの不動産にしておくこととなります。国の方は、財政難で、年金制度は、事実上、崩壊しています。取られる年齢はどんどん若くなり、取られる金額はどんどん増えています。その一方、支給年齢はどんどん遅くなり、支給金額はどんどん減っています。今では65歳から支給ですが、70歳から説・75歳から説も聞こえてきだしています。国は、年金を支給できないから、各企業に、65歳迄働かせろとか言っています。しかし、通常、定年は60歳迄であり、その後は、再雇用・嘱託テーブル制度となり、仕事内容は変わらないのに、給料は半分から3分の1等と激減させられます。企業にとっては、非正規雇用の一環として、アルバイト・パート・派遣・業務委託等と同様に、高齢者も低賃金で雇用できるので、国と企業の思惑が一致しているのでしょう。

【企業の状況】
リーマン(サラリーマン)にしてみれば、コロナブーム・ロシア・ウクライナ戦争の影響もあって、物価は上昇する一方、減給・リストラ・倒産母さんのリスクを抱え、給料・賞与・退職金・企業年金もあてにはならない時代になっています。企業では、従業員等スタッフの面倒を見切れなくなった為、副業解禁・斡旋といった動きをしている企業も出始めています。

【リーマンの取るべき道は?】
昔のリーマンのように、勤め先・国のみに依存できる時代ではありません。勤め先の給料・賞与・退職金・企業年金、そして、国の年金のみに頼るのは、リスクが高くなっています。勤め先からの給料等以外からの収入の道を確保し、資産を形成していくことが重要となってきます。資産運用としては、預貯金・外国為替・貴金属・株・不動産等がありますが、安定収入足りうるのは、不動産経営のみです。

【不動産経営】
不動産経営は、家賃という安定収入(インカムゲイン)・あわよくば売却益(キャピタルゲイン)、節税機能があります。預貯金・外国為替は、低金利でほとんど利子は無く、インフレでは目減りします。貴金属・株は安定収入は無く、値上がり益期待のみです。貴金属・株のように、決まった相場があるわけではなく、相対相場で、インサイダー規制といった考えもなく、割安で購入し、割高で売却といった売却益もあり得ます。又、信頼できる不動産会社に業務委託すれば、ほとんど手間暇はかからず、自動操縦状態も可能です。

【不動産経営の注意点】
●融資受けは気をつける。
融資受けの場合、返済不能のリスクはありますので、充分注意することが必要です。又、悪徳金融機関もあります。「最後にすがる銀行」等は、悪徳不動産会社とグルになって、関係書類(健康診断書、預貯金通帳・株式一覧、重要事項説明書・売買契約書・手付金領収書、レントロール等)を自ら改竄し、融資を付け、実質価値のほとんどない物件を倍以上の値段で売却した結果、返済不能になった事件も起こりました。その点、現金購入の場合には、物件選定さえ間違わなければ、リスクはほとんど低減させることができます。又、融資受けの場合と違って、購入のスピード・確度は高く、売主にとっても有難い為、優先順位も高く、値引き交渉もし易くなります。何れにせよ、「最後にすがる銀行事件」もあって、不動産経営の融資受けは、現状では、ほとんど難しい状況にあります。何を隠そう、私自身も、「最後にすがる銀行」に、融資承認・金銭消費貸借契約書締結後、融資実行の1営業日前になって、特段の理由も無くドタキャンされ、違約金等で、6千万円の損失を被らされました。尚、7月4日には、小倉駅そば戸建てを、現金購入しました。
●不動産経営のことは、他言しない。
いくら、副業解禁・推奨の企業が出始めたといっても、未だ、副業禁止規程のある企業がほとんどです。あらぬ疑いをかけられないように、他言しないことです。又、同僚等から妬みをかいやすいので、注意が必要です。時には、誰かに相談したくなったり、自慢したくなることもあるかも知れません。そういった時には、勤め先の同僚等ではなく、不動産経営仲間と相談したり、話すことです。
●自分でやり過ぎない。
不動産経営者の中には、入居者募集・クレーム対応・修理・リフォーム・退去手続き等、何でも自分でやる人もいます。余程、そういったことが好きで、暇人ならば別ですが、時間と体を売っているサラリーマンには難しい話です。又、本来、経済的自由・時間的自由・精神的自由を得る為の不動産経営が、それでは、本末転倒虫になってしまいます。信頼できる管理会社に業務委託し、自動操縦することが肝要です。特に、区分所有マンションにあっては、戸建て・一棟アパート・一棟マンションと違って、管理組合・建物管理会社がありますので、建物の管理や、長期修繕積立金(外壁・天井・水回り等)の制度は整っています。

【まとめ】
今までは、「◎◎会社の〇〇」といった発想でしたが、今後は、一個人としての「〇〇」・「不動産経営者〇〇」といった発想が望まれます。因みに、私の場合は、商業出版できるレベルまでの複数のスキルを目指しました。「IT」と「不動産経営」です。そして、「不動産経営」のキャッシュフローが、給料を上回るように、つまり、給料や年金等が無くなっても、「不動産経営」のみでも生きていけるように目指し、定年迄には実現させることができました。

【加藤隆 プロフィール】
バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件109戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。「サラリーマンのままで、経済的・時間的・精神的自由を目標に、預貯金・外国為替・貴金属・株等の資産運用を経て、不動産経営歴35年。数々の失敗・バブル崩壊を生き抜き、リスク分散をモットーに、東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉・小倉に、区分所有マンション・一棟物アパート・一棟物マンション・戸建等、物件109戸を運営。総資産7億円―借入金4億円=自己資本3億円、年間家賃収入5千万円―借入金返済3千万円(内元本返済分2千万円)=キャッシュフロー2千万円(利益4千万円)。節税で、所得税・住民税ゼロ。」
• 加藤隆オフィシャルサイト http://kt-taka.net/

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