プロローグ
"不動産投資に当たっては、購入物件の選定についてのノウハウは、よく聞きますが、その後の、空室対策については、余り聞く機会が少ないようです。
そこで、今回は、経験も踏まえて、空室リスク軽減について、多少なりとも、お役に立てればと思い、筆（キーボード？）をとりました。
取り敢えず、今回は、全般論に渡って整理してみましたが、別途、機会がありましたら、夫々、詳しく、述べられればと思います。
Ⅰ．購入時、Ⅱ．賃貸中、Ⅲ．賃貸終了時、Ⅳ．賃貸募集時、Ⅴ．賃貸募集中、_．その他と、時系列的にまとめてみました。
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Ⅰ．購入時
"１．リスク分散
空室時のことも考慮し、小口の物件を分けて所有することにより、リスク分散を図ることが大切です。
都市・路線・駅・地域（住居・商業）、タイプ（単身者用・フアミリー用）、物件施工・販売会社、賃貸管理会社等です。
２．優良物件
（立地、居住用、低賃貸料・低管理委託費等）
空室リスクを減らす為には、何よりも、まず、優良物件を取得することです。物件選定については、それだけで、ポイントがかなりありますが、今回は、その趣旨がメインではありませんので、超重要ポイントのみに絞りますが、
①立地が良いこと
②不景気な昨今にあっては、事務所用より、居住用が良いこと
③低賃貸料の物件が良いこと
④低管理委託費等の物件が良いこと、等があげられます。
３．賃貸料保証契約（サブリース）の活用
多少、利益率は悪くはなりますが、安定収入を得る為には、賃貸料保証契約（サブリース）を利用するという手もあります。但し、札幌においては、その制度を使える業者は少ないです。
４．法人貸し（事務所貸し）
法人貸し（事務所貸し）だと、安定します。特に、その場所で、営業を行っている場合はそうです。私の場合も、長期間に亘って、あんま業を行っておられる方がおられますが、安定しております。但し、名義上、法人貸しであっても、従業員居住用とか、実質、個人営業で、居住用として使われている場合には、安定しておりませんので、注意が必要です。
５．フアミリー貸し
狭目の単身者用物件と異なり、広めのフアミリー用物件だと安定します。但し、利益率は若干、落ちますが。
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Ⅱ．賃貸中
"１．メンテナンス
各種設備（給湯器、エアコン、鍵等）が壊れた場合、入居者の立場に立って、早急に、対応してあげることが大切です。
資産価値維持・向上に繋がりますし、何よりも、出られて、空室になるよりは、ましです。
２．クレーム対応
近所に、うるさい人がいる等の場合、所有者として、賃貸管理会社・物件管理会社、管理組合、そのうるさい部屋の居住者・所有者等に、その旨を伝え、対処してもらうことも必要です。
３．更新
更新時には、賃貸料値上げ、更新料（慣習上、札幌はありません。）等、余り、欲張らないで、現状維持ならましだと思うことです。むしろ、値下要求がきたなら、できるだけ、対応してあげる位の気持ち・誠意も必要です。
Ⅲ．賃貸終了時
１．退去理由
退去理由は、参考迄に、賃貸管理会社に確認してもらうことです。転勤等、止むを得ない理由ならともかく、設備等、物件上の問題であるならば、今後の反省材料として、改善に努めることが大切です。勿論、立地、環境、広さ等、どうしようもない問題点もありますが。（部屋を、便利の良い場所に動かせたり、広くしたりはできませんものね。）
２．リフオーム
きちんとリフオームして、賃貸に出すことです。
資産価値アップにも繋がりますし、費用は、原則、経費で落とせます。第一印象が大切で、長期間、空室になっては、元も子もありません。
３．迅速な賃貸募集
賃貸借契約解約予告は、通常、１ケ月間以上前となっております。従い、賃貸管理会社から、その旨の連絡があった場合、即座に、次回賃貸募集の条件を伝え、賃貸募集をかけてもらうことです。中には、前入居者居住中で、部屋が見れない場合でも、入居予約が入り、ブランクがほとんど発生しないことも有り得ます。
（札幌第一パークハイツ、カサウイスタリア等は、入居者順番待ちの人気物件です。）
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Ⅳ．賃貸募集時
"１．低賃貸料（賃貸料・礼金・敷金）（他物件）
募集時には、他競合マンション、同一マンションの他部屋等の賃貸料、特に、現在、入居募集中のものの賃貸料を参考にし、それらよりも、低価格の好条件にすることが、早く、入居を決めるコツです。
２．条件（事務所、楽器）
管理規約に反しない範囲内で、事務所利用、ペット可、楽器可等、入居者可能性のパイを広げることです。
３．専任・プッシュ
賃貸管理会社に任せたとは言え、電話、電子メール等で、まめに、プッシュすることが大切です。うるさいと思われる位で、丁度良いかも知れません。私の場合も、社長以下各担当者に、毎日、電話攻勢をかけ、「加籐コール」と呼ばれて、恐れられていたとのことです。
４．募集（レインズ、本、インターネット、掲示板、看板、ビラ（同一マンション・近隣マンション・近隣社宅））レインズ、本、インターネット、掲示板、看板、ビラ（同一マンション・近隣マンション・近隣社宅）等、あらゆる手段を講じて、募集攻勢をかけることが、何よりも、大切なことです。金持ちは、インターネットを見ても、貧乏人は、見ないことも有り得ますので、立看板等も有効です。
５．自分で行動（建物管理会社・販売会社、旧所有者、知人）
賃貸管理会社に任せ切りでは駄目で、自分自身の問題として、自分からも動かなければ駄目です。建物管理会社・販売会社、旧所有者、知人等に聞いてみたりしてみます。私の場合も、建物管理会社から、入居希望情報が来たこともあります。又、知人にその旨、言っておいたところ、その知人の知人が入居希望ということで、見事、決まったこともあります。
私も、「宅地建物取引主任者」等資格は保有しており、ある程度のノウハウはありますが、手間暇・確実性・公正性を考慮し又、なまじ、知人の知人ということで、やりづらい点もありましたので、第三者を介した方が良いと思い、業者を介しました。（その業者も、私の方が早く、入居者付けをしたことに鑑み、手数料は通常、賃貸料１ケ月分のところ、半分しか要求してきませんでした。）尚、「専属専任媒介契約」の場合、自己取引も不可、「専任媒介契約」の場合、他業者取引は不可、「一般媒介契約」のみ、全て可となっております。
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Ⅴ．賃貸募集中
"１．値下要請
値下要請には、ある程度、考慮してあげることです。できれば、例月の賃貸料よりも、一度きりの礼金（慣習上、札幌はありませんが。）、原則、返金義務のある敷金等で、考慮することも一考の価値があります。
２．条件
事務所利用、楽器（ピアノ）演奏、共同賃借等、色々な要望が来ることもありますが、管理規約に反しない範囲内で、なるべく、対応してあげることです。管理規約は、事前に、整備しておくことも重要です。
３．協力（駐車場等）
駐車場希望等の場合、近くの駐車場を探してあげる位のサービス精神も重要です。（その義務はありませんが。）
_．その他
１．不動産ノウハウ
売買・賃貸・管理等、不動産販売・賃貸管理・建物管理会社に任せ切りにするのではなく、自分自身に不動産全般に亘って、ある程度のノウハウを蓄積することも大切です。そうすることで、他社とも、対等に、交渉することも可能になります。
私の場合も、「行政書士」、「宅地建物取引主任者」、「甲種防火管理者」、「上級救急救命」等、資格を取得しましたが、更に、「管理業務主任者」・「マンション管理士」、「司法書士」等の勉強もしております。
それでは、皆さん、頑張りましょう！！
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