不動産用語集


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市街地開発事業等予定区域の区域内の制限

 【しがいちかいはつじぎょうとうよていくいきのくいきないのせいげん】

 都市計画の告示があった日から、市街地開発事業等予定区域において適用される制限のこと。

なお、「施行予定者」が定められている都市施設、「施行予定者」が定められている市街地開発事業についても同一の制限が適用される(詳しくは下記7)へ)。

1)趣旨
市街地開発事業等予定区域の都市計画が告示されると、その告示の日から3年以内に都市施設または市街地開発事業に関する「本来の都市計画」が決定される。さらにその後2年以内に、都市計画事業の認可が申請されなければならない。
従って、市街地開発事業等予定区域では早い時期に、都市施設整備事業・市街地開発事業に係る工事等が実際に開始される。
そこで、市街地開発事業等予定区域では、こうした近い将来の事業の実行に対して障害となるおそれのある行為を厳しく制限することにしているのである。

2)制限のあらまし
都市計画の告示があった日以降、次のa)およびb)の制限が課せられる。その反面、次のc)により土地所有者は土地の買取を要求することができる。
a)建築物の建築、工作物の建設、土地の形質変更の制限(下記3)・4)へ)
b)施行予定者による「土地建物等の先買い」(下記5)へ)
c)土地所有者から施行予定者に対する「土地の買取請求」(下記6)へ)

3)建築物の建築、工作物の建設、土地の形質変更の制限
都市計画の告示があった日以降、建築・建設・土地の形質変更を行なうには知事(指定都市等では市長)の許可が必要である(都市計画法第52条の2第1項)。この許可について次の点が重要である。

ア)建築物の建築には知事(指定都市等では市長)の許可が必要。なお、ここでいう「建築」とは「新築、増築、改築、移転」を指す(都市計画法第4条第10項)。
イ)工作物の建設、土地の形質変更(宅地造成等)にも知事(指定都市等では市長)の許可が必要。
ウ)容易に移転除却ができる建築物や都市計画に適合した建築物であっても、知事(指定都市等では市長)は建築を不許可とすることができる。
エ)軽易な行為などを行なう場合には、知事(指定都市等では市長)の許可は不要。(下記4)へ)。

4)許可が不要とされる要件
管理行為・軽易な行為、非常災害のため応急措置として行なう行為、都市計画事業の施行として行なう行為については、許可が不要である(都市計画法第52条の2第1項但書)。
管理行為・軽易な行為としては、「車庫、物置その他これらに類する附属建築物(木造で2階以下かつ地階を有しないものに限る)の改築又は移転」などが定められている(都市計画法施行令第36条の2)。

5)土地建物等の先買い
土地建物等の有償譲渡(※)をしようとする者は、事前に施行予定者(国の機関・都道府県・市町村・その他の者)に届出をしなければならない。施行予定者はこの届出のあった土地建物等を優先的に買い取ることができる。
この先買い制度は、施行予定者が先買い制度に関する公告を行なった日の翌日から10日を経過した日から適用される(都市計画法第52条の3)。
(※)ここでいう「土地建物等の有償譲渡」とは「土地の有償譲渡」または「土地と建築物等を一体とした有償譲渡」を指す。従って、建築物のみを有償譲渡する場合には、先買い制度は適用されない。また有償譲渡とは「売却」「交換」を指す。

6)土地の買取請求
土地所有者は、施行予定者(国の機関・都道府県・市町村・その他の者)に対して、土地を時価で買い取るべきことを、いつでも請求できる。
ただしその土地に建築物・工作物・立木法により登記された立木がある場合には、この買取請求ができない。またその土地に他人の権利(地上権・賃借権・抵当権など)が設定されている場合にも、この買取請求ができない。(都市計画法第52条の4)

7)「施行予定者」が定められている都市施設・市街地開発事業について
「施行予定者」が定められている都市施設、「施行予定者」が定められている市街地開発事業については、都市計画法第60条の2第1項の規定により、都市計画の告示から2年以内に都市計画事業の認可を申請しなければならない。このため厳しい制限を課す必要があるので、上記2)から6)と全く同一の制限が課せられている(都市計画法第57条の2から第57条の5まで)。
(なお、施行予定者が定められていない都市施設・市街地開発事業については「都市計画施設の区域内の制限」「市街地開発事業の施行区域内の制限」を参照のこと)


市街地開発事業の施行区域内の制限

 【しがいちかいはつじぎょうのせこうくいきないのせいげん】

 都市計画の告示があった日から、都市計画で定められた市街地開発事業の施行区域(※1)において適用される建築制限のこと。

1)趣旨
都市計画の告示(都市計画法第20条第1項)により市街地開発事業の都市計画が正式に効力を生ずると、その市街地開発事業の施行区域内では、近い将来において市街地開発事業に関する工事等が実行されることとなる。
そこでこうした将来の事業の実行に対して障害となるおそれのある行為(建築行為)は原則的に禁止しておくのが望ましい。このような理由により、都市計画の告示の日以降は、市街地開発事業の施行区域では下記2から6の建築制限が適用されるのである。
(なお、都市施設の区域でも下記2)から6)と同一の建築制限が行なわれる。「都市計画施設の区域内の制限」参照)

2)建築制限のあらまし
都市計画の告示があった日以降、市街地開発事業の施行区域において、建築物を建築するためには知事(指定都市等では市長)の許可が必要である(都市計画法第53条第1項)。この許可について次の点が重要である。

ア)建築物の建築には許可が必要。ここで建築とは「新築、増築、改築、移転」を指す(都市計画法第4条第10項)
イ)土地の形質変更(宅地造成等)は許可が不要。工作物の建設も許可が不要。
ウ)容易に移転除却ができる建築物や都市計画に適合した建築物については、知事(指定都市等では市長)は必ず建築を許可しなければならない(下記3)へ)
エ)軽易な行為などを行う場合には、知事(指定都市等では市長)の許可は不要(下記4へ)。
オ)知事(指定都市等では市長)が指定した土地(これを「事業予定地」という)では、上記ウ)が適用されない(下記5)へ)
カ)市街地開発事業の都市計画に「施行予定者」が定められている場合には、さらに厳しい制限が課せられる(下記6)へ)

3)建築が許可される要件
市街地開発事業の施行区域内の建築制限は、将来の事業の実行において障害になるような建築を排除する趣旨であるので、障害にならない建築については知事(指定都市等では市長)は必ず許可をしなければならない。
具体的には次のア)またはイ)のどちらか一方に該当すれば必ず許可される(都市計画法第54条)。
ア)都市計画に適合すること(※2)
イ)建築しようとする建築物の主要構造部が木造・鉄骨造等(※3)で、階数が2階以下で地階を有しないものであり、かつ容易に移転しまたは除却できること

4)建築許可が不要とされる要件
管理行為、軽易な行為(※4)、非常災害のため応急措置として行なう行為、都市計画事業の施行として行なう行為については、建築の許可が不要である(都市計画法第53条第1項)。

5)事業予定地について
4種類の市街地開発事業の施行区域内の土地はすべて「事業予定地」と呼ばれる(都市計画法第55条第1項)(※5)。この事業予定地では、上記3)の要件を満たす建築であっても不許可となる場合がある(詳しくは事業予定地内の制限へ)。

6)施行予定者が定められている場合について
市街地開発事業の都市計画において「施行予定者」が定められている場合には、さらに厳しい制限が課せられる(詳しくは市街地開発事業等予定区域の区域内の制限へ)。


資格証明書

 【しかくしょうめいしょ】

 会社の代表取締役などが商業登記簿に登記されていることを、登記所が証明する書面のこと。
正式名称は「登記事項に変更及びある事項の登記がないことの証明書」という。

この証明書に記載されるのは、一般的に次の事項である。

1)会社の商号
2)本店の住所
3)代表取締役の氏名と住所
4)上記1)から3)に変更がないこと
5)共同代表の登記がないこと
6)上記1)から5)について登記所の証明があること 


直床工法

 【じかゆかこうほう】

 鉄筋コンクリートの床スラブにカーペットやフローリングを直張りすること。
歩行性や遮音性向上、また転倒時の安全性確保のために、クッション性のある材料を採用した方がよい。

床面が均一であることが絶対条件であることは言うまでもないが、フロア全体を均一に仕上げる(バリアフリー)ためには、スラブと床の間に収蔵する配管類のスペース分スラブを下げることも必要となる。


敷居

 【しきい】

 開口部の下部に設けられる水平材。門の内外を仕切ったり、部屋を区切るために敷く横材で、同時に建具を受ける役目もする。建具の受け方は、戸の開閉形式によって異なり、レールを上に設けたり、溝を彫る等の手法がある。略して「敷き」とも。


敷金

 【しききん】

 主として建物の賃借人が、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため賃貸人に交付する金銭をいう(民法316条、619条2項参照)。このほか権利金、保証金等も授受されることがあり、その性格および内容は当事者の合意によることになるが、敷金は契約が終了して、建物等を明け渡した後に、未払賃料等があればこれを控除したうえで返還される点に特徴がある。賃借人は契約継続中に、敷金によって不払賃料に充当させることはできない。敷金返還請求権は建物等を明け渡したときに発生するから、賃借人の建物等の明渡しと同時履行の関係にない。また敷金には利息を付さないのが普通であり、建物等の所有権(賃貸人の地位)が移転したときは、新所有者に引き継がれる。


敷金

 【しききん】

 建物の賃貸借契約を新規に締結する際に、借り主から貸し主に対して、次のような目的のために預けられる金銭。

1)賃料の不払い・未払いに対する担保
2)契約により借主が負担すべき修繕費用や原状回復費用の前払い

将来契約が終了した場合には、上記1や2の金額を控除した残額が、借り主に対して退去後に返還される。なお関西等では「敷引」の慣行がある。


敷地

 【しきち】

 建築物のある土地のことを「敷地」という。

なお同一の敷地の上に2つの建築物がある場合には、建築基準法では、2つの建築物が用途上分けられないときは、同一敷地にあるものとみなすことになっている(建築基準法施行令1条)。
例えば、ある人の所有地の上に「住宅」と「物置」が別々に建っている場合は、この2つは用途上不可分であるので、別々の敷地上に建てたと主張することはできない、ということである。

ところで建築基準法では「敷地」が衛生的で安全であるように、次のようなルールを設定しているので注意したい(建築基準法19条)。
1)敷地は、道より高くなければならない(但し排水や防湿の措置をとれば可)
2)敷地が、湿潤な土地や出水の多い土地であるときは、盛り土や地盤の改良を行う。
3)敷地には、雨水と汚水を外部に排出する仕組み(下水道など)をしなければならない。
4)崖崩れの被害にあうおそれがあるときは、擁壁(ようへき)の設置などをしなければならない。


敷地延長

 【しきちえんちょう】

 ある土地が、狭い通路を通じて道路に出ることができるような形状になっているとき、その通路の部分を「敷地延長」と呼ぶ。
またこうした狭い通路をもつ土地全体のことを「敷地延長」と呼ぶこともある。
またこうした土地のことを、その形状が旗に竿をつけた形に似ていることから、こうした土地のことを「旗ざお地」と呼ぶこともある。


敷地権である旨の登記

 【しきちけんであるむねのとうき】

 一棟の建物を区分した各部分のことを、不動産登記法では区分建物と呼ぶ。
また区分建物がその敷地を利用するための法律上の権利(例えば所有権の共有持分)のことを、敷地利用権と呼ぶ。

区分建物と敷地利用権は、別々に処分することが可能であるとすると、権利関係がいたずらに錯綜する可能性があるので、法律(建物の区分所有等に関する法律第22条)では、区分建物と敷地利用権を常に一体で処分することを原則的に義務付けている。

そこで不動産登記法では、区分建物の敷地である土地については、「敷地権である旨の登記」という特殊な登記を記載することとしている。土地の登記記録において、「敷地権である旨の登記」がなされて以降は、区分建物と敷地利用権が常に一体で処分されることを明確にしている。

また区分建物の登記記録においても、敷地権の内容が表示される。(詳細は「敷地権の表示の登記」へ)


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