不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.

V.ふりかえり 私のマンション投資の20年(28)「運」か「必然」か

先般のラグビーワールドカップで日本の桜の戦士が南アフリカに勝ちました。日本中が大騒ぎになりました。ラグビー好きに言わせるとありえないことで、「これこそ奇跡だ!」と言っていました。私もTVを見ていたのですが、マスコミのインタビューに対して五郎丸選手が言った言葉を思い出します。「この勝利は奇跡ではない。必然です。」と。
「か、かっけーっ!」ビビっと背筋がしびれました。

何がそう言わせたのでしょう。圧倒的な練習量でしょうか。またそれらに裏打ちされた自信でしょうか。徹底的なデータ分析があったからでしょうか。
不動産投資にもこのような「運」だけではなく、「必然」があるのではないかと考えています。

私が今もマンション投資を続けていられるのは運がよかった面が多分にあるのは間違いないと思っています。その一つは、購入時に恵まれていました。だいたい物件価格が下がって利回りが高い時に購入できているということです。バブル崩壊後しかり、リーマンショック後しかりです。高い時に購入した記憶は、13物件中1物件。福岡の2LDKがリーマンショック前でした。この時は、指値をしたら、売り止めになり、逆に数日後値段が吊り上がって再登場した同じ物件を買うことになりました。あとで知りましたがミニバブルの時でした。

私が一番最初に持った物件は川崎のワンルームです。迷いましたが、最高の立地であるのが決め手でした。川崎駅近く。購入してすぐ賃借人が決まった時、「たぶんこの方当分出られませんよ」の不動産屋さんの担当者の言葉を今でも鮮明に覚えています。当時理由は聞きませんでしたが(これは最大の私のミス。聞いておくべきでした。)、居住者の方は13年近く住み続けてくださいました。たしか設備等の故障という故障はなかったと思います。だからほとんどが利益です。もちろん1000万を超えるような物件でしたからノンバンクの20年ローンで、月々支払いで持ち出しになりましたが、退去空室が一切なかったため、持ち出しは毎月ほんの少し(数千円)で済せることができました。

次に、リスク分散に97年にアパマンプラザから紹介して頂き購入した3物件はそれぞれが優秀で、札幌駅近くの抜群の立地のものが2つ。マンションのネーミング、エントランスの豪華さ。高級感たっぷりの入居率の良いものが1つ、収益を上げてくれていました。結果的には、最初の川崎の物件があまりにも順調だったので、リスクヘッジに購入したこの3物件が多少の入退去がありましたが、持ち出しは給料からの補てんで耐えられたという感じです。

もしマンション投資を早々にやめられた方があるとすれば、最初の予想外の出費や空室で低利回りなってしまい持ち出しがかさんだからではないでしょうか。「なにこれ!やってらんない!」持ち出しが我慢の範囲を超えたことが原因かも知れません。いずれ、利回りも平均的なところで落ち着くはずです。しかし、そこまで我慢することができなかったということではないでしょうか。

「運が良かったね!」と言われる方もあるでしょうが、そもそも札幌のことをまったく知らない、ましてや不動産会社となるとなおさらで、しかし不動産投資を書籍で研究しているうちに「札幌の不動産投資ならアパマンプラザに任せると安心」という本に出会えました。アパマンプラザがマンション投資のパイオニアで収益のあがる良質な物件を仲介していたということ。その著者に満足感を与えていたということ。満足していたからその著者はそのことを書いたということ。不動産投資で満足いく結果を出したいと思っていた私がその本を手にして読んだということ。そうなってくると、これらは「必然」ということになってきます。決して単なるラッキー(運)ではありません。

最初の川崎の物件に恵まれたこと。そして、リスク分散にその翌年アパマンプラザから3物件購入した。担当者に思いを伝え、買うたびに何度も飛行機で往復して厳冬の札幌を歩き回った。購入前には必ず下見して物件を決めて買った。今お陰様で少ない金額ですがキャッシュフローが出ているのはそうしたことの積み重ねがあったからではないかなと思っています。「運」ではなく、「必然」ではないでしょうか。持ち部屋はたった13部屋ですが、ちいさなことをコツコツ積み重ねてきたから今があると思います。

「運」か「必然」か。
18.の「入居審査の実例」のところでも、図らずしもコメントしています。

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入居審査の最終判断をするのはオーナーですが、そういう良質な入居者の方と出会わせてくださったのは賃貸管理会社の担当者です。その担当者の方のことは覚えています。担当者と入居審査でやりとりするからです。良質な入居者との縁をとりもってくださるのは何故か同じ担当者の方であることが多いです。申し込み者をしっかり見てくださっているな、と思います。何の縁か分かりませんがやはり感謝しかありません。良縁の仲人さんです。

「運じゃないの? 偶然じゃないの?」と言われそうですが。私はその担当者が紹介してくださったことに対して運であるとか思いません。面談や電話での情報の聴き取りの際に担当者と申し込み者との間では様々なやり取りが行われているはずです。その担当者の人柄があればこそ。必然だと思います。

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