不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.

New!!V.ふりかえり 私のマンション投資の20年(25)人との出会いから学ぶ

 マンション投資の良さはなんでしょうか? マンション投資の楽しさはなんでしょうか?様々な業種の人たちがマンション投資をしています。セミナー等ではいろんな人と出会い話せます。その一つ一つが人生の有意義な体験と思えますからマンション投資は止められません。

 マンションの管理員さん、賃借人、不動産会社の人、リフォーム業者の職人さん、オーナー仲間、それぞれの人の様々な考え方や価値観にふれることができます。会社勤めだけでは一生出会えないような、会ったことのないような世界の人と出会えます。

 セミナーでお会いする多くの方々が情報通で勉強熱心です。それはもう頭が下がります。サラリーマン大家さんはもう「宅建」当たり前の時代です。理由があります。知識武装していかないとリスクヘッジできませんし、競争に負けてしまうからです。また、まえにも書いたように管理員さんもまた管理員検定を取ってますます自分の仕事のスキルアップをしていらっしゃいます。シルバー世代になってもまだまだ働かなければなりません。管理員さんは今人気職だということです。

 私も今年から行政書士の勉強も始めました。見聞を深め、法律に強くなるためです。その中で、高齢社会対策基本法というのを最近知りました。高齢社会大綱では、なんと「人生90年時代」ということがしくみとして前提にされているとなっています。いつの間に90になった!?て感じです(笑)

 以前は70くらいまでは働くかな、とぼんやり考えていましたが、それより20年長い90歳。まあそこまで働くということはなくてもこれからの社会、80歳まで働くということはありうるだろうと思ってしまいます。高齢まで生きるならそれだけ働きなさいよ。自分のことは自分でしなさいよ。年金、他力本願ではいけませんよ。国にはそんな体力ありませんよ。ということを言っているのかも知れません。  

 経済的になんとかやっていけ、人との出会いで日々を楽しみ、気づいたらなに不自由なく生活できている。いつか体力がなくなり働けなくなり、歩けなくなったときでも、経済面では自立歩行できている状態にありたいと思っています。

 マンション投資も供給過多で家賃が下がりキャッシュフローがゼロになることも、また、売ろうにも値を下げても買い手がつかない状況になる確率もゼロではありません。しかしながら全部がそうなるわけではないと思います。「勝ち組」と「負け組」がますますはっきりとしてくるでしょう。マーケットの同じパイをオーナーは食い合っていくわけですから、借りて頂ける部屋を作り続けなければなりません。競争力を上げ、同じ家賃でも選ばれる物件でなければなりません。一部屋一部屋がちゃんと利益があがる、自立歩行できている、そんなマンション投資をすべきではないでしょうか。

 人間ばかじゃないから誰でも分かります。投資としてその物件がお金を生み出してくれる商品か、そうでない商品か。金にならない商品を人は買いません。ましてや次のデフレ、買い手市場になった時に、赤字物件をかかえているようでは遅いと思います。売りたくても売れないですし、負債があれば次の投資をしたくても銀行もお金を貸してくれません。

 「退去ゼロ」を目指し、入居から退去までの居住期間、サイクルを長くするにはどうすればよいのか?早期退去は賃貸人、賃借人 双方にとってメリットはありません。オーナーは自分のことだけを考えてしまいがちですが、引っ越し費用や、敷金、物の買い替え等々、賃借人にもお金がかかるのです。「退去ゼロ」のリテンションにはお互いのメリットがあります。

 しつこく言いますが、お隣の大国が倒れてきます。リーマンショック後の世界経済を救ったのはこの国だと思っていますが、ものには限度があります。そろそろ限界です。ガタイが大きいだけに倒れてきたときの経済波紋は想像以上です。先ず米国への相当な影響があるのは必須でしょう。米国に影響があれば日本への影響は甚大です。

 お隣の大国が倒れてくるイメージは、宮崎アニメの映画「もののけ姫」の最後、地上高くまで上がった妖気のデータラボッチがたたらばの山々に倒れ込んでくる。無数の火の粉が資源豊富な山々を覆い、燃やし尽くした。そんなシーンをイメージしています。

 多くの人が資産を手放します。その時勝負に備えるというのが私の考えです。世界の各地に不動産を購入する爆買いの彼らは日本の不動産をリスクヘッジで買っています。たぶんそうでしょう。他国の不動産と比べて利回りが良いですから、なによりも日本国が安全ですから手放しません。他国に比べると日本の不動産は安全で、堅いですから。

 でも、そうもいかない。持ちこたえられなくなる時は迫っています。アンテナを張りましょう。彼らが手放したその時に華麗に立ち振る舞えるかどうか。手放したお宝を拾えるかどうか。一個くらいは拾いたい(笑)。そう思っています。

 人との出会いからはいろんなことが学べます。ほんとうにいろんな人がいます。情報交換や意見交換、とても楽しく有意義です。そこからとるべき行動も見えてきます。株は一瞬ですが、不動産は値動きがゆるやかです。経済変化の中、「株の時間ゆっくりバージョン」の「不動産投資」を楽しむことにしましょう。

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