不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.

U.今後の展開を考える 私のマンション投資の20年(22) 唖然! 2か月ぶり・札幌

先ほどの「音の問題」を「現場主義」で対応しましたが、実は後日談があります。

その約2か月後、また札幌に行っています。こんどは賃貸が決まらないのです。また「現場主義」が必要となりました。

その部屋の退去は3月31日でした。次の賃貸付のタイミングとしては遅く良い退去時期ではありませんでしたが、3か月経過しても決まらないのです。別の賃貸管理会社に管理委託していましたが、物件は分譲貸しでグレード感ある建物、最上階角部屋の1LDK。ルーフバルコニー付きです。あの高梨紗羅が飛んでいる大倉山シャンツェが一望できる(前方方向に高いマンションが建つまで7、8年前までは見えていた(涙))自分の札幌の持ち物件で、No.1だと思っていた部屋です。放っておいても直ぐに賃貸が付くと思っていました。しかし待てど暮らせど賃貸が付きません。募集家賃は平均的です。一通りの原状回復リフォームは実施済です。

見に行って、「まさか!」 唖然としました。私のイメージしていたのとは程遠い部屋の印象でした。原状回復後の写真は送って頂き確認していたのですが、実際に現地で生を見ると「こりゃ、決まらんは!」と肩を落としたのを覚えています。

バブル期全盛に建てられた億ションの部屋が存在する重厚感ある外観のマンション。部屋も12年前オークションで購入した当時はとてもしっかりした良質感にあふれていました。 が、今見ると、部屋の設備全てが古臭く、内装クロスも張り替えたところとクリーニングしたところがあり、くすんで見える部分もありました。玄関スペースは暗い感じ、キッチンは天井照明が「昭和」のイメージの蛍光灯。窓ガラス底部やサイド部分には水垢が付着。バスも水垢が付着。クリーニングでは取れなかったのです。

感想としては、「この激戦札幌中央区、何千とも言われるマンションの募集中の部屋のその多くの中に埋もれてしまって、まったく目立っていない、光っていない。これじゃ1年たっても決まらない。」と思いました。ショックでした。どうしようか悩んでいる暇などありませんでした。あまりのショックで、もう直ぐにやるしかありませんでした。その場でリフォーム業者さんを手配し、見てもらい、目標家賃、賃貸付期間、ターゲット等全て希望をリフォーム業者さんに伝え、合意したうえで、再度2度目の原状回復に着手しました。20万ほどかかりましたが、優先順位をつけ、気になるところはほぼクリアしました。

私がいけなかったと思います。その賃貸管理会社の担当者には、原状回復について私の考えに従って次の募集の段取りを組んで頂きました。ローコスト・アプローチでした。良い部屋だから、ほんのちょっとの手直しで賃貸は早期に決まるという思い込みの元、費用を抑えた工事内容を依頼した私のミスでした。この部屋はOnly One Tasteで良い物件だという思い込み、自負のうえに胡坐をかいた私の大チョンボでした。この賃貸管理会社の担当者も迷っていらっしゃったんじゃないかなと思います。「Tさんの言われる通りにやったけど、これじゃ決まらないかも」と思っていらっしゃったんじゃないかなと思います。

アパマンプラザには全国に大勢のオーナーさんがいらっしゃいます。退去後の原状回復は現地確認される方もあればそうでない方もいらっしゃると思います。札幌は九州からだと飛行機に3時間も乗るそうです。もはや外国です。飛行機3時間は海外旅行の感覚です(笑)

遠方から現地確認に札幌へ行かれる人は、「退去後リフォーム前」と「リフォーム終了後」の両方を見られるのでしょうか。両方行くとなるとなかなか時間もお金もかかって難しいと思います。私はとても両方は見に行けないので、見るのはどっちかになるのです。以前は、リフォーム終了後の部屋を見に行っていました。きれいになった部屋を見て写真を撮って喜んでいました。でも最近は、退去後のボロボロの部屋を見に行きます。そこで事実をしっかり見て、こうしたいという思いを賃貸管理会社の担当者とリフォーム業者様に伝えます。その方が、部屋を目の前にしてですから、意思決定もとても早くできますし、納得のいく良い仕上げになります。どちらか一回見るのであれば、退去後すぐのボロボロを見た方がいいと思います。

さて、その決まらなかった自慢の部屋ですが、幸いにも工事終了後、一人目の案内で直ぐ決まりました。ターゲット通りの人で決めることができましたが、けっきょく4か月半、空室になってしまいました。

現場には、想像し得ないような真実があります。決まらない理由は現地にあります。自分の目で見れば明らかです。

2年程前ですが、アパマンプラザのホームページ「山さんの不動産日記」にこんなことが書かれていました。

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賃貸マンションで一泊
札幌はとても天候が良く中島公園を散歩する人が増えています。
公園内にはいろいろな種類の桜の木があり今も見頃です。
公園に緑が生え中島公園から近い賃貸マンションの需要が
増えています。

昨日、賃貸募集をしているライオンズマンション第2中島公園に
一泊しました。家具家電が付いていますので布団と枕、タオルケットを
持って気軽に泊まることができました。
体験してみるといろいろなアイディが浮かんできます。

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その道を知り尽くしたプロの方がここまでしていらっしゃいます。
「現場主義」の重要さを痛感します。

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