不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.

私のマンション投資の20年

 こんにちは☆ 第25の鉄人、鳥取のTTです。お久しぶりです。5年ぶりです。
TT と書くと涙マークに見えますが、だいじょうぶです。元気です!☆

 しかし、すごいですよね!某隣国における爆買い景気は。今、少し下火になってきているようですが、それでもイオンモール等でのショッピングのみならず、日本のいろんな評判人気スポットではかなりの好景気です。飲食店もそうです。私は永く飲食業界にいましたので、未だにお店に入るとその店のセールスを計算する習慣があります。客層も観察します。先日札幌へ行った時も札幌駅周辺で行列しているところ(串鳥札幌駅前店、根室はなまるステラプレイス店)では店内に入ると3分の1程度は外国人なのではというくらい外国人が溢れています。迎える側も訪日外国人観光客の取り込みにやっきです。メニューも中国語版、英語版とそろっていますし、オーダー取りの従業員もそのために外国語を話せる人を雇っているようです。注文を取るときのやり取りも外国人が喜ぶキモをつかんでいて外国人観光客は笑顔。大満足のようです。

 この外国人景気は不動産でもそうです。日本の不動産は安全で収益率が高いといいます。昨今下がった利回りも世界から見ればまだまだ高いとのこと。それが証拠に不動産も爆買い状態で品薄のようです。どんなにすごい状況かアパマンプラザに聞いてみましょう。札幌の不動産ならアパマンプラザです。

 一方、良い面には裏の面もあります。この人たちが引いてしまったあと、どういった光景が広がるのかということ。もしもこういった外国人景気で潤っているお店で、今のこの3分の1の売り上げがなくなるとすればどういう方針転換、舵取りや備えが経営者として必要なのでしょうか。

〜 チェンジ(変化できる者) 〜

 本屋さんの不動産投資本は相変わらず多く発行されています。こうした状況が続いていますし、むしろ発刊数が増えていっているというのは、やはり不安な経済情勢の中にあって、そんななかで自己防衛していくには、不動産投資というのは確かなもののひとつなんだということの表れなのだと思います。

 気付くのは、定期的に継続して何冊か出版していらっしゃる著者もあれば、一回きりの方もいらっしゃいます。継続して出していらっしゃるかたも、一回きりで終わっているかたにもいろいろな事情やその人たちならではのドラマがあるのだろうな、と思います。

 飲食業界の場合、お店に新規顧客(ニュートライヤー)は毎月4.5%あります。なんらかの理由で利用されなくなる人も毎月4.5%あります。つまりそれを繰り返して、その前後で固定客が微増、微減しています。不動産投資の世界も新規にオーナーになられる方は毎月5%程度。不動産投資からリタイアされる方も毎月5%程度といったところではないでしょうか。想像です。残りの95%くらいの方が継続して実施していらっしゃる状況で、上手くいっていらっしゃる方。そうでない方様々だと思います。

 マンション投資の鉄人レポートを最初に書いた私にとっての節目の15年は東日本大震災の直後の頃でした。その数か月後、サッカーのなでしこジャパンがワールドカップで優勝しました。決勝で過去の対戦0勝21敗3引き分けの米国に勝ったのです。誰も想像しえなかった歴史的勝利を彼女たちは成し遂げました。「奇跡って起こるんだ!」その勝利で、大変元気づけられました。   それが・・・

 今年、2016年3月4日、世界4位のなでしこジャパンは17位の中国に敗れました。リオオリンピック出場の道は閉ざされました。なぜこんなことになったのでしょうか。

 変化できなかったのです。変われなかったのです。世代交代が遅すぎ。スタメンはいつもほとんど同じ顔ぶれ。人が育っていないのは明らかでした。素人ながらにもほんとにこの年齢の上がってしまった選手たちで戦えるのか。戦術も5年前とほとんど同じ高速パス回しのサッカーのみで勝てるのだろうか、って思っていました。

 そんなチームはリオまでもたなかったということでしょう。マスコミは冷徹です。評論家を通して「このチームは全てが古い!」と一刀両断にしています。かつてあんなに優勝の快挙を讃えていたのに。エネルギーに満ち溢れ、輝いていたなでしこジャパンはいったいどこにいったのでしょうか。

 生物学者ダーウィンの言葉の中に「最も強い者が生き残るのではなく、最も賢い者が生き延びるのでもない。唯一生き残るのは、変化できる者である」という言葉があります。

 この原理を不動産投資に当てはめても、賃貸経営をうまく継続できるかどうかは、拡大することで資産増大することでも逆に縮小することでもなく、唯一、経済情勢や住まいを借りようとする人の変化に対応できるかどうかの行動にかかっていると思います。

 そして、私も人口減の問題やこの住まいを借りようとする人のニーズの変化に対応できず、ついていけなければ、どんなにちゃんとやっているつもりでも、へたすると先ほどのリタイアの5%に入ってしまうのではないかと思います。

 本当にずっと永遠に強い人などこの世にいないのだと思います。もしいるとしたら変わることができる人たちなんです。勝ち残ってきた人は環境の変化を敏感にとらえ行動を変えて来た人たちではないでしょうか。

 昔のやり方が今でも通用するかといったら大間違い。本当に強い勝ち続ける人は常に現場を見て事実をつかみ、周りにアンテナを向け情報を取り入れている人。柔軟にやり方をシフトしていける人。そんな人こそがずっと勝ち組でいられるのではと思います。マンション投資において私もそうありたい。できたら成功したい。と思っています。結果、不動産投資を楽しんでいくことができればと思います。

〜 やっぱり、質の追求 〜

 セブンイレブンのデイリーセールスの全国平均が70万円を突破したそうです。(703,000円)悲願達成だということです。私の元同僚や先輩、後輩にもセブンのオーナになった人がたくさんいます。なぜか転職先で一番多いです。

 あれだけダントツの店舗数で、しかも一店舗当たりの売り上げが二位以下を大きく引き離しています。お客様に信頼され愛されている証です。そんな今のセブンの形は、

『量を追いかけても、なんの意味もない』『量は決して質を凌駕できない』『逆に質の追求の結果として、量はついてくるので、質を追求する』

という、セブンイレブンを日本一のコンビニに育てた鈴木社長のポリシーが源流にあります。ぶれない一本の道標です。共感します。重く、説得力があります。真実だなと思います。

 店舗数は自然と増えていた。一店舗、一店舗のお店のブランドイメージを上げ、商品の一つ一つをいいものを作ることで、お客様から支持され、必要とされるからお店を増やしていった。自然と拡大していた。ということなのです。

 私のようになかなかマンション一部屋の運営も満足できてないのに一度に多数のリスクは背負えないなとつくづく思います。一部屋の運営の質を上げていけて、次の良い物件を持つ。先ほどのセブンイレブンの鈴木社長の言葉は共感できるのです。一戸ができないのにたくさんができるか!?一戸を満足いくレベルにすれば、その質が量になる。無意識のうちにそういうことを考えていたのかも知れません。

 今後の展開で、やはり目指すは「退去ゼロ」です。 が、入居期間は運かも知れませんね。そう言われること自体、否定しません。たしかにじたばたしたところで、そう変わらないのかもしれません。むしろ優良な物件増やしたら?という声も聞こえてきそうです。しかし信念として、こうしたこだわりは少なからずプラスになると考えています。持ってしまった以上、その物件一戸一戸が収益物件で利益の出せる物件でいられるように。「質の追求」にこだわりたいと思います。

 迷うならやってみる。思うならとことんこだわってやってみる。仮説を立てたら行動を起こす。自分のリテンションに向けての考えが合っていたかどうか検証していくことは楽しいことだと思います。 Plan Do Seeです。それにはいろいろ文字に残しておくことが必要ですよね。こうしたレポートもそうです。皆様のほうでもよい試みがあれば鉄人レポートで教えて頂きたいです。

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