不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第三十二の鉄人   千葉県船橋市在住
徳川イエ〜安 65歳

利回りに、目がまわった?!中古マンション投資「妻への鎮魂の旅」

過去と他人は 変えられない
自分と未来は 変えられる
(エリック バーン)


新年のご挨拶にかえて


 妻・郁子(くにこ)が永眠しました。

 昨年3月、医師から「スキルス胃癌の末期で余命は一年弱です」
抗癌剤と、“ハイパーサーミア療法(癌細胞は繊毛が無いので41.5度の温熱に弱い)”活性化Tリンパ療法(血清の白血球を増やして癌細胞をやっつける)の一年半の闘病生活が10月、終わりました。

 結婚36年、化粧もせず自分のことより私と娘三人、地域のための心づかいの57歳でした。
 娘たちを経済的自立のできる看護師・薬剤師・看護師に育て、「頼まれたら断れないの」と、自治会や手編みサークル・畑の友達を支えました。

 “お別れ会は、お花でお願いね。故郷をつなぐ津軽海峡で自然葬を・・・”が生前の希望です。お別れ会、本当の友達の忍び涙と花がいそがせ、叱ってくれる人がいなくなった。

 秋、2階の部屋で陽を背に「暖かいのよ」と手編みしてる姿を思い出します。
 祭壇の写真は“ないしょだけど冗談なのよ”と花の陰から微笑(ほほえん)でいます

平成23年 晩秋

【青春いっぱいの さっぽろ】
 18歳 夏 予備校時代  
  近くの北大キャンパスの芝で横になり 青空を眺めていた
  浮かぶ雲が流氷のようだな〜と ボーツとおもってた
 23歳 独身時代 
  真駒内寮で仲間と酒を飲み オリンピック施設までランニングしたり
  野球部に入り 大ジョッキを傾け ジンギスカンをほおばった札幌ビール園 
 41歳 課長になり2度目の札幌勤務
  マリア(雌 3歳)と家族5人で歩いた豊平川 汗を流して登った新緑の藻岩山 
  羊が丘 農業試験場からの輝く豊平川と山々の自然がカナダのようだった
 “27歳と21歳の結婚”
  労働組合、地域での社会活動で夢を語り、魂が融合した青春
 円山公園に完成した 郵便貯金会館にファンファンレーが。
  役に立てる引き出物をと、狸小路で買った紅白のホーローのカップ
  “社会のために生きる“と結婚宣言し、 二人で記入した結婚誓約書

【あれから35年】
 結婚一年後、妻の実家の近くの澄川に小さな建売住宅を購入。
定年後、二人の新しい人生をと。事務所兼住居の3階建てに建て直しを。
自己資金1000万円ローン2000万円。友から、「いまから?馬鹿だな〜」とも。
なんども二人で設計図をなおして、笑顔で雪ふる さっぽろへ。

 平成23年3月26日11時
そろそろ、札幌にいく引越準備をしようと思っていました。
 「お父さん、札幌に行けなくなったの」と、元気の無い妻の言葉が、玄関からはってきました。
「食欲が無くなって、変だなと思い、2月18日に二和病院に行って検査を受けていたの。今日、結果がでたの・・・」
医師が「一人で来られたのですか?!」というのよ。
「はい、ひとりです。どうぞ構いませんのでおっしゃってください」
 スキルス胃癌、余命1年弱です。

「どうやって 家に帰ってきたかおぼえてないの」
「札幌に行けなくなったの。お父さん ごめんね・・・」

【妻の怒りの言葉が】
 妻は、これまで、自分のために1万円以上の品物を買ったことがありません。
いつも、私と3人の娘、可愛がっていたトット(雌、ボーダーコリー5歳、黒柳徹子さんの本からトットと)、そして地域の仲間のために、自分の時間をさいて生きてきました。

「土日には絶対、銀行のATMでお金を下ろさないでね!」
妻が、生前、私に発したキツイ言葉が耳に残っていました。

 家計の管理をするようになり、妻の言葉の重さが理解できたのです。
言葉の意味は、「銀行の普通預金金利0.02%へのなんともいえぬ怒り」だったのです。
爪に火をともした暮らしをし、仮に1000万円を貯金しても、一年で、わずか2000円だけの利息。税(20%)抜きでは1600円しかならない。
土日に、数回、降ろせば手数料を取られて、元本が割れる!
“なんのための貯金なの”
なんともいえない怒りが、妻の残した言葉なのでした。

【よ〜し、余生を妻のリベンジダ〜】
 国が国債を売るための低金利政策が、庶民の生活にズシーンとボデイブローを打ってるのです。国債の10年ものは、0.5〜1.5%のレンジ。
 国債を売るために、普通預金金利が0.02%に指導されているようです。

 報道による、世界の家計の金融資産内訳です。
 日本では預金が55.2%と5割超えです。
 どこのドイツが40%、アフリカをエサにしてる英仏が30%
 そして投資のチャンプ米国では わずか14.5%。
 民族の違いが資産運用にも影響してるのでしょうか?
 稲作民族の日本人、狩猟民族でアグレシブな欧米。
日本民族は漬物が好きだから
(私は釧路市出身 大根とキャベツのニシン漬が大好きです)
マネーまで真似して、現金を塩漬けにしたまま流動させないのだろうか?

 公的年金は先行き不透明です。
年金生活になり、不足分をカバーするため、ココロとカラダの耐用年数80歳に。
 経済的に自由な人生をすごすために。資産運用を“ウンダ ヨウ〜”としないため論理的に実行するようにしています。思い込みが強いタイプなので。

【燃える鎮魂ダ〜! マンションでハイテンション】
“そろそろ、株式投資をやめようかな〜”と考えていた時でした。
平成24年の夏、たまたま株式投資の月刊ZAI(ダイヤモンド社)のページをめくっていたら、東京在住の共稼ぎ夫婦(30代後半、子供なし)の記事が目に。
「中古マンション投資(川崎市と東急大井町線)の体験記事」です。
利回り8%の内容が、ことこまかに説明されていました。
 細面で美人な桂木紫乃さんの直木賞・ホテルローヤルの舞台が故郷、釧路市。
幼い時の体験から不動産投資には親近感がありました。
32歳の母親が子供3人かかえ(ぼくが3歳のとき父が他界 姉二人)、
海も荒いが気もも荒い漁師町、小さなアパート経営で暮らしをたてていました。
 小学生になると、母から、“滞納した家賃を督促して集金してくるように”と。
「大家さんは、家賃をもらわないと、“生活ができません”と言うのよ!」

 ハイテンション最上階ダ〜。
 不動産投資は、インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(転売益)が、車の両輪です。
 中古マンションの投資は、建物は年数がたつと価値が下がります。
しかし、リフォームなどにより、税制の耐用年数(47年)より1.5倍〜の60年以上、賃貸が可能になります。
 まず、手元の自己資金で購入して信用をつけ、その後、金融機関の審査がOKなると融資のレバレッジ(テコの原理)で、投資を拡大再生産できます。
 土地は半永久的な資産なのですから、マンション投資の利回りがハイテンション上階に。

「中古マンション投資で妻のリベンジを〜」と、巨人の星の飛雄馬のように瞳の奥がメラメラと燃えはじめたのです。
 
 読書が好きなので、まず、中古マンションに関する本を21冊、読みあさりました。
個性がある大家さんの本が目立ちますが、特に参考になった本を紹介します。

「中古マンション 投資の教科書」(安澤 誠一郎 住宅新報社)
(不動産鑑定しの視点から説明。教科書なので理論がシッカリしています)
「大家さん!不動産投資では 賢い節税が たんまり お金を残す秘訣です!!」
(夫馬 竜司 すばる社リンケーン)
(税理士さんが、大家さん目線で解説。確定申告に必読の価値があります)

 大事な部分は、黄色マーカーでバンバン線を引きボロボロになるまで、読みました。
世界の美人の国は、3C(チリ コロンビア コスタリカ)・・・でなく
マンション投資の、3ポイントは・・・。
 @立地(駅から10分以内)でリッチ!
 B管理(良い理事長、安い管理費)が、イイかんり〜
 B利回り(6%から10%)に、目が回る

 中古マンションの実質利回りは、ザックリした試算では6%〜10%で、銀行の預金金利0.02%と比較すると300〜500倍もあります。
半沢直樹さんの倍返しよりも、遥かにはるかに大きいのです。
(ちなみに、半沢直樹さんのモデルは講談社の野間社長との噂が・・・)

【投資の理由? 健康と社会のためにも】
  投資の最大の目的は、年取ってるので、くどいようですが妻のリベンジです。
 2番目は、せまりくる夕闇のような健康不安・・・、ボケ防止のためです。
“僕は幸せだな〜”と加山雄三さんが歌いますが、“ボケは不幸せだな〜”。

  ボケないために日頃、脳の海馬に利回りを計算させることが大事だと思います。
 興味の有る物件は、必ず現地に出向き自分の目で確認します。これも健康のためです。
 知らない町を歩いてみた〜い♪
  歩くことにより大腿部にバンバン血を流し、高血圧、糖尿病と戦うのです。

 中古マンション投資の、利回り益の一部は、社会的弱者(おもに知的障害者)の製作物(クッキーや花)を購入したり寄付しています。
 自分の心がマネーに支配されないよう綺麗のため、できる範囲で社会貢献しています。
【中古マンション投資に いざ出陣ダ〜!】
 平成24年の秋から、中古マンションを購入しました。
自分なりの投資作戦を武器に、駅から10分以内で、広さを30u程度の広さを目標にしました。理由は、住む立場で考えました。独身サラリーマンやOLの立場を考えた時、仕事でストレスがある。帰宅して狭すぎる(20u以下)と癒しの場の自分の部屋でリラックスできないとツライイだろうな〜あと思ったからです。また、30u位の広さには、独身者、共働き夫婦、高年齢ご夫婦などの賃貸需要が強いのでは、と考えました。
最初は、東京・京浜北線の大森駅(品川駅から1駅)から徒歩10分。大規模マンション(300所帯 築40年)15階建ての5階。

   購入理由は、JR大森駅から10分で、フルリフォームの30.60uです。
 購入したマンションは大規模(300世帯)でしたので、修繕積立金3,700円、管理費は5,900円の合計9600円のリーズナブルな費用でした。
 家賃はインターネットで目立つように79900円の100円単位にました。共益費は6000円に設定しました。賃貸がつきやすように相場より1万円ほど下げた家賃です。
 敷金1ヶ月ですが礼金0。敷金はゼロにすると相当ダメなマンションのイメージと受け取られるので1か月に。
 契約期間は3年間、更新料は0にしました。
また、3ヶ月以内に契約できたら、仲介の広告料は2ヶ月支払うことにしました。
 賃貸契約は、一般的に期間2年になっていますが根拠法はありません。
不動産業界が、いまだに古い体質(アパマン・プラザさん以外)を残してる理由は、貸主の大家さんが“主体的に攻める賃貸業の意識が不足している”ことも影響しています。
 借りる立場に立ったら、2年契約の意味が不明で理不尽な気がしました。
さらに、「2年更新で更新料を、また1ヶ月分払うなら・・違うマンションを借りようかな」
と移転の動機づけになると思います。
この物件は、募集後、2週間で契約がはいりました。
 【理不尽な管理費  権利とは戦うことである・・イエーリング(ドイツ 民法学者)】
 マンション投資をしていて感じるのは、管理費の高さです。
 納得できない費用(特に理不尽な管理費)にはガマンできません。
 スジガとおらない費用に対しては、釧路出身ですが“とても我慢ができなかったよ〜”の♪函館の人♪になります。
 管理費は、首都圏の分譲マンションの平均値は216円/uで超高層と小規模マンションが高いですが、中規模マンション(50〜100戸程度)が一番安いのです。
「マンション標準管理規約」の管理費の内容
管理委託
@管理費人件費
A委託業務費
B専門的知識を有する者の活用に要する費用
C地域コミュニテイにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
税・保険料
D公租公課
E共用部分等に係る火災保険料その他の保険料
建物等維持
F共用設備の保守維持費及び運転費
G経常的な補修費
H備品費、通信費その他の事務費
環境維持
I清掃費、消毒費及びゴミ処理費
Jその他、敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
              (「中古マンション 投資の教科書」 P41〜42)

 これまで購入したマンションの管理費には、驚くほど高いのもあります。
投資の視点で見ると、利回りや売却に大きな影響がでます。
マンションの管理費は、総管理費=戸数×管理費なので費用は簡単に計算できます。
上記の管理委託項目をチエックしてみると、管理費のいい加減さが判明します。
 管理人の人件費を実態の1.5倍もムシリ取っているケースがあります。
 これからは、管理会社に騙されないように、賢い所有区分者になるため、総会に参加し、発言・提案しましょう。理不尽な管理費を下げるために、3社以上から相見積もりを取り正義のため戦いたいと考えています。
 資産価値向上のためには、“戦う大家さん”になろうではありませんか!

【修繕積立金】
 安すぎる?マンションも疑問です。
一見、利回りが良よさそうですが、将来ガバットーとられる予想されるので、所有して利益が確保でたら見切りして売却を考えのも方策です。
積立金の使い方?(ワンルームなどで、業者まかせの運営マンションでは、毎年、整形手術のように不必要な工事をして、修繕積立金を値上げなど)にも注意が大事です。
ぼくがマンションを購入するとき、必ず不動産業者に3点セットを提出してもらいます。@最新の、総会資料(課題、問題点をチエックします)
A大規模修繕経歴と修繕計画(特に、水回りが重要なのでチエック、築40年のアラホーマンションは修繕費用より、ダクトを塩化ビニールに交換したほうが長期的なメリット。修繕計画のあるマンションは、高く売れて資産価値メリット)
B修繕積立金の繰越金額など。
 【家賃委託費】
  家賃委託費(一般的に5%)は、小学校の時、自分で集金に行った体験があるのでの用対効果あるのかな〜と気になっていました。
首都圏では、池袋の不動産会社ランドネットさんが3%、札幌では、アパマン・プラザさんがリーズナブルな2000円なので、安心して全面的に委託しています。
【マンションの立替問題について】
 最初の購入マンションはアラフォーの築40年です。購入した理由は、立地がよく、駐車場のスペースが広いので、が将来、立替コストをカバーできる土地保有でした。
住宅公団は、築は50年近くたち、土地の広さ(建物の約10倍)が含み資産で魅力です。旧建設省時代の国策建築物なので、シッカリシタ作りで、地震がきても、新しいマンションより震度が1〜2度少ないらしく、まだ安心できるらしいです。
駅から10分以内の物件なら、1階と2階ならエレベーター無しでも挑戦する価値があります。価格とフトコロガおりあえば、将来を見据えた良い投資です。 
立替が、現行の法律では難しいです。しかし、このままでは全国に古いマンションばかりになってしまい、マンションの資産価値と流動性が低下するとともに、ゼネコンビジネス?や都市の景観にも悪い影響を与えます。
 国は、近い将来、必ず、この法律を改正して建て替えを促進することになります。

 
【平成25年の秋から、札幌で投資スタート】
 札幌での中古マンション投資は、プロ不動産投資家の評価は低いようです。
その理由は、供給が多く需要が少ないので、空室リスクが高いためです。
しかし、実際は、札幌の中古マンション投資は東京よりも利回りが良いのですよ。
 プロ不動産投資家は、札幌の実情を自分で歩き、情報キャッチしていません。
そのため、インターネット情報だけで、表面的な評価をしているのです。
 現場を自分の足で情報を取り、地域差、管理状態、将来性などをセグった分析をしていないのです。
 ぼくは、アパマン・プラザさんから紹介された、興味のある物件を分析し、札幌にJALのホテルつきの安いチケット(ホテル3泊 24000円)で、必ず、現場に行きます。
 自分の目で、購入物件や周辺環境を3回、調査します。
  そして、アパマン・プラザさんの誠実一番の山崎社長と太陽のように明るく提案型の営業マンの古谷さんから適切ななアデランスでなく・・・アドバイスをいただき、購入決定しています。
 札幌で購入したマンションは、東京よりも利回りが高く、部屋も高く上階なので展望が素晴らしいので千葉にいても安心しています。

 青春の街。二人のサッポロ。
 投資をして凍死しないように。
 暖かい妻の心と寄り添いながら、二人でゆっくり歩いていこうと思います。

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