不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第三十一の鉄人   札幌市在住 初心者A
証券投資家(デイトレーダー)

新たな挑戦

私が賃貸用物件を買うまでのいきさつ

 私の本職は、株式の日計り売買をする、いわゆるデイトレーダーです。専業として約15年、運が良かったのかなんとかやってこれました。札幌に住むようになって7年になりますが、自宅とは別に仕事部屋という形で賃貸マンションの1室を借りてそこで株をするという形をとってきました。
 2013年夏、アベノミクス相場で多少気をよくしていた私は、当時借りていた仕事部屋から気分も新たに違う部屋へ移ろうとしていたのですが、今度は賃貸でなく買うのもありだなと中古マンションを買うことも考え始めていました。

 そして、ネットで検索するとアパマンプラザさんの物件で良さそうな物件があったので、見学させてもらいました。そのときがアパマンプラザさんとの出会いになります。その物件自体、築年数は古いものの室内はきれいで気に入りましたので買うことにしました。
 本来なら、その仕事部屋用の中古マンションを買って終わるはずだったのですが・・。
 アパマンプラザさんのホームページ、それこそ鉄人のコーナーを読んだりしているうちに、ひょっとして自分でも不動産賃貸業というものが出来るのではないかという思いが日に日に強くなったのです。

 なぜ私でも出来るのではと思ったのかというと、それは担当してくれたMさんそしてアパマンプラザさんという会社が信用できそうだなと思ったからです。ここでもし行動しなかったらきっと後悔するだろうなと思いました。そして実際に数戸ですが、賃貸用として買ってみました。今後も少しずつ物件を増やして、実質ベースの家賃収入として月20万円得るのを当面の目標にしたいと考えています。
 ですから、私は不動産賃貸の世界に入って来たばかりの、バリバリの初心者です。初心者はこんなことを考えているのか程度にでも参考になればと思います。

私の作戦

 株で大損するパターン(人)というのは大体決まっていて、一つの銘柄を信用取引で目一杯買ってそれをいつまでも損切り(ロスカット)出来ないパターンだと思います。信用取引とは自己資金の3倍まで取引できる、いわば借金のようなものです。もちろん金利も払わなくてはなりません。損切りできないというのは、自分の考えは正しいと思い込み、いつか上がるだろうと損失が拡大していくのにずっとその株を持ち続け、場合によっては追加の担保(現金など)を差し入れて、それでも下がるので仕方なく大損して決済するパターンです。この場合、最初の自己資金は100万円でも、信用取引で300万円分の株を買いそれを半値で売れば150万円損しますから、自己資金が全額なくなるのはもちろん、さらに50万円追加で払わなくてはなりません。そこまでして、証券会社の口座残高はやっとゼロに回復するわけです。

 しかし、信用取引を使わず現金で株を買った場合どうでしょうか。自己資金100万円分しか株を買えませんからそれを半値で売っても50万円手元に残るわけです。追加で担保を提供しろなどということもありません。ただし、信用取引に比べ利益(運用資金)が増えるスピードは遅くなります。
 私自身、株の世界で15年生き残れたのは、少なくとも最初の7年くらいは信用取引を一切せず現物(現金取引)オンリーだったこと、そしてまたデイトレードで必ず買ったその日のうちに売却する、つまり損していてもその日のうちに損失金額を確定させる方法だったからだと思っています。
 ちなみに現在はどうかというと逆に信用取引を中心にしています。信用取引の場合のみ手数料が非常に安くなったことと、資金の効率性という意味では信用取引の方が有利だからです。そして最大の理由は、自分の中で信用取引を中心にしても、もう大丈夫だろうという自信がついたからです。

 今回不動産賃貸業を始めるにあたっても、しばらくの間は現金で1戸300万円から500万円の札幌の中古マンションを少しずつ買って、管理もアパマンプラザさんにお願いするということにしました。株は毎日刺激が強く超短期売買ですので、不動産は長期運用で安全志向を目指そうと思っています。
 もっとも、私がこの方法をとれるのも、1戸あたりの価格が安い札幌の中古マンションだからでしょう。私には、アパートなどの1棟ものや、東京など価格の高い区分マンションの場合、現金で買っていくのは無理です。

札幌中心部の将来性

 私は、札幌(ただし中心部)の将来について、それほど悲観していません。それは以下の理由からです。

1. 札幌には、道内各地から人が集まってくるため。
 札幌中心部には、民間の商業施設だけでなく、公的な機関として、官公庁以外にも例えば北海道大学病院など数多くの大規模病院があります。最近、札幌市内で郊外の一戸建てを売って中心部のマンションに引っ越す高齢者が増えているそうですが、札幌市内からだけでなく、道内各地から札幌中心部へという流れだと思います。一般的に女性の方が長生きしますが、先に夫が亡くなった場合、残された高齢女性が戸建に住んで雪かきをしたり、雪道を車を運転して買い物やら病院へ行くのはどう考えても大変なことです。現状では北海道内で札幌のライバルになりうる都市はありません。

2. アジアからの観光客が今後も増加すると思われるため。
 アジアからの観光客というとこれまでは富裕層が中心でしたが、今後は人数が多い中間所得層が主役になるでしょう。中国や東南アジアの国々では、毎年5%から10%程度の所得(給料)の伸びが期待できます。10年後、彼らの給料は約2倍になっているわけです。
 札幌はアジアの観光客に特に人気が高いそうなので、その恩恵を多く享受できそうです。
 この経済効果は結構馬鹿にできないと思っています。

3. 今後、北海道新幹線の札幌延伸、札幌冬季五輪等イベントがあるため。
 2035年、新幹線の開通で札幌駅と東京駅が約4時間で結ばれます。また、2030年あたりに札幌冬季五輪が開催される可能性があります。

4. 地震が少ないため。
 実際札幌に住んでいる者の実感として地震は少ないです。もちろん大地震の可能性はどこでもあるので油断は禁物ですが。

再度リーマンショックのようなことはないのか

 世界経済、特に米国については、リーマンショック後からの大規模な金融緩和により、ようやく本格的な回復期に入った状況だと言われています。確かに米国の株式市場は史上最高値圏ですし、失業率も低下してきました。

 しかし落とし穴もあります。FRBの議長がイエレン氏に代わることです。過去、FRBの議長が新たに就任すると、就任後間もなく、ボルカーショック(ボルカー議長)、ブラックマンデー(グリーンスパン議長)、リーマンショック(バーナンキ議長)と3回(人)続けて大きなショック安が世界的に起きています。「今回は大丈夫。」何度その言葉に裏切られたでしょうか。

 中国の不動産バブルも深刻です。「日本のバブル形成と崩壊を良く研究しているから大丈夫。」、そう中国の首脳は言いますがもうすでに制御できない域に突入しているような気もします。

 アベノミクスも第3の矢(成長戦略)はどうなったのでしょう?外国人が失望して売ってくれば円高株安の可能性も否定できません。
 何もなければそれにこしたことはないですが、このような不安な点は常に頭に入れておくべきだと思います。

まず3年後、恐いような楽しみなような

 何でも3年続けばある程度本物であり、その後も続けられそうな気がします。
 3年後にどうなっているのかは自分でもわからないですが、何とか軌道に乗っていれば良いなあと思います。

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