不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第三十の鉄人   東京都在住 世田谷S (経営コンサルタント)

はじめての札幌マンション購入

 昨年の平成23年2月、家内とアパマンプラザを訪れ翌日、円山公園近くのマンション購入の契約をした。

1.購入の動機は幾つかあった。
 第一は、山崎社長への信頼。10数年前からアパマンプラザのホームページを興味深く拝見しており山崎社長の誠実で客先目線のビジネスに感銘し、お会いする前から信頼抜群。何時か取引をしてみたかった。
 第二は、アパマンプラザ企業並びにスタッフへの信頼。「マンション投資の鉄人」で多くの先輩方がマンション投資に有益なヒントを頂いた事。この様なホームページは初めての体験でアパマンプラザのファンがいかに沢山おられたかを知り、これもアパマンプラザの会社並びにスタッフへの信頼が如何に高いかを認識した。
 第三は、首都圏を離れしかも中古マンション投資を初めてしてみたかった。マンションとの初めての付き合いは今から43年前(昭和45年)父の法律事務所として都内広尾のマンション購入で大変な倍率のため前日から徹夜で並んで購入に立ち会った事。
 借地権付きマンションの走りで価格安く、東京建物が販売、大成建設が建築、広尾の地下鉄駅から徒歩5分の優良物件で抽選まで行った即日完売の物件で新聞にも載った。父が事務所を閉めた後約20年間、マンション前の聖心女子大学のインターナショナルスクールのドイツ人先生一家が賃貸され両親の介護費用に充当できた。 
 
 両親が亡くなり3年前売却しましたが、55m2で購入価格553万円が2,300万円で売却したのは良かったが、多額な譲渡所得の査定を巡って2回に亘って借地権評価等で税務署と3時間の攻防が有った。その後、多額な住民税が追い打ちを掛けてきた。もしご興味有れば、またの機会に述べたい。

 自分で購入したのは25年前越後湯沢にスキー基地として購入した物で、日本はバブルの真っ最中リゾートマンションブームの走りで理事長や役員を長く務めて「投機物件」として保有した会社や個人の倒産で管理費修繕費の未納累積がリゾートマンションの抱える最大の課題で法人化して競売も行った。

 購入物件は購入時の1/10の価格になっているが売るつもりはなく、スキーや避暑に子供、孫と共に年数回使っている。初期投資、毎月の経費や固定資産税を考慮すれば、ホテルや旅館に泊まった方が格段に安くつく。私見ですがリゾートマンションや別荘の「価値」は投資効果やコストパフォーマンスの「経済尺度」で測るのでは無く「利便性や満足感の尺度」で測られると思っている。

 その後首都圏(渋谷、三軒茶屋、横浜・関内・・)のマンションを購入した。対象はDINKS(Double Income No Kids)の共働き若夫婦や、資金余裕のあるサラリーマン用で広さも、35uから42uの1LDKで駅から5分以内を購入した。駅から近く、あまりに足の便が良くそれが裏目に出て「駐車場がガラガラでマンション管理の財務圧迫」東京都建築基準条例や横浜市建築基準条例で路上駐車対策としてマンションの戸数に対し30%以上の駐車場設置が義務づけられており首都圏のマンションが抱える一番の課題で役員をしていて常に出る話題。またの機会があれば述べる。

 第四は、副次的な要素ですが航空券のマイレージが溜まっており家内と久し振りに冬の札幌に行きたかった。

2.購入まで。
 以上の動機から札幌に行く前にインターネットで2物件に狙いを定めアパマンプラザに電話した。対応されたのはベテランの社員でゆっくり丁寧、親切なしゃべり方でそれだけで、安心した。
 出張で何度も泊まった札幌グランドホテルに宿を取り翌朝9時のアポを確認した。翌日は、第一候補の円山公園駅1分の物件を見て環境と駅に近く駐車場も広く満足。円山公園界隈はショッピングセンターも出来ファッションの街として人気上昇とのこと。
 第二の物件は北大の近くで明らかに大学生をターゲットにしたマンションで駅に近くサラリーマン向けにも最適。

 今までのマンション購入は即決が多く、湯沢のマンションは新聞広告だけで現地も見ないで電話で即決した。三軒茶屋の物件はたまたま三軒茶屋駅構内のポスターを見て即決した。今回も翌日一番で、円山公園の物件を仮契約し手付け金を払った。その後契約に必要な書類を大変迅速に作成され、スムーズに本契約が出来感謝しています。

3.購入後の感想
@遠方物件の不安
 今まではすぐ行ける首都圏物件であり遠方物件の購入は正直不安でしたが、メール、電話で的確な情報を頂き不安は解消した。また、定期的に頂く社長メッセージ、マンション投資の鉄人、物件を搭載したマンション情報は有り難い情報。今まで首都圏物件でお願いしている管理会社からこの様な情報提供はない。

A中古物件への不安
 今までは総て新築物件の購入で、賃貸会社とはサブリース契約で空き室になっても賃料を保証する契約をしてきた。今回の物件も契約8ヶ月後に賃借人が退去され担当者のアドバイスもあり、室内リニューアルと電気器具、ベッド等の家具を購入し資産価値の向上により、3ヶ月後には新たな賃貸契約の運びになり中古物件についての不安も解消された。

B驚異の利回り率
 賃料からマンション管理費、修繕費に賃貸管理会社の手数料を差し引いた実質利回りは、首都圏の新築物件の場合3.8%〜4.4%で今回の物件の9.4%は私にとって驚異の数字で、嬉しい実績が証明してくれた。

4.今後の計画
 リタイヤ後は現役時代の家内への不義理を少しでも軽減するため、国内旅行、海外旅行で出費が増えている。昨年は東北大震災で海外旅行は控えたので今年は5月末から15日間11万トンの船で地中海・エーゲ海クルーズに行ってきた。
 今まで購入した物件の負債は一切無く、年齢を考えローンを組む予定も無く、札幌の物件のように即金決済をしていきたい。そのため、気力・体力続く間は旅行第一にして、30年前のダイヤル黒電話時代から行っているオンライン株取引も現物株から今はインターネットや携帯電話での先物取引とFX取引中心で頭の体操と世界情勢の勉強が第二で、資金に余裕が出来れば又アパマンさんにお世話になりたい。

 私自身「マンション投資の鉄人」などと思っておらず 多忙な現役時代の合間にマンションを購入してきたが、一番確実に成果を出し続けており今後も一番信頼おける資金基盤と思っている。マンション購入に資金を回していなかったら株、投資信託で多額の損失を被っていたはずだ。事実、利回り中心株として東京電力を長年買い続けてきたが、昨年の災害で1/20の株価になり頼りにしていた配当も無配が継続する。

 ゴルフ会員権もバブル時代は会員権を持っていなければ休日のスタート予約が取れず3カ所購入したが、何れも破綻したか売買出来ない価値になってしまった。

 やはり「マンション投資が一番」に落ち着いた。

 もしご要望有れば反省も含めて首都圏マンション、リゾートマンションの課題なども今後述べてみたい。末筆なりますがアパマンプラザの一層の発展と山崎社長並びにスタッフの皆さんのご健勝を祈念申し上げます。

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