不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十八の鉄人   神奈川県在住 結喜たろう(一級建築士)

安定・堅実な投資を始めたい、でも出来ないあなたへ(2)

 今回は「なぜ、札幌なのか?」について書きます。

 突然ですが、あなた自身には、ものすごい不安感とかありませんか?
 例えば10年後を考えてください。公的年金、消費税、雇用の変化、なんか最近、目まぐるしく変わっています。老後どころか10年後の自分すら全くイメージが湧きません。
 私自身、ここ1〜2年のニュースを見ていると本当にヤバイと感じています。前回レポートでは、私の個人的な過去をお話しましたが、今回は、あなた自身の現在を、是非考えて欲しいと思います。
 ところで、最近、ネットである経済記事を拾って読んだのですが、それによると夫婦2人が安心の老後を過ごすためには、定年までに1億円貯める必要があるそうです。1億円の根拠はいろいろ書いていましたが、まず思ったのが、

 1億円!? ご冗談を? ・・・です。

 よほど恵まれた給料でないと、定年までに1億円は厳しいでしょう。いくら頑張っても限界があります。もちろん生活を質素にして、貧乏暮らしを貫けば、貯まるかもしれません。でも、今この瞬間の人生を豊かに生きることも大切です。幸福な人生というのは、充実した今この瞬間の積み重ねです。それらを全て犠牲にして、生きているのかどうか分からない遠い将来のために犠牲にするのは、精神的にもしんどいですよね。

 そこで「資産運用をしよう!」という話になるのですが、これがなかなか難しい。本屋に行くと、その手の本がたくさん置いてあります。不動産投資本もかなり多いですね。
 大ベストセラー『金持ち父さん貧乏父さん』のインパクトは多くの不動産投資家を生み出しました。しかし、成功者が書いた色々な投資本を読んでみると、ある種の違和感を持たずにはいられません。

 これ、普通に働いているサラリーマンにできるのかな?

・・・ということです。時間的に厳しいというも然ることながら、時間を作れる自営業者でも、技術的に難しいのではないか?と感じます。
 例えば、投資効率を上げるには取得コストを極力減らす必要があります。そのため、不動産投資では基本的に中古物件がターゲットになります。よく紹介されているのは、気絶するほどのお宝物件を探せ!・・・的な話です。競売物件、ボロ物件が自己リフォームで大化け、土地評価額以下の発掘・・・などなど。確かに上手くいけば、すごく美味い投資になります。でも、一般人がやろうとするには、相当、敷居が高い。正直、「どうかな・・・?」って疑問しか湧きません。
 むしろ、生兵法怪我のもと、変な物件を掴み、貴重な種銭を泣く泣く失ったという話も聞きます。ハイリスク・ハイリターン、特殊な方法を追求するには、それ相応の経験とスキルが要求されます。現実を直視すれば、なかなか美味しい話はないのです。
 ぶっちゃけた話、成功者からお宝物件の話が出るときは、「私はこんなお宝物件を手に入れましたぁ〜、すごいでしょう!(わぁ〜パチパチ)」なんて感じの自慢話が殆どです。
 気絶するほどのお宝物件を手に入れる「普遍的方法論」という話になると、お目にかかったことはありません。「単に運が良かっただけじゃないの?」って話が多いですね。
 この鉄人レポートでは、「ごく普通の人が可能な努力で実現できる」方法論を探っていきましょう。
 でも、頭ガチガチの内容ではツマラナイので、私自身が実践して来た「10年間でゼロから2000万円の不動産資産を手に入れ、尚且つ、毎月10万円超のインカムゲインを確保」というパワフルな方法論をベースにしてみます。

 さて、本題に入ります。「なぜ、札幌なのか?」
 不動産という高額な資産を所有するには、まとまった現金資本が必要です。しかし数百万円程度の投資家と、数億円規模の投資家では、まったく異なる環境です。乱暴な分け方になりますが、お金という切り口から眺めると、投資家には2つのタイプがいます。

タイプ1.お金をたくさん持っている投資家
タイプ2.お金をあまり持っていない投資家

 タイプ1は、もともと恵まれた人です。お金のあるところには優良な情報が集まります。比較的、成功しやすいタイプではないでしょうか。1つぐらい失敗してボロ物件を抱えたとしても、豊富な資産ゆえにやり直しは効きます。タイプ1を対象としたセミナーでは、「首都圏、特に23区の優良物件を狙え」なんて話をよく聞きます。
 首都圏でも23区は政治経済の中心であり、人口が最も多いことから、活動の受け皿となる不動産価値は下がりにくく、賃貸付も良い。このことは事細かに説明しなくても感覚的にわかる話です。23区に限らず首都圏の政令市(川崎市、横浜市、さいたま市)なども非常に良い立地性を備えているでしょう。お金がたくさんあれば狙うべきだと思います。

 一方で、タイプ2は、お金をあまり持っていません。例えば、私はコツコツ貯めた200万円から出発しました。23区内にいくら良い物件があると紹介されても、1000万円であれば手が出ません。崖の上に宝箱があっても、その崖を登る体力がありません。ならば首都圏でなくとも政治経済の中心として、人口が多く、低価格で不動産投資ができる地方都市に目を向けても良いのではないでしょうか。
 そう考えると札幌はまさに打って付けです。個人的には、首都圏以外で最も魅力的な投資場所だと考えています。
 札幌市の人口は、全国に20ある政令指定都市の中で、横浜、大阪、名古屋に次いで4番目に多く(注1)、将来の推移予測も、首都圏を除いた地方都市では、福岡に次いで2番目に安定しています(注2)。企業や大学、専門学校が高密度で集中し、毎年、道内から札幌へ就学のために人口が流入します。治安の良さも7〜8位と中の上をキープ(注3)、繁華街のすすきのを抱えている割には、それほど悪いイメージはありません。街の中心には旧帝大の北海道大学もあり地域性はとても良好です。
 そして流通不動産ですが、中古物件は限界値に近いところまで下がり、現在はかなりの低価格で購入できます。それは資金効率の良い高利回り運用が可能にします。
 ちなみに首都圏の中古物件の場合、好立地での年利は平均的に6%(注4)程度ですが、札幌では10〜20%が当たり前のようにあります。もし、首都圏で立地性が良く、年利10%を超える物件を探そうと不動産屋を訪ねても「ムズカシイねぇ〜」と言われるでしょう(だからお宝物件を探せ…となるのですが)。それが札幌ではすぐに見つかります。しかも、その物件は200〜300万円ぐらいから手に入ります。

 なにより低価格で買えるということは分散投資を可能にします。仮に1000万円が用意出来たとして、首都圏の年利6%の物件を1戸買うのと、札幌市内で年利10%の物件を300万円で3つ保有するのとでは、どちらが良いでしょうか?
 不動産投資には空室リスクというものがあります。不動産を所有しているだけで固定資産税がかかりますし、区分所有マンションであれば、管理費や修繕積立金などの経費も毎月かかります。3戸保有している場合は、2戸まで空室が出ても無収入にはなりませんが、1戸しかない場合、次の賃借人が見つかるまで、経費によって収益はマイナスとなります。
 複数戸を所有していれば、空室リスク低減が出来るのです。なお、資産運用ではこのような分散投資を、ポートフォリオを組むと言います。

 さて、札幌の利点を色々書きましたが、札幌であればどこでも良いというわけではありません。 なにしろ低価格とはいえ、やはり不動産は高い買い物です。物件に対して、投資に値するかを、あなた自身が正確に評価しなければなりません。
 不動産投資の場合、対象への評価は次の2つの側面から検討しましょう。

検討1.物件に対する単体と地域の情報収集
検討2.キャッシュフロー計算によるシミュレーション

 キャッシュフロー計算については資金調達の話とも絡むので次回にします。
 情報収集については、細かく書けば山のようにあるのですが、効果的で手早いのは、地元札幌の不動産屋が発信するブログやホームページのコラムを徹底的にチェックすることです。これら貴重な情報源です。特に札幌アパマンプラザさんのホームページは情報の宝庫です。プリントアウトして隅々まで読んでみてください。さらに、他の札幌不動産屋のサイトを検索し、それらにもシッカリ目を通します。地元の不動産屋同士で、相互に矛盾したことが書いてあったら、そこも全てチェックしておきましょう。
 ネットによる情報収集が済んだら、次は直接、札幌へと出向いて不動産屋を訪ねます(旅行会社のパックを使うと格安です!)。その際は、事前にネットで調べた不動産屋にアポを取り、収集した資料を持って話のネタを用意しておきましょう。気になる売買物件があればピックアップしておきます。
 私は当時3日間で20ヶ所ぐらい回りました。とにかく、分からない事をスッポンの様にしつこく納得するまで聞いてください。話を聞き終わってから、改めて様々な物件を訪ね歩くことで、さらに色々なことが見えてきます。
 余談ですが、アパマンプラザさんを訪ねたときに、対応してくれた営業の方が、
「お客さん、もしかして××不動産も訪ねられましたか?そこの知り合いから、なんか大量の資料を持って気合入れた人が来たと聞いたので、もしや、と思いまして・・・」
などと、ちょっとした有名人にもなっていたようです(笑)。

 情報収集については、まだまだありますが、それらはまた追々お話したいと思います。なお、不動産屋巡りの利点は、物件を購入した場合、賃貸管理もお願いすることになりますので、末永く信頼関係の築ける相手かどうかの信頼性も判断できます。
 最初は誰でも手探りです。私も何が何やらサッパリ分からない状態から、少しずつ進みました。不動産投資は人間同士のやり取りが多いです。気になることがあれば、とにかく足を使って情報を稼ぎましょう。
 次回は資金調達とキャッシュフローについて書いてみたいと思います。

(注1)http://rnk.uub.jp/seirnk.cgi?S=k
(注2)http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/gaiyo_sanko.pdf
(注3)http://www.city.yokohama.jp/ne/news/press/201002/images/phpSCMiyT.pdf
(注4)共益費などを除いたNET利回りですが、大体の感覚的な数字です。


結喜たろう
都市計画・建築設計などのデザイン系事務所、不動産事業などを経て、株式会社山幸投資事業部を設立。現在、空間建築などのデザイン業務のかたわら、不動産、株式、先物、FXを利用した投資事業を行っている。
著書に『FXで究極の海外投資』(パンローリング)がある。
東京都立大学大学院工学研究科修了。一級建築士。
弊社サイト:究極の投資ツール
http://portstudio.jp/ 
連載ブログ:スワップ派のためのFXポートフォリオ2
http://portstudio.blog136.fc2.com/

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