不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十九の鉄人   埼玉県在住 前泊王子 (専門職)

マンション管理組合の鉄人未満

<<投資のきっかけ>>

 1995年に新築物件を購入したが、まだバブル崩壊から間もなかったためもあり、よい投資ではなかった。もともと資産といえるものはなく、将来に何の保証もない職種なので、常々何らかの運用が必要と考えていた。その後、不動産関連書籍で勉強し、中古マンション経営が手ごろで有利な対象と知った。大学時代と大学卒業後長く住んでいた札幌に土地勘があったため、主にアパマンプラザを通して投資を開始し、札幌の物件を買い増していった。現在札幌の物件は5室保有中。
 できるだけ管理組合総会には出席するようにしているので、出席数は多い。そのため、ほかの地方物件を含めた管理組合で、それぞれ通算監事3期、理事6期を経験した。今回、学級委員長以来のトップ役、はじめての理事長職を押し付けられプレッシャーを感じている。
 最近は不動産経営に関してはつきつめると、空室を如何に減らすかと立地の2点に尽きると考えている。もちろん、いろんな条件が相互に関連しているが、あとの要因は何とかなる。投資そのものに関しては、いままで多くの方がマンション投資の鉄人として投稿されているので、私ごときものから何も付け加えることはない。今回はちょっと視点を変えて、マンション所有に付きものの管理組合についてとりとめもなく書く。

<<管理組合の愉快な仲間たち>>

 わたしの本業は不動産と無縁なので、初めは社会勉強のため、オーナーとしての義務、所有物件資産維持目的の色気ごころ等で管理組合総会に出席していた。専門的知識はほとんどないが、管理組合、管理会社との共同作業は実際勉強になることが多い。
 時に管理組合や理事会の内部対立もあり、時には常識がない人もいて、議論が紛糾しマンション管理の事業計画がなかなかまとまらず停滞することもある。新築後10年も管理組合総会が開かれていなかった物件もあった。総会で発言しても言いっ放し、ガス抜きで終わる総会もある。偏執狂的な理事長が、管理会社の担当者をノイローゼ寸前にまで追いやった例は笑えなかった。また特定の組合員が役員や管理会社と毎回毎回衝突するのも目撃したことがある。管理組合の仕事は何もしない役員が、執拗にいちゃもんをつけて延々と管理組合ホームページに関するIT的専門知識の議論が展開されて辟易とさせられたこともあった。独断で突っ走る理事長、面倒な提案ばかりしてくる理事長、理事長の取り巻きのイエスマン、理事長と癒着気味の管理会社、管理会社言いなりの理事長、総会資料に間違いが多すぎる管理会社、ここでは記述できないような不備があった管理会社担当者もいた。
 5年ぐらいの間に3度も管理会社を替えたワンマン理事長もいた。毎回「こんどこそベストの管理会社!」というが、安さに目がくらんだのと、自分がコントロールしやすい管理会社を求めて二転三転したようだ。何度連絡しても管理費の振り込みに応じないオーナー、何度さまざまな方法で連絡しても連絡がつかない人に至っては、所有権という権利があるにしても、それに伴う義務もあるはずと義憤に駆られる。傍観者でいられれば傍目には楽しく、所有者、入居者の価値観の多様化といえば聞こえはいいが、現代社会の縮図ともいえよう。これらの対価としての家賃収入でもあるので、不動産経営は利益を得なければ意味はない。

 鉄筋コンクリートのマンションは丈夫なので、管理組合がしっかりしていても頼りなくても、短期的には共有部をはじめとした単なる外観上の差でしかないが、長期的には大きく差がつくだろう。投資型マンションは、投資家層の所有が多いので意見がまとまりやすいかと思いきや、上記の数々のエピソードにあるように、部屋の所有者が1室の権利を保持しており、マンション全体としてまとまった合意形成がとりづらいことが問題である。そもそも国土交通省のマンション標準管理規約が投資用のマンションを想定していないことも根本的な問題の一つといえる。
 もうひとつは管理組合役員のなり手が乏しいこと。各オーナーが部屋を所有しているにも拘らず、無関心層がとても多い。総会出席はおろか総会の資料さえ読んでいない人がいる。国土交通省もこれらの問題は承知しているようで、管理組合機能を管理会社に委託させてしまうような案を検討中とも聞く。この場合さらに所有者の金銭的負担が増えるかもしれない。ひょっとしたら近い将来投資型マンションの管理組合はなくなり、役員の業務から解放される日もくるかもしれない。

<<管理組合へようこそ>>

 波乱、問題例ばかり書いてきたが、どうしようもない管理会社、管理組合は意外と少ない。なり手が少ないことは、自分が積極的に動けば役員に簡単になれ、少しでもマンション管理を改善できるかもしれないということでもある。

 おすすめは、定年退職後間もない人たちである。時間の余裕もあり、交渉、連絡、見積もり、相談等は、会社員時代の経験が生きる。 管理会社と二人三脚で進められるので、一般常識があれば大丈夫。むしろ会社時代はお偉いさんでなかった人がいいかも。要は質を保ちつつ管理費、長期修繕の無駄な支出を削り、できるだけ収入を増やすことである。マンションの管理に精通していくと、自分の部屋の経営にもよい効果が出てくる。修繕積立金残高も多すぎたり、足りなさすぎたら問題で、所有時期によっても負担の不公平感はありうるが、結局ははじめに多めに払うか、あとで多めに払うかの差でしかない。
 私個人としては、あまり多くの時間を費やして本業に差し支えると本末転倒になるので気をつけたい。マンション「管理組合」の鉄人の道はまだまだ遠い。自分に言い聞かせるようで申し訳ないが、トラブル、難題を楽しむぐらいの気持ちでいきたいものである。

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