不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十八の鉄人   神奈川県在住 結喜たろう(一級建築士)

安定・堅実な投資を始めたい、 でも出来ないあなたへ

 はじめまして、結喜たろうと申します。

 長年、アパマンプラザさんから、「鉄人シリーズに執筆してくださいよぉ」と催促され続け、ようやく筆を取りました。お引き受けした以上は、少しでも、あなたのお役に立てることを書いてみたいと思います。また、投資に役立つ色々な資料も、追々お配りするつもりです。
 投資・・・というと怖いイメージがありますよね。確かにリスクがあります。下手したら一攫千金どころか、破産なんてこともあります。

 現在わたくしは、ものづくり系の会社内に投資事業部という「異質な事業」を立ち上げています。そこでは不動産から株式、先物、外国為替証拠金取引(FX)まで幅広く行っていますが、一貫して守っていることは「堅実性、安定性の絶対重視」ということです。リスクが高いといわれる先物やFXなどでも、このテーマは貫いています。この「堅実性・安定性」というテーマでいえば、不動産投資は最適です。投資の王道があるとしたら、それは不動産投資でしょう。当然、やり方も色々あります。
 わたしが行っているやり方の場合、ちょうど3年も運用すれば、ほぼノーリスクではないかと思います。もちろん、完全にノーリスクではありませんが、他の投資で抱えるリスクに比べれば安心できるレベルでしょう。
 「へぇ・・・どんな風にやっているのですか?」とよく聞かれますが、今回のレポートを利用して、わたくしが行ってきた札幌への投資について、まとめてお伝えしたいと思います。
 ただし、結構盛り沢山になるので、1回ですべてを書くことはむずかしく、今回は一番初めの「投資をはじめたきっかけと背景」についてです。多少、自分語りになりますが、ご容赦ください。レポートを読まれるあなたの状況と比較して、なんらかのヒントになればと思い書いてみました。

 もともと私は、投資や資産運用とは、ほど遠い世界にいました。大学、大学院とで建築の計画学を専攻し、本業は意匠(デザイン)系の一級建築士です。そんな背景を持っていますので、「専門家なので不動産投資は、さぞ有利でしょう!」なんてよく言われます。でも実は、ぜんぜん関係ないのです。むしろ不利だったと言っても良いでしょう。何が不利だったのかは後々お話ししますが、例えば、建築的に良い物件と、不動産的に良い物件というのは、完全に異質なものです。建築的に建物を見るときは、空間の構成やら全体の計画性、その背後に潜む哲学を読みます。一方、不動産屋が建物をみると資産価値という視点から眺めます。
 資産運用で必要なのは、もちろん不動産屋的な視点です。
 それにしても、同じものを見るのに見方が異なるというのは厄介です。しかも長年染み付いた習慣というものは、なかなか取れないからです。
 さらに、建築の設計業界では「建築を資産として考えることは卑しい」という変な意識すら持つことがあります。そんな状態ですから、建築の設計者だからといって不動産投資に長けているわけではありません。
 そもそも建築の設計なんてやっている人は、お金に縁がありません。それどころか、お金を度外視してまで良いものを作ろうと頑張りすぎて大赤字になります。
 そんなわたくしでも何とか上手くやってきたのですから、例えあなたが投資の素人でも新しく始めるに当たって何も問題ないと思っています。不動産投資の間口は限りなく広いものです。
 
 さて、話しは10年ほど昔に遡ります。
 当時は、とある有名な建築事務所に一時的に勤める機会を得て、徹夜や終電帰りと繰り返している日々でした。普通のサラリーマンたちも大変だと思いますが、建築の設計事務所も激務です。薄給で残業200時間(しかも手当てなし)なんて当たり前で、土日出勤、泊まりも日常茶飯事でした。
 そこの事務所の給料は、社会保険無し、国公立大学院卒の有資格者でも手取り30万円。3年毎に契約更新制で、昇給も正社員登用も無いところです。ここが特にヒドイ会社というよりも業界全体がこんな感じです。
 ずっと後になって「派遣」、「格差」、「ワーキングプア」という言葉をマスコミが流行らせましたが、建築設計業の立場から言わせると「なにを今さら・・・(笑)」って感じです。
 それでも独立開業の箔付けや技術を学ぶためということでモチベーションを保ってみんな頑張っていました。
 でも、ときどき打ち合わせのためにフェラーリに乗ってやって来る会社オーナーの建築家、そして彼の所有する都心の一等地に建つ高級賃貸マンションなどを毎日眺めている内に、「なんか、変だなぁ・・・」と流石に疑問を感じ始めていました。

 「搾取されているだけではないか?」と勘ぐって問いただしたこともあるのですが、事務所の全体収益は人件費などでほぼトントンとのことで仕方が無いとのことでした。
 もともと日本の場合、建築の設計報酬は極端に少ないのです。海外の場合、設計料はデザインへの知性に対する報酬ですが、日本では図面を作成する肉体労働への報酬に過ぎません。だから仕方ないのかも知れません。

 「それにしては、経営者はよくあんな優雅な生活できるなぁ?」と思っていましたが、事務所の幹部たちから聞けば、その経営者のセレブリッチな生活は、都心の超一等地に所有している幾つかの高級マンションや、事務所ビルなどからの賃貸収入だとのことです。
それらの不動産は経営者が親からの相続で得たもので、事務所自体も自社ビルで一族経営でしたから、世襲制のような形で代表が決まっていく仕組みのようです。
 因みに、この設計事務所は歴史もあり、施主は常に一流の企業や個人たちです。絶えず芸能人や著名な実業家たちが訪れていました。
 業界では結構なブランドがありましたので、経営それ自体は創始者の一族が、そのブランド保持のため趣味で続けているような感じです。部外者のスタッフがいくら頑張ったところで事務所のトップになることは無さそうです。
 ただ、もともと建築スクールなどとも呼ばれるタイプの事務所でしたので、例え労働条件が悪くても、最終的には独立開業するために、そこで学んで退社するのが自然の流れ、という雰囲気もありました。そういう意味では非常に良い建築事務所です。

 建築家として独立開業。
 夢のある話です。高度成長期からバブル時代であれば、ガンガン仕事を取って、頭角を現すなどという夢も描けたのでしょう。しかし、バブル崩壊後の失われた10年を経て、21世紀の日本は、もはや行政も箱物建築を作る流れではありません。大型建築といえば既に余っているオフィス、マンションを更に増やすために無理矢理企画する大手不動産会社・・・それに対して血ナマコになって受注営業をかける大手ゼネコンや大手設計事務所。まさに巨人たちによる縮小するパイの奪い合いです。
 個人住宅にしても、安定した収益を求めようとしたら、ハウスメーカーや建売を量産している地元不動産屋の下請けぐらいしか残されていません。「果たしてこの先やっていけるのだろうか?」と不安の種は尽きなかったですね。
 それでも工夫次第では、なんとか生き残れるかとも思いましたが、人並みの生活をするために、人の何十倍もの努力をするというのは、「この職能自体が何かオカシイのではないか?」と漠然とした不満もありました。
 好きだから飛び込んだ世界ですが、建築の設計は、こういう不満を感じ始めたら続けることの出来ない世界でもあります。

 そんな矢先のある日、打ち合わせの帰りにふっと本屋で立ち読みしたのが、当時ベストセラーとなっていた『金持ち父さん、貧乏父さん』という本です。その中に書かれていた「ラットレースから抜け出せない貧乏父さん」の話しを読んだとき「これ・・・自分じゃないの?」と、しばらく口をポカーンと開けて唖然としちゃいました。頭をガツンと叩かれたようなショックです。
 当時のメモ帳にはこんなことが書かれていました。

 狭い世界に生きて来たから分からなかった。
 でも、資本主義という大きな枠組みで見たとき、今の自分には、もう少し違う道があるのではないだろうか・・・。
 建築は確かに総合芸術であり、人間生活に欠かせない文化の1つ。自分はそういうものを創り出したいと願ってこの道に足を踏み入れ、それを誇りにして来たつもり。
 しかし、建築が持つもう1つの顔、英語でいうReal Estate、真の財産という側面からすれば、何のことはない、自分は情熱を利用され、労働対価に見合わない報酬で、いいように搾取される哀れな労働者にすぎない。
 その厳しい現実を嫌というほど突きつけられた。

 かなり悲観的な内容ですが、このとき感じた素直な気持ちです。
 ところで、これって、わたくしだけのことではないと思います。多かれ少なかれ、誰にでもあることだと思います。おそらく読まれたあなた自身もどこか、人事ではない何かを感じたのではないでしょうか?だからといって、時代錯誤に打倒ブルジョアジーなんて叫ぶのは馬鹿げています。何の問題解決にもなりません。

 わたしは、このとき、頭の中がコロっと転覆しました。
 「こりゃ、いかん」と思ったのです。資産形成をしっかりと行わなければならないと考え、かなり無鉄砲でしたが、『金持ち父さん』の真似をして不動産投資を行おうと決心しました。そこから、わたくしの無謀な挑戦が始まることになります。
このときは、自分は建築設計の専門家だから、不動産投資も長けているだろうと、まだ勘違いしていたのですが、とにかく最初の難関はお金でした。
 不動産投資には結構なお金が必要です。首都圏の場合、区分所有マンション一戸買うのにも最低500〜1,000万円は必要でしょう。当時の私に手持ちのお金は200万円弱しかありません。そこから一体どうスタートさせれば良いのか?
 どうすれば資金を調達できるか???
 最終的に、100万円程度から投資開始できる札幌市内に目をつけたわけですが、そのあたりの経緯や、2,000万円というお金を10年の固定金利1%で調達できたやり方なども、次回にお話したいと思います。

結喜たろう
都市計画・建築設計などのデザイン系事務所、不動産事業などを経て、
株式会社山幸投資事業部を設立。現在、空間建築などのデザイン業務のかたわら、
不動産、株式、先物、FXを利用した投資事業を行っている。
著書に『FXで究極の海外投資』(パンローリング)がある。
東京都立大学大学院工学研究科修了。一級建築士。
弊社サイト:究極の投資ツール
連載ブログ:スワップ派のためのFXポートフォリオ2

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