不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.

私のマンション投資の15年(17) - マンション投資と今後

結局、私の実体験で何をお話ししたかったかというと・・・

自分はマンション投資をしてきたが、マンション投資は勉強して行えば最も安全な投資ではないかということ。
事実、成功していらっしゃる方は多いのです。
しかし私の場合、得た教訓としては「所有することが目的」になっていたので、実際経営としては成り立っていなかったということ。
キャッシュフローを得ることを目的とし、買う時によく分析して買い、買ったあとは空室率をできるだけ下げること。
でないと空室は収入が途絶えるばかりかそれに比例して様々なコスト増があり、いいことはなにもないということ。
それらのために実際にやっていることや考えていることをお話ししてまいりました。

私の15年の投資実績はご紹介してきた通りで、確かに「利回り」や「キャッシュフロー」は購入時より落ち込んできています。
でも逆に言えば原因は分かっています。知恵を絞り、空室率を下げることで購入時のレベルまでは難しいかも知れませんが、今後の中長期でそれらを再び上げていくことは十分可能ではないでしょうか。。。。。 

マンション投資の現状は甘くなく、買って簡単に不労所得を得るようなイメージではまったくありません。
自ら考え積極的に行動しないと競争からおいていかれます。
供給が需要を上回り続け空室が増え危機感を感じています。
需給バランスの「数」もそうですが最近不動産投資に参加され所有されていってる若い世代の方々は実によく研究しておられ賃貸経営の「質」の部分がレベルアップし競争が厳しくなってきているのを感じます。
またそこにビジネスチャンスを見出す会社が積極的に賃貸市場のニーズを先取りし、デザイナーズアパート等で新世代の行動をフォローしています。 建築戸数は今も増加の一途です。
「昔のマンション経営のうえにあぐらをかいてるオーナーはすたれるだけ。」ということを今の時代は教えてくれているように思います。

今回のレポートで一棟もの(アパート、RC)についてはお話しませんでした。
私も投資商品とみた場合、リスク分散という観点から意見は持っていますが、実体験がありませんのでコメントは控えたいと思います。
仮説ばかりで実体験に基づかない話はあまり意味がないと思っています。
いつかもし考え方が変わりアパート経営に踏み切った時にはまたこの場に参加させていただきたいと思います。

有名な言葉に「マンションは管理を買え!」というのがあります。なるほどその通りだなと思います。
外観や共有部、躯体を健全に維持するための「建物管理」はとても重要です。確かにそう思います。
それプラス、私はもう一方の「賃貸管理」こそ本当に重要で、マンション投資を行う際には欠かせない重要な要素の一番手と思っています。

サラリーマンが本業を持ちつつマンション投資し経営していくのは本当に大変です。
もし私が今アパマンプラザにやってもらっていることを自分で全部やったとしたら・・・   ムリです。
クレーム対応(設備故障修理、入居者関係)、退去立ち合い、内装見積もり、工事確認、賃貸募集、属性確認、契約書取り交わし・・・等々
しかも物件が札幌のような遠隔地では管理業務など自分では絶対できません。
プロに任せるのが一番です。賃貸管理業務を信頼おける管理会社に委託するのが一番だと思います。

ほんとにマンションは買ってからが勝負です。
「空室対策」から派生する様々なすべきことがあります。そして重要な賃貸付のためのネットワーク力。
業界の横のつながりというか、「すぐに決められる」「賃貸付けができる」ネットワーク力は管理会社の実力そのものだと思っています。
そしてそれらを十分備えた管理会社がどれだけあるかということです。
だからこそ、優れた賃貸管理会社を見つけることが重要です。

アパマンプラザのみなさんは宅建はもとより様々な資格を持っていらっしゃいます。
資格をお持ちであるということは勉強していらっしゃるということです。業界で必要なことに熟知精通していらっしゃるわけですから私たちオーナーにしてみれば信頼でき心強いばかりです。
知識ばかりではありません。実践もされています。ご自身所有目的で競売を体験されたり、投資用マンションを購入し運営されたりオーナー目線に立って業務に活かしているかたもいらっしゃいます。
ホームページでは管理物件の組合総会にも積極的に参加され私たちオーナーに旬な情報提供をしていただけています。
アパマンプラザのみなさんは、いわばその道のプロ。エキスパートのみなさんですから私は安心して委託しています。

数年前に実家でもっている借家の家賃滞納で相談させていただいたことがありました。
ご丁寧に聴いていただき、社長には解決方法として内容証明送付のアドバイスをいただきました。
結果、時間はかかりましたがお陰様で最後司法の介入で強制退去執行を行うことができました。
私は名古屋におりその時立ち会えませんでしたが、執行現場では入居者知人の強面の男性が大声あげて抵抗したようですが執行官が毅然と振る舞い淡々と作業が進んだということです。結局入居者は夜逃げしました。
実家にいた家内が心配しながら見守ったということですが、まるでドラマを見ているようだったと話していました。

マンション投資を通じアパマンプラザのみなさんと接することで知識や経験の幅が広がっているのを実感しています。
私のマンション投資では、投資成績において反省の余地は大きいものの、こうして反省できるのも実際に購入し運営してきたからです。
一戸当たりが高額な商品なので最初から失敗はできませんが、比較的手ごろな区分所有から始めればいろんなことが学べます。
「生きた学習」というのでしょう。     ちゃんとやればの話ですが・・・
電卓たたいて将来にわたるキャッシュフローの計算ができていればそう不安視する必要はないと思います。

マンション投資ほど投資で安全なものはないと思います。
株や金、FXなど自分の努力ではどうすることもできません。
私はT電株を今も持っています。配当は常にあり、優良株でした。でも今回の地震にあっては・・・あっという間の出来事でした。
遠い外部の力に値動きは左右されます。 他力本願。 売り買いのスーピード、判断力が求められらます。 とてもリスキーです。
しかし不動産投資は値動きがゆっくりです。知恵を絞って自分で工夫することでリスクを減らしていくことができます。
そして、厳しい状況だからこそ空室が埋まったり、入居者の方に喜んでいただけたりしたときの喜びはひとしおです。

私はマンション投資をしていますが、投資活動を通じて各地でいろんな方々と知り合い交流できています。
人との関わりが増え、むしろそちらの方が楽しく感じられています。
先輩諸氏に学ぶことは多いですし、最近始められた投資家のみなさんは勉強熱心で本当にポジティブです。
セミナー等の懇親会ではそのパワーに圧倒されています。 本当に刺激になり励みになることばかりです。 

これからも自己成長のチャンスととらえマンション経営を楽しんでいきたいと考えています。
また、どこかのタイミングでその後のお話ができればと思っています。 できたら上手くいった話がしたいですね。
ありがとうございました。

2011年 5月9日     鳥取県在住 T.T.

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