不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.

私のマンション投資の15年(16) - 購入時の戦略

空室のことをずっと話してまいりましたが、そうはいっても最初が肝心。購入時も重要です。

14.で自分自身の「今と昔の考え方の変化」をお話ししましたがひとつ変わらないものがあります。

購入する部屋の広さです。広さで差別化を図っていこうという考え方は今も始めた当初も変わっていません。
10年先でも競争力を持った部屋は「広い部屋」なのではないか、という仮説に基づいています。
買ってしまえばもうどうしようもないものが「広さ」とか「立地」です。
首都圏以外では特に重要なポイントかなと思います。購入時はここに注意しています。

私は意識して広めの部屋を購入してきました。前にご紹介した通りです。
13室のうち10室が30u以上。うち5室は40u以上です。
残り3室は川崎1室(17u)札幌2室(25uと28u)
現在満室なのはこうした要素も影響していると思います。

競争力は結局は需給バランスが大きいと思います。最近のデータです。

≪ 部屋のタイプ別 需要&供給 ≫  

札幌北区 ・・・ @ 28.7%(需要) − 47.9%(供給) =  19.2%
A 28.6%(需要) − 25.3%(供給) = ▲3.3%
札幌中央区 ・・・ @ 32.3%(需要) − 38.9%(供給) =  6.6%
A 34.8%(需要) − 32.2%(供給) = ▲2.6%
福岡西区 ・・・ @ 28.0%(需要) − 43.4%(供給) =  15.4%
A 22.7%(需要) − 21.8%(供給) = ▲0.9%  
福岡博多区 ・・・ @ 45.7%(需要) − 59.3%(供給) =  13.6%
A 31.4%(需要) − 24.9%(供給) = ▲6.5%


@ ⇒ 1ルーム・1K・1DK は、供給数が需要を上回っているから借り手有利。
一方、A ⇒ 1LDK・2K・2DK は、供給数が需要を下回っているので貸し手有利です。

*私の福岡西区は2LDKです。実際にはAではなく、2LDK〜3DKの層に入り、重要23.9%に対し供給18.1% ▲5.8%となります。
*3LDK以上はだいたいどの地区でも需要と供給はほぼ同数です。が、実際は賃貸空室が目立っているように感じます。
3LDK以上だと賃貸より購入される方が多いせいかも知れません。

*賃貸は部屋の狭い1ルーム系は家賃の値下げ合戦です。必然的に売買の方も同様でディスカウント合戦です。
1ルーム系の売買は投資目的がほとんどですから賃貸中入居中の家賃で物件価格が決まってしまうからです。
「物件価格 ⇒ 年間賃料 ÷ 期待利回り(%)」の収益還元法ですから、賃貸の家賃が下がれば物件価格は下がります。


◆1LDK〜2LDKの優位性

@ 入居者ニーズに対して供給戸数が少ない。競合相手が少ない。
A 入居者の入居期間が長い。所有期間中の空室発生回数が少ない。空室から発生するコストが抑えれる。
B 空室率が抑えられるので利回りが安定している。
C 出口(売却)で有利。投資目的でも居住目的でも両方の買い手側のニーズがあります。

Cは、空室であれば内装が原状回復されていれば高く販売することが可能です。(収益還元法でなく居住用の売買事例に基づいて)
ちなみに私のMの物件は3LDKでしたが空室状態で居住用で売りに出し、売れました。買った時より90万高くです。
収益還元法というより、近隣の売買価格の取引事例で販売価格を決めました。
築19年の3LDK(69u)。収益還元法で買い手側の利回りにすると5.7%です。それでも買ってもらえました。
一方、1ルームはほとんど利回りでしか売れません。空室や内装未着手の場合、値下げ交渉されやすいです。

1LDK〜2LDKのデメリットは広さの分一回当たりの原状回復コストが多くかかります。が、それはその時だけのことです。
長く住んでもらえるわけですから、その時かかったコスト以上に将来かかるコストを削減できると考えます。

少し広めのタイプの部屋も家賃がこなれてきたせいか入居者はこうした広めの部屋にシフトしているように思います。
現在地方の人口は減少傾向です。一部増加している都市でもその勢いは鈍っています。ですが反面世帯数は増加しています。
「中高年、高齢者の一人暮らし」「離婚され単身になった方」「結婚しない30代、40代のキャリア、リッチな若い世代の単身者」が増えています。
データによると65歳以上が世帯主となっている高齢者世帯は40%近くになってきています。その4分の1が高齢者の単身です。
こうした単身の方々が選ばれるのは狭い1ルームでしょうか。そうではないはずです。一方3LDKは広すぎます。
ゆとりのある少し広めでバストイレが別々であり洗濯機も当然設置できるような1LDK、2DKクラスの部屋だと思います。

ただし、今は広めの部屋に優位性があると思いますが、これが5年先もそうかというと分かりません。
現実に最近福岡市内で建築されるアパートは単身者向けは1LDKがほとんどです。洗練されたデザイナーズアパートが目立ちます。
しかもその1LDKは、「1LDK+S+床下クローク」。ロフトによって2LDKと同等の生活空間を実現しているかのようです。
高さ140センチ以下の部屋は専有面積に含まれませんので、このロフト的空間を利用し、容積率を最大限活かした
実にゆとりのある居住空間を作り出しているのです。それはもうただただ驚くばかりでした。案内された人はすぐ決めるでしょう。
今後これらが主流となり、地方では昔の古い1ルーム系は立ち行かなくなってしまうのではと思ってしまいます。
ほんとに厳しいなと・・・終わりのない競争の時代。サバイバルゲームを感じます。

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