不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.

私のマンション投資の15年(12) - 住用物件 【愛知一宮 M】 ≪ ローン審査 & 初の売却体験 ≫

最近、居住用として購入し直ぐ売却したものがあります。
ここでは「ローン審査の難しさ」と「譲渡税」について学びました。

M● 2009年 【愛知県一宮市 3LDK 69u  築18年  1000万】 

購入経緯勤務先で出向となり引っ越しの必要が発生し、それまで社宅でしたが、居住用中古マンション購入を決めました。
高層階角部屋、ショッピングモール徒歩2分。 JR、名鉄ダブルアクセスといった利便性に優れたものでした。
売却の時に効果ありでした。
購入は長期の変動ローンを考えましたが、組むことができず、現金購入しました。

機会点
ローン ・・・ 金利の低さ最優先で地元の地方銀行のG銀行に申し込みましたが一次審査が通りませんでした。
ローンは主には「人物の属性」と「物件の担保価値」から判断されます。
G銀行は一次審査として4つの信用機関に依頼してくれましたが、購入目的を投資用とみられた可能性が非常に高いです。
投資用物件の持ち数と今回購入のタイミング。当物件の値引き交渉を投資の不動産会社に頼んで契約したことがそう見られた原因だと思います。
申し込み先を直ぐに都銀のM銀行に変更しました。勤務先の取引先銀行で金利も 0.5%は減らしてもらえるということでした。
一次審査は通りましたが、二次審査が通りませんでした。理由は物件の「信託登記解除契約書」を求められ、それが売主側で見つけられなかったためです。当該物件はバブル直後、投資多目的会社で使用収益されており、確実に契約解除されているかが問われました。その多目的会社はすでになくなっていました。
M銀行がダメで次に都銀のR銀行に申し込ました。R銀行ではこの解除契約書は不必要であるとの見解を示してくれましたので、直ぐに一次審査をたのみました。K物件でローンを組み、知っている担当者は通るように調査機関に説明できるよういろいろ資料を作ってくださいましたが、この時すでに最初の複数の信用調査機関で断られているデータが出回っていたため、一次審査が通りませんでした。一次が通らない以上はそこから進まず、残念ながら社内規定によるということでR銀行からも却下されました。

教訓3つ
⇒ @ローンは一発目で決めるべく周到に準備をする。 
金利にそう差がないなら借りれればよしとし、金融機関の申し込む順番を間違えない。
(この場合、最後に申し込んだR銀行を一番最初にすべきでした。R銀行は3年前にも融資を受けており担当者もよく知っていました)
またローン金利の低さ最優先で進めたわけですが、「銀行の金利は交渉できる」と知りました。
ちなみに、金融機関と親しい不動産会社の営業マンを通じて一次審査のだいたいのあたりをつけておいてもらうのがベストです。
銀行にゆだねるとダイレクトに信用調査機関に個人情報が行き、断られると、その個人の調査履歴が回ってしまいます。
その他、キャッシュカードなどは使っていなくても持っているだけでその使用限度額までは借入金があるとみなされてしまうようです。
よって多く所持していると不利です。  

⇒ A確定申告ではマンションを売却した際の「譲渡税」は、「所得税」と別個でかかってきます。 
不動産所得と給与所得は合算され損益通算されますが、「譲渡税」に関わる利益や損失はその中で合算され損益通算されることはありません。
この物件は実家に帰る事情で8か月程度で売却することになりました。 「譲渡税」は所有が5年を境に大きく税率が変わってきます。
実は居住用でしたから3000万の特別控除が適用され課税されないと思い込んでいましたが、一昨年の確定申告で物件の3分の1を事業使用として経費計上していましたので、その次の年事業使用していないとは言えずその分で計算される分が「譲渡税」としてかかってしまいました。
そして物件売却の際は、「所有後 5年以上経過しているかどうか」確認することが大切です。
5年超えの長期譲渡所得の場合、売却時利益の20%  それ以下の短期譲渡だと39%が課税されますから この差は大きいです。
「所有期間」は譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めますから期間の計算には注意が必要です。
居住用でも3分の一程度は事業使用として経費計上できます。

⇒ B売却。 すべてのものは投資用であろうが居住用であろうが、「売ろうと思えばすぐに売れるもの」を購入しておくことが重要だと思います。
この場合、最上階で角部屋。ショッピングモール至近。鉄道駅ダブルアクセス。人気学区。等がプラスポイントでした。
逆にマイナスポイントは、居間がフローリングでなくカーペットであったこと。バスの追い炊き機能がなかったことがあげられます。
内覧者の話から購入時にはこれらのことは妥協できないな、というのが実感です。 これらは値引き交渉される材料になります。
「売りに出して3か月以内に購入価格より150万アップで売却する」ことを目標にしました。
結果はちょうど3か月で90万アップで売ることができました。 
「最初のお客様に売る」「気持ちよく売る」「気持ちよく買う」 という業界用語(?)があるようです。妙に納得しました。
「一般媒介」でそれぞれタイプの違う地元の3社にお願いしました。カギを3社の営業マンに渡し、オープンハウスや内覧予定等日程を調整する窓口は私が行い、情報は私を通すようお願いしておきました。それにより状況確認や売るための対策は3社の営業マンとうまくやり取りできたと思います。
期間中反響は徐々に減っていきましたが、TVCMでも有名なM社がずっと内覧客を付け続けてくれ、契約に至りました。知名度の力は大きいなと感じました。
内覧数あっての成約となりますから、集客力ある有名な会社は一社は必ず媒介契約しておくべきと思います。

売るための内装で注意したことは、とにかく部屋中を明るく見せることでした。
私自身入居の当初から全室に室内の広さ以上の広さに対応する大き目の照明。防犯機能付きのリモコンのついた有名メーカーのシーリング照明を付けました。 また、グレードの高いウォシュレットを付けました。
郊外ファミリー対象の物件でしたから駐車場は必須です。 借りていた近隣駐車場は売却までずっと借り続けました。

以上がMの「ローン審査」と「売却体験」から得た教訓です。

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