不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.

私のマンション投資の15年(10) - 区分所有13物件 【札幌I、J】 & オークション体験 〜あっけない幕切れ〜

I● 2004年 【札幌市 中央区  38u  1LDK  築19年  690万】

投資成績

・実際利回り(現在)6.19%
・実際利回りダウン幅(購入時比較)-1.93%
・空室率(累計)6.78%
・年間ネット収入(現在)\427,080
・年間ネット収入ダウン幅(購入時比較)\-132,960
・年間キャッシュフロー(現在)\427,080


購入経緯
10部屋までもう一息というとこで、ビッグなニュースがありました。
「DP社リバイバルプラン」をマザーズオークションでやるというのを新聞で知りました。全国で1500部屋の一斉売り出しです。
札幌の物件もいくつも対象になっているということで、見るとお気に入りのGのマンションで多くの部屋の売り出しがありました。
DP社がバブル期に建て分譲しようとしたがバブル崩壊で売れなくなり仕方なく多くを賃貸で保有し運用していたということです。
10部屋目はマザーズオークションで落札した都心で大倉山シャンツェ(90m級ジャンプ台)一望の眺望抜群のロケーションのものです。
現金購入しました。

機会点
購入してすぐ、入居者が入れ替わるとGと同じクレームがあり修理しました。キッチン、バス、トイレの換気能力の問題です。
その後も結露の問題が発生したりで修繕コストがかかっています。
札幌の部屋では結露のクレームが多いです。私の所有するものの中では特に西向きの部屋に多い印象です。
管理人さんや賃貸管理会社に建物でよくみられるクレームや対処履歴を確認しておくべきです。
購入するときには指値の根拠になります。


J● 2004年 【札幌市 中央区  44u  1LDK  築19年  655万】 

・実際利回り(現在) 6.42%
・実際利回りダウン幅(購入時比較)-3.33%
・空室率(累計)11.59%
・年間ネット収入(現在)\420,552
・年間ネット収入ダウン幅(購入時比較)\-217,896
・年間キャッシュフロー(現在)\29,544


購入経緯
Iと同様マザーズオークションで落札しました。 同じタイミングでの購入となりました。
希望物件が二つも落札できるというのは予期せぬ結果でした。 資金がなくこちらはローン購入となりました。
ローンは初めての都銀。マザーズオークション提携のR銀行です。それまでのノンバンクと比べ半分くらいの金利で借りることができました。
ローンを組んだ物件で唯一キャッシュフローが黒です。
G、Iと同じマンションです。エントランスは広々としており単身者用の棟とファミリー用の棟のツインフォルムはグレード感ありました。
豪華な割にこのマンションの管理費、修繕積立金は適正もしくは安価であると思います。

機会点
ここも結露です。入居者からのクレームがあり、原因がなかなか分からず改善し決着するまで半年近くを要しました。
B社で対応していただきましたが結局はクレームは収まらず、結果は退去していかれることとなりました。
その後入居者は2人代わっていますが、クレームは出ていません。入居者の方はやや神経質な方だったのかも知れません。
部屋は特徴的な間取りでサイドベランダの方へ広がっている床スペースの下は直接外気にあたる構造でその部分には通常入っているはずの断熱材が入っていませんでした。建物診断士に見てもらった結果です。
実施した内容は「内装のやり直し」「断熱ペアガラスへ交換」「ロスナイ設置」「一部フローリング断熱材入れ工事」これらに80万かかりました。
豪華なマンションですが、必ずしも中までしっかり施工されているかはわからないものです。
オークションのような特殊なケースでは難しいですが、事前に、該当建物でよくあるクレーム実績を確認しておくか予想される修理費用は購入金額から引いてもらうとか、瑕疵担保責任が問えるかどうかなど確認が必要です。

◆初のオークション体験!   あっけない幕切れでした。

マザーズオークションではエキサイティングな体験をしました。 結果は落札できて良かったのですが、オークション最終日にドラマがありました。
私は現地も見てすでに知っている2つの部屋をどちらか一つでも落札できればと思い入札していきました。
二つは同じマンション内でも広めで希少な間取り、眺望採光等申し分ないものでした。市場価格は700〜800万位だったと思います。
最低売却価格の設定は378万と437万でした。が、その二つは徐々にせり上がっていき、利回りからみても魅力のない価格になっていきそうでした。
私は入札は最終日最後の一時間の駆け引きになるなと思い、その一時間で勝負しようと心に決め最終日までの一週間くらいは入札しませんでした。
たぶん多くの参加者がそういう気持ちだったのではないでしょうか。最高値の値動きだけは毎日しっかり確認していました。 

2004年1月30日18:00 がオークション終了となっており、その日の朝を迎えました。
早朝、とりあえず2つの物件に対して最高値入札をし、「あなたが現在最高値です」のメッセージをうけとり仕事に向かいました。
もちろんその価格で落札できるとはみじんも思っていません。が、「もしや」と心にひっかかるものがあったからです。

@仕事でイレギュラーが発生し帰宅がオークションリミットの最後の一時間に遅れたら悔やまれる。
Aひょっとしたら何らかのトラブルが発生するかもしれない。オークション最後のあたりでネット上で障害が発生するかもしれない。

Aは全くの異業種ではありますが私の会社でプロモーション期間中に短時間のアクセス集中によるトラブルでのクレームをなんどか経験したことがあったからです。
それで一週間前に「最終日のアクセス集中によるトラブルの心配はないのか?」をオークション担当者に確認していました。
答えは即答で「大丈夫です。一物件1秒200アクセスまで耐えられます。」ということでした。
即答でしたが、正直「えっ、そんなもんなの?」 と素人ながら感覚的に正直不安になりました。
30日16:30 予定より30分早く帰宅しパソコンに向かい、入札金額と入力タイミングをシュミレーションしました。
でも、最終的に勝つ人は極端に高値を付ける人がいて他が諦めるパターンか、せった場合は締切数秒前で最高値の入札が通るという強運の持ち主なんだろうなと思いながら、でもひょっとしたら・・・という淡い期待でのぞみました。

画面に向かいましたが、なぜか現時点での最高入札価格が私が朝入札した価格でした。 たしか・・・そんなはずはないと思い少し高めの金額を入札しようとボタンをクリックしましたが、反応がありません。はじかれるような感じ。
おやっ?っと思いながらも何度か挑戦しましたが同様な状態です。 明らかに不具合が発生しています。
次第に焦りながら入札操作を繰り返しましたが変わりません。そのうち画面の反応が異様に鈍くなったり、文字が化けたり、最後には固まったり・・・
入札終了の18:00をまわり、かなり落ち込み失望しました。やっぱりこういうトラブルになってしまった。。。
パソコンに向かい続けたこの一か月はなんだったんだと。
すると、あろうことか・・・直後の18:04 以下の知らせが受信トレイに入ってきました。

最高入札のお知らせ
 あなたの入札が最高入札価格となり、   「第一購入権」が与えられました。おめでとうございます!

「えっ?」・・・ 2部屋とも私が落札したという連絡でした。きつねにつままれたような気持ちとともにじわじわと喜びがこみあげました。
最終日いつごろから不具合になっていたか分かりません。他で不具合だったかどうかも分かりません。
が、私が朝万一を考えて入札しておいた価格がそのまま通ってしまったのです。
あるんですね。こんなことが。。。   非常にエキサイティングでハッピーな体験でした。

そこからローンの実行までの僅か一か月間非常にあわただしかったことを記憶しています。
マザーズオークションを運営するアイ・ディー・ユーのこのリバイバルプランのプロジェクトチームのみなさんも一か月で1500件の契約に全国を奔走されました。
この間入札準備から契約まで私のさまざまな質問にもよく答えてくださいました。担当の方々のお名前も今でもよく覚えています。
そのマザーズオークションですが「2011年4月30日で終了」の案内がきました。 ジアースという組織に変わるということでした。
当時フォローしてくださった担当の皆様には感謝の気持ちでいっぱいです。心からお礼申し上げます。

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