不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.

私のマンション投資の15年(9) - 区分所有13物件 【札幌F〜H】

F● 2001年 【札幌市 中央区  46u  2DK  築28年  550万】  アパマンプラザ「売主」購入。

投資成績

・実際利回り(現在) 8.77%
・実際利回りダウン幅(購入時比較)-2.57%
・空室率(累計)5.00%
・年間ネット収入(現在)\482,376
・年間ネット収入ダウン幅(購入時比較)\-141,396
・年間キャッシュフロー(現在)\482,376


購入経緯
当初目標であった6件を達成しましたが、経営維持には思いのほか費用がかかることを実感できてきたのがこの頃です。
特に大きいと思ったのは固定資産税でした。
6部屋で年間41万ほどでしたから、なんとかならないものか。と考えていました。
これをクリアできる仕組みを作ろうとして現金購入したのがこの7つ目の物件でした。 購入時実質利回り 13.09%でした。

アパマンプラザから物件情報が届きました。アパマンプラザが「売主」で仲介手数料がかからない物件でした。
中央区の物件ですが、中島公園駅が最寄駅です。豊平川沿いのマンションの最上階で豊平川の花火が一望できる部屋です。
私自身は札幌の夏の風物詩(らしい)豊平川の花火を未だ一度も見たことがありません。ちなみに雪まつりもです。
「業者自から売主」の物件はここと川崎と2つですが、良いものが売られているという印象があります。
やはり業者としては売れなければなりませんから、責任もって投資として中長期にわたって確実に収益の上がる
見込みのある良いものを仕入れているのだと思います。
販売後の瑕疵担保責任のケアもありますし、確かなものを仕入れ販売していらっしゃるのでしょう。
実質利回りは13%と高いものでしたが、入居者は長きにわたって入居しておられ、当時の高い家賃そのままでした。
約2年ほどで退去になり(退去理由は家賃が高いという理由でした)、5カ月半の空室期間の後12,000円の家賃ダウンで
次の方の入居が決まりました。現在の方に変わり7年が経過します。

機会点
・業者売主物件は中長期でみて収益的に安定した良い物件が売られている。
・昔の高い家賃で入っておられる方が退去されるタイミングの問題はあるものの、2DKの広めの部屋は入居期間が長い。
・2DKなら出口でも売りやすい。投資向けと本人居住向けとの両方で売れる。リフォームして空室でも売りやすい。
・築年数の古い(耐震基準変更前)マンションであり最近漏水事故がありました。
原因は専有部分の床下配管内部と継ぎ目が腐食して発生したということです。この場合所有者責任となります。
階下の部屋の家具の一部に被害が及び、修繕費用を支払いました。「施設賠償保険」に入っていませんでした。
高額な出費となりました。過去こうした事例は他の管理会社からの情報等で知っていましたが保険加入を先送りしていました。
十数万の出費は高い授業料となりました。 これらの事故に対応する「施設賠償保険」は非常に安価です。
加入しておられる火災保険等の特約についているか確認され、もしついていないようなら、万一の時に備えて入っておかれることをお勧めします。
私はこれを機にアパマンプラザで札幌の10部屋全てに施設賠償保険を付けました。
ちなみに地震保険は川崎と福岡のものにしかつけていません。 札幌は地震がないからですが、今回の東日本大震災で迷い中です。

G● 2001年 【札幌市 中央区  34u  1LDK  築19年  650万】

投資成績

・実際利回り(現在) 7.67%
・実際利回りダウン幅(購入時比較)-1.64%
・空室率(累計)3.67%
・年間ネット収入(現在)\498,600
・年間ネット収入ダウン幅(購入時比較)\-106,548
・年間キャッシュフロー(現在)\498,600


購入経緯
当時はアパマンプラザから年に数回送られてくるペーパーの「マンション情報」を楽しみにしていました。
インターネットの普及とともになくなり最近ではあまりやられていません。
その中でとても気になる物件がありました。大手販売会社の手がけるブランドを感じる魅力ある物件でした。
立地としてはやや難があるものの、部屋の広さや間取りの具合から、単身者向けのものとしては1ルーム、1Kに差別化を図れるものであり
将来にわたって競合する部屋に優位性を保てるであろうという分譲で外観の「カッコいい」物件でした。相変わらずの所有動機です。
このマンションはファミリータイプの部屋と混在しますが、ファミリータイプの部屋はバブル期いわゆる「億ション」だったそうです。
この物件が出てきたら紹介してくださいと頼んでいましたら
Fの購入手続きを進めているタイミングでこの物件が出たと連絡が入りました。
指値もせずすぐに購入の申し込みをしました。 しかし、困ったことに自己資金が少なくなってきていたため
購入が親借金になってしまいました。今は全額返済済みです。
所有して10年になります。家賃は購入時より7000円下がりましたが空室は少なく安定して収入を生んでいます。
この物件の良い点は躯体が豪華な割には管理費や修繕積立金が割安な点です。総戸数が多いのも影響しているものと思われます。

機会点
・西側を向いてるベランダの位置によっては、部屋によってハトの糞害がみられます。対策はとれますので常に注意が必要です。
・浴室の換気不良のクレームがありました。築年数が経過し汚れの付着と寿命によるモーターの能力ダウン原因だったと思います。
トイレ、バス、キッチンの三つの排気を一つのモーターと一つの排気ファンで排気口のフレキ一本でとっているため、
もともとファンモーターの対応能力にも無理があったのではということでした。
アパマンプラザに修理依頼し排気のファンとモーターをトイレ、キッチンとバスに分けるセパレートへの工事をしてもらいました。
豪華なマンションに見えてもコストセーブはこういうところに行われていました。
・ここでも購入前にこのマンションで特有なクレームを把握し、購入対象の部屋にその修理履歴があるかどうか確認しておくべきでした。
その後同じ症状のクレームが同じマンションのIの部屋でも発生しました。

H● 2003年 【札幌市 中央区  33u  1DK  3点ユニット  築29年  344万】 

投資成績

・実際利回り(現在) 9.90%
・実際利回りダウン幅(購入時比較)-0.94%
・空室率(累計)7.53%
・年間ネット収入(現在)\340,452
・年間ネット収入ダウン幅(購入時比較)\-32,520
・年間キャッシュフロー(現在)\340,452


購入経緯
この物件は札幌のB社の仲介で購入しました。
青色申告の10部屋を目指していたころでした。JR駅や予備校、大きなショッピングセンターにも程近く将来にわたって入居者の確保は容易だろうと思えました。
現金購入できる安いものを探しており、実質利回りで13%になるようにと指値し、希望が通り購入できました。
収益を生んできましたが、購入後6年ほどで入居者が変わりました。築年数が古く、これを機会に「昭和の時代」の臭いを消すため和室を洋室に変更する
リフォームを行いました。すぐに賃貸はつくだろうと思っていましたが、実際にはなかなかつかず5カ月の空室となりました。
部屋は広めですがバストイレいっしょの3点ユニットはそれだけで最初から探す人の選択肢から外れてしまうようです。
また、角部屋のメリットがデメリットになったこともありました。、FFファンヒーター老朽化で交換時に困ったことがありました。
角部屋で出窓ありの部屋は開放感があってよいのですが、FFファンヒーターの排気口が通常のメインのベランダ側でなく横壁に設置されていました。
そのためFFファンヒーター交換時に排気口内の配管交換の必要が発生し、工事の際高所作業車を使う必要が出てきて作業費が4万円ほど割高になりました。
将来にわたってのメンテナンスのことまで考えられているかもこういった排気口位置の部分を観察することで購入価格の判断に加えることも学びました。
あとは電気温水器が設置されているということ。室内に置かれてありますが、ばかデカくその存在感は異様です。
安い深夜電力で日中使うお湯を作るためですが、電気代の節約になるということで置かれていることが多いそうですが
都内の賃貸管理業者によると今回の東日本大震災で一番トラブルが多かったのが電気温水器だそうです。
漏水や配管破損がトラブルのほとんどだったようです。

機会点
・角部屋であればその部屋の横の外壁の状態をチェックする。 排気筒など出てないか。
・電気温水器の部屋の購入はやめたほうがよいでしょう。夜間の安価な電力でお湯を沸かしておくというものですが、 故障修理や交換の際の費用は高額です。 

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