不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.

私のマンション投資の15年(8) - 区分所有13物件 【札幌C〜E】

C● 1997年 【札幌市 中央区  1DK 28u  築19年  650万 】


投資成績・実際利回り(現在) 6.86%
 ・実際利回りダウン幅(購入時比較)-0.98%
 ・空室率(累計)2.55%
 ・年間ネット収入(現在)\445,884
 ・年間ネット収入ダウン幅(購入時比較)\-63,624
 ・年間キャッシュフロー(現在)\-40,296


購入経緯
 総戸数のある大手分譲会社の大型マンションです。アパマンプラザ営業部の方に購入条件を伝えておいて連絡をもらいました。エントランス空間がたっぷり確保されロビーの植栽など雰囲気の良い豪華なマンションです。J社金利固定20年でローンを組みました。北大植物園の西に位置しミニ大通りといわれる遊歩道に面しています。一帯はバブル期に大手ゼネコンが盛んにマンションを建てていったところのようです。私の所有する札幌のものでは最も空室率が低い物件です(2.55%)。大きなクレームはほとんどありません。管理費や修繕積立金といった運営費も安価でローン返済後収益をあげていってくれる物件です。

機会点
・建物外観、エントランスのイメージは入居者に選ばれるポイント。
・一度契約更新時に入居者より家賃値下げ交渉があり3000円ダウンとなりました。


D● 1997年 【札幌市 中央区  1LDK 33u  築19年  560万 】 D社「投げ売り物件」をD社流通名古屋支店の営業マン紹介により購入。


投資成績・実際利回り(現在) 5.00%
 ・実際利回りダウン幅(購入時比較)-2.88%
 ・空室率(累計)11.91%
 ・年間ネット収入(現在)\280,188
 ・年間ネット収入ダウン幅(購入時比較)\-161,244
 ・年間キャッシュフロー(現在)\280,188


購入経緯
 同じく1997年に購入した4つ目最後がこの物件です。購入時から利回りが3%も落ちました。失敗物件です。札幌で購入していったのと同時進行で名古屋市内でも物件探しをしていました。当時経営再建を図るD社が損切り物件で札幌で残っているものをD社流通名古屋支店の営業マンが紹介してくれました。バストイレいっしょの3点ユニットでしたが部屋が広めで有名ブランドの分譲であり購入しました。初の現金購入です。ローンを組もうとしましたが、そこまで融資してくれていたノンバンクの審査に通りませんでした。「一個人につき融資は年3つ以内」という当時の規定にひっかかりました。金融機関には独自で個人属性の審査基準があります。所有数を増やすことに熱くなっており、「どうしても」という気持ちが強かったので結局現金で購入することにしました。後で考えると、買うべきではなかった物件です。ただし物件の良し悪しは別にしてここで現金で購入したことはトータルでのキャッシュフローを助けてくれることになりました。買うことが目的になってしまっており、投資的な視点、採算を考えない購入の仕方をしていました。「何故売れ残っていたか!?」ですね。そんな安い物件でも売れ残ってるにはわけがあったのです。「家賃が相場より高かった」「管理費、修繕積立金が高かった」「バストイレ一緒の3点ユニットだった」「カーペットだった」それでも、有名分譲会社のブランドマンションであったこと。法人契約で高値賃貸中であったこと。広めであったこと。等で不利な点を打消し、買うための理由付をし、自分で自分を納得させていたのだと思います。

機会点
・入退去が多々発生し空室期間も一番多い状況となっています。流通は常にあります。採算を最優先に買うべきでした。
・管理費修繕積立金がかなり高額。新築当時から管理組合は分譲管理会社に主導権を握られ、特に管理費は一般的にみて割高です。
・固定資産税が割高。契約前に具体的な金額をおさえておくべきでした。
・初の現金購入でした。購入自体は失敗ですが、「購入の仕方」はそれ以降の良い転換期になったと言えるかもしれません。

 ローン支払いがなくキャッシュフローがでました。この時から以降「現金買い」も交えるようにしましたが、ここでの転機がなければずっとその後の物件もローンで購入していくようなことになっていたかも知れません。ローンなら手持ちのキャッシュは残るかも知れませんが何に使っていたか分かりません。人生どうころぶか分かりませんから。もし今13物件すべてローンであったらと考えるとゾッとします。立ち行かなくなっていたでしょう。

✔「ローン資産価値比率」(=借入金が物件購入価格に占める割り合い)は一般に70%以下が安全性に無理がないと言われています。ちなみに今私は 53%まで下がってきました。

・界隈は平成初期のマンション(バブル期物件)が林立しており、また最寄りの西11丁目駅からもJR桑園駅からも10分程度あり中央区の中でも入居者確保は難しくなってきています。
・年4物件購入し、確定申告では給与所得と不動産所得の損益通算で源泉徴収税額の全額が戻ってきました。嬉しかったですが、個人事業者として赤字な訳で、経営としてはまずい状態であるということに後々気づきました。


E● 2000年 【札幌市 中央区  1LDK 32u  築19年  520万】


投資成績・実際利回り(現在) 5.50%
 ・実際利回りダウン幅(購入時比較)-0.85%
 ・空室率(累計)8.13%
 ・年間ネット収入(現在)\286,008
 ・年間ネット収入ダウン幅(購入時比較)\-43,932
 ・年間キャッシュフロー(現在)\-156,168


購入経緯
 Dと同じマンション内で購入しました。失敗です。ノンバンクJ社 固定金利 15年。2000年、当時勤務していた会社の行事マネージャーコンベンション(全国の店長が一堂に会して士気を高める)が札幌でありフリータイムに物件を見て回りました。Dと同じマンション内に売り物件があるのを知り購入しました。賃貸付けはDの家賃65000円と比べ55000円と家賃が安かったですが空室を避けるために安くして入居付けしているものと思い購入しました。しかし今から思えばその家賃が実際の相場であったように思います。またローン金利が翌月から15年固定で5%台に上がるという情報がありましたので話のあったその日のうちに即決して購入しました。失敗です。広めのブランド物件だから大丈夫だろうと買うための理由探しになっていたのはDと変わりません。結論としては、事前に予備情報がない限り「急いで買わないこと」というのを痛感しました。流通は常にあるのですから。現在毎月の持ち出しがあり収益率の非常に低い物件です。

機会点
 Dと同様です。ブランドマンションでも3点ユニットは他と同様不人気です。家賃も変わりません。現実的な投資分析に基づいて購入すべきでした。ネットで賃貸の部屋探しの際、3点ユニットは検索時点ではじかれます。広めで立地もよくしっかりした分譲マンションであっても見てももらえません。 今は入居者を確保できていますが、それはアパマンプラザ営業の方がお客様が内覧ご希望の物件をご案内の際に、参考までに「こういうお部屋もありますよ。バス、トイレはいっしょですが。」と見ていっていただけるよう案内していただいているからなのです。実際、部屋探しの際に「3点ユニットはダメ」という理由のウエイトはどれほどか? 実際その大きい小さいはあるものです。理由としてそれほど大きなウエイトを占めなくても、とりあえず 「☑ バス、トイレ別」 でネット検索されるケースも多々あるようです。この部屋はOLの方に決めていただきましたが、その時の決め手は、キッチンの広さ、家具家電を中心とした室内の内容です。「バス、トイレいっしょはできたら避けたい」という思いより、こちらの部屋内容の魅力が勝ったんだと思います。

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