不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.

私のマンション投資の15年(7) - 区分所有13物件 【川崎@ & 札幌AB】

 実際に15年間での所有物件を購入順にコメントさせていただきます。@〜Mの物件(Mは売却済)です。@は1996年、一番最初購入の首都圏物件。その翌年から札幌での購入を始め10室所有しました。ABCDは1997年に購入し、Dは有名D社の「投げ売り」で購入。 ⇒ その後EFGHと買い進め、 ⇒ 2004年IJがマザーズオークションで落札購入。青色申告事業規模達成しました。 ⇒ その後2009年にかけ福岡でKLを購入するに至っています。

 *投資成績の中の「利回り」は先にふれた「D 現在実際利回り」です。(修理費、内装費は含めず ゼロベースです) 「ネット収入」は固定資産税や賃貸管理委託手数料等、出費が確実な支出は全て反映させています。(修理費、内装費は含めず)

 (一般に言われる 「実質利回り」は  ⇒(年間家賃収入−年間管理費と修繕積立金)÷物件価格  で表されています)

 「利回り」、「年間ネット収入」のダウン幅(現在と購入時と比較)は家賃下落と管理費、修繕積立金アップで変化しています。ただ家賃下落が要因のほとんどを占めます。予想空室ロスは除いています。

 キャッシュフローは ローンを組んでいるものはJを除いて全てマイナス(=持ち出し)です。@のみ変動金利20年です。ABCEJKは固定金利で10年〜20年です。

@● 1996年 【川崎市川崎区  17u  1K 3点ユニット  築20年  1050万】


投資成績・実際利回り(現在)5.03%
 ・実際利回りダウン幅(購入時比較)0.15%
 ・空室率(累計)2.11%
 ・年間ネット収入(現在)\528,480
 ・年間ネット収入ダウン幅(購入時比較)\15,600
 ・年間キャッシュフロー(現在)\-203,940


購入経緯
 職場にあった電話営業から購入することになりました。マンション投資初めての物件です。バブル崩壊し築後6年で 3242万⇒1050万と新築販売価格の三分の1に価格が下がっており魅力を感じました。フルローンで購入。諸費用もいっさいの投入資金ゼロ。ノンバンクO社の変動金利20年で組みました。JR川崎駅ターミナルから南に徒歩9分。商店街の中にあり賃貸需要は将来にわたって安定している感が魅力でした。高層階で、JR川崎駅方面に向かって眺望がひらけていました。17uで家賃65000円。家賃は購入後直ぐ66000円になり13年経過してまた65000円にもどりました。現在も65000円が維持できています。投資成績としては利回りは低いながらも長期にわたって安定しています。立地が良く部屋の広さがコンパクトなため内装費が安く投資効率が良い。トラブルというトラブルは発生していませんが、1Fに中華料理店が入っておりマンションエントランス部分の印象は良くありません。また近年JR川崎駅は北側が大きく再開発され集客の人気スポットは南側の商店街から駅北側に移っています。購入後13年目に初めて室内を見ましたがびっくり!とにかく「部屋の狭さ」に驚きました。地方都市と首都圏の土地価格差や賃貸事情の違いを強く実感しました。

機会点
・首都圏では東京23区、横浜、川崎 が賃貸需要が高く安定経営ができると考えます。空室がほとんど発生しないのが強みです。
・バス、トイレ、洗面の3点ユニットでも借りる客層はある。立地が良く適正家賃であれば十分入居者が確保できます。
・投資の小出しが可能です。直近ではキッチンの伝熱コイルをIHに交換し入居者満足度を上げました。
・建物管理会社がオーナーに代わって管理組合を運営しているので、共用部修繕時の工事内容や価格の確認がしづらい。


A● 1997年 【札幌市 中央区  1K 25u  築20年  740万】


投資成績・実際利回り(現在) 5.83%
 ・実際利回りダウン幅(購入時比較)-1.14%
 ・空室率(累計)9.64%
 ・年間ネット収入(現在)\431,448
 ・年間ネット収入ダウン幅(購入時比較)\-83,976
 ・年間キャッシュフロー(現在)\-108,360


購入経緯
 初めて冬の札幌に行き、アパマンプラザで最初に購入した物件です。ノンバンクJ社金利固定20年。2月のことです。投資本でのI氏お勧めに従い北区のマンションを希望し、北区のものを2つ、中央区のものを1つ案内してもらいました。川崎が1050万で17uでしたので、札幌の部屋の広さと価格の安さが魅力的でした。この物件は札幌駅まで徒歩9分ですのでやや距離がある印象です。ただJRの高架を越えれば北大へ5分程度で立地は悪くないと考えます。管理費、修繕積立金といった運営費も安価でありローン終了後は安定した収益を期待できます。昨年アパマンプラザ担当者の勧めがあり家具家電を設置しました。家電は有名メーカーものに統一しました。効果てきめん!ネットを見ていた方からすぐに申し込みが入りました。しかも夏の閑散期にかかわらずです。賃料は5,000円ほどアップで決まっています。

機会点
 購入後数年して前所有者の管理費未納分が建物管理会社から請求されてきました。売買で未納は次のオーナーに引き継がれます。契約前の重要事項説明で確認しておくべきでした。

B● 1997年 【札幌市 北区  2DK 43u  築28年  840万 】


投資成績・実際利回り(現在) 6.32%
 ・実際利回りダウン幅(購入時比較)-0.82%
 ・空室率(累計)7.98%
 ・年間ネット収入(現在)\531,216
 ・年間ネット収入ダウン幅(購入時比較)\-68,796
 ・年間キャッシュフロー(現在)\-180,684


購入経緯
 札幌で買った唯一の北区の物件です。北大のすぐそば。JR札幌駅に徒歩4分です。やや古めですが立地は良く、札幌駅北側は再開発で充実してきています。なんといっても部屋の広さとその価格に驚き、感動!Aの物件とほぼ同時に購入しました。ノンバンクJ社金利固定15年。3月のことです。あと一年でローンが終わりますので、キャッシュフローがプラスになります。今後利益貢献してくれる物件になると思います。家賃滞納は過去2件の経験がありますが、2件ともこの部屋の入居者です。アパマンプラザの管理部の方に適切に対処していただき、全額回収できました。あとは結露です。私の部屋の湯沸かし器の排気筒フレキ継ぎ目の不具合かなにかで多量に結露し廊下側の部屋及び共用部分の廊下の天井が腐ってきたというものでした。原因となる部分が専有部分と共用部分で微妙でしたのでアパマンプラザ営業部の方が組合理事長と交渉してくださいましたが、結局全額私が負担することとなりました。

機会点
・管理組合が機能しており、管理費、修繕積立金が安価です。
・間取りが2DKで入居者層ターゲットが絞りにくい。過去2度家賃滞納があった。どちらも自営業の方。
・学生は滞納がないが、学生が住むには家賃が高い。
・結露に関わる修繕が2度発生し高額でした。 火災保険とともに施設賠償保険にも入っておく必要があります。
・購入前の段階で事前に部屋の修理履歴確認、前管理会社や管理人さんから過去のクレームのヒアリング等しておくべきでした。

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