不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十五の鉄人   鳥取県在住 T.T.

私のマンション投資の15年(3) - マンション投資の昨今

 今、みなさんの賃貸経営はいかがでしょうか。
 やはり頭を悩ませるのは 「空室問題」 ではないでしょうか。。。

 昨今、供給(マンションの部屋数)が需要(入居希望者)を上回り続け、入居者を奪い合うごとくの競争が激化しています。空室になるとなかなか次が決まらないといった状況が頻繁に発生しているのではないでしょうか。あの手この手で空室対策をとっている方もいらっしゃれば、戦線離脱、試合放棄状態の方もいらっしゃるかも知れません。経営としては成功と失敗に分かれ、「勝ち組」「負け組」がはっきりしだしてきているのかもしれません。

 こうした現状については北海道のみならず日本中に多くの顧客を持つアパマンプラザのみなさんが各地のオーナーさんを通じ一番よく知っていらっしゃることと思います。アパマンプラザのホームページも最近ブログ等でリフォームの大切さが趣旨の内容を見かけるようになりました。

 不動産投資そのもの、経営困難な気配は薄々感じます。一昨年あたりから金融機関の融資は非常に厳しい状況です。積極的で有名なS銀行やOノンバンクでさえもも融資条件を厳しくし引き締めに入ってしまっているようです。セミナーや最近の投資本の内容は融資の引き出し方に重きをおいた内容のものが目立っているようにも思います。

 何故金融機関が融資を厳しく引き締めに入っているのでしょうか。任意売却や競売が増えています。債務不履行で金融機関が回収に乗り出すケースが増えていて結局利益が上がらなくなったからだと思います。金融機関から見れば顧客に融資するということは金融機関側も投資家に「投資」をしているわけで、元金と金利分を回収し「利益を得ている」ことにほかなりません。それが今にいたって、困難なケースが多くなってきているということなのでしょう。貸し倒れが出ないように優良物件が担保にとれ、属性の審査基準も上げて貸さなくなってきているようなのです。

 一部の方でなぜ返済ができなくなった人が出てきているかといえば購入後の運営プランが狂ってきたからではないでしょうか。地方物件が多いと聞きます。空室です。また、一棟ものでは大規模な修理が購入後直ぐに発生し資金繰りに窮することが多いようです。購入することが目的になっていて、その後発生するさまざまなリスクが考えられていないのではと思ってしまいます。

 リスクとは私の場合大きくは「空室」と「修繕費(原状回復費)」です。これらが重く負担となっています。家賃(売上)という「収入」がなくなり、ローンや経費といった「支出」が続く状態が、資金に窮するという想定外の状況を生んでいるだと思います。

 私もそうですし多くの方がローンで購入されると思います。いい買い物をしようと一生懸命になりますが、その時点でいい経営をしようとはなかなか考えないものです。「購入=不労所得獲得」のつもりになってしまいがちです。でも現実は全く違います。マンション投資は買ってからがスタートなんだということが最近身に染みています。


 空室率 (2011年4月)

● 川崎市川崎区 ・・・ 15.5%
● 札幌市北区 ・・・・ 19.9%(札幌市全体 ・・・ 20.23%)
● 札幌市中央区 ・・・ 22.8%
● 福岡市西区 ・・・・ 18.0%(福岡市全体 ・・・ 18.98%)
● 福岡市中央区 ・・・ 20.4%

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