不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二十二の鉄人   東北地方在住 瀬谷 潤

今、無借金になって想うこと〜キャッシュフローと自己資本を充実させ、安定した賃貸経営を目指そう

不動産投資を実践する際、「キャッシュフロー」と「自己資本」という言葉を、よく耳にするかと思います。
この二つの言葉にはどのような意味があるのか。わかったような、わからないような、曖昧な解釈で理解をしている人も多いのではないでしょうか。
ここは、理論に則した難解な回答は置いといて、ずばり直球の回答でいきましょう。

キャッシュフローとは、お金の流れ。
資本とは、資産から負債を差し引いた純資産。

賃貸経営において、お金の流れである、家賃収入から様々な経費や借入金の返済をした後に、お金が残るのか否か。
つまり、キャッシュフローがプラスであるのか否か。
もうひとつ。資産である投資物件の実勢価格から、負債の残高を差し引いた金額。つまり自己資本金がプラスであるのか否か。

不動産投資を実践していく上で、このお金の収支であるキャッシュフローと、資産から負債を差し引いた自己資本は、常にプラスが大原則です。
この二つがプラスであれば、その賃貸経営は安定しているということであり、破綻することはありません。
しかし、どちらかひとつがマイナスになったとき、黄信号が点滅し始め、二つがマイナスになり、そのマイナス額が、本人の資力では耐えられなくなったとき、その物件は「破綻」ということになります。

金融機関に借り入れを申し込む際、キャッシュフローと自己資本がプラスであるか否かは、金融機関にとっても融資を実行する際の重要な指標となりますから、融資が下りたということは、ある意味、金融機関から「お墨付き」をもらったとも解釈できます。
しかし待ってください。いくら金融機関からお墨付きをもらったとしても、賃貸経営の実践となると話は違います。
融資を申し込み、審査し実行するか否かは、しょせん机上の計算に過ぎません。
机上の計算通り、賃貸経営が実践できるのであれば、そもそも破綻して競売にかけられるような物件など発生しないはずです。

かつて、億を超える借金をして、不動産投資を実践した挙句、4件もの物件を競売にかけられるという経験のあるぼくだから、自信(?)を持って言えます。
ズバリ、借金をして不動産投資を実践する場合、よほど自己資本を充実させる。つまり自己資金の比率を増やさないと、このキャッシュフローと自己資本を常にプラスにしながら賃貸経営を続けていくというのは難しいと思います。
もちろん、特別安く物件を購入したとか、物件価格の半分以上も頭金として入れている場合などは、元々自己資本が充実しているということですから話は別ですが、物件価格の1割、2割程度の小額の資金で、残りは借入れて不動産投資を実践するというのは、危険かと思います。

単純な話、金利年3%の融資を受けて、利回り10%の物件を購入すれば、年間7%の利益を得られることになります。机上の計算では・・・・。
しかし、これをキャッシュフローで考えれば、毎月の利息だけでなく元金の返済分も差し引いて考えなければなりません。
しかも今後予想される、物件価格の下落、家賃の値下がり、修繕費の発生、空室リスク等を織り込んで考えたとき、これからの不動産投資は余程頭金を多く入れるか、格安で購入するか、もしくは現金で購入するか。つまり、自己資本比率をできるだけ高めて実践することを前提に考えた方が無難かと思います。

そして何よりも注意を怠ってはならないのが、今後の金利の動向でしょう。
金利自体は、まだ動き始めてはいませんが、金利上昇に向けたエネルギーを、今まさに蓄えているのかもしれません。
潮は、満ち始めたら、誰も止めることはできません。
金利も同じで、上がり始めたら、誰も止めることはできません。
投資物件向けローンの多くが変動金利であり、固定に切り替えることができないタイプのローンを組んでいる方がほとんどというのが現実でしょう。(もちろん固定型のアパートローンもあります)
変動型金利のアパートローンを組んで、不動産投資を実践している方は、金利の上昇に伴い、一気にキャッシュフローがマイナスに陥るリスクを常に背負っているということです。

今後、金利が何時動き出すのか。そんなことは誰にも分かりません。
もしかしたら、この低金利は、このままずっと続くのかもしれません。
しかし、不動産賃貸業の経営者として、楽観することなく、常に今を金利上昇前夜であると考え、キャッシュフローと自己資本はプラスの状態で、しかもできるだけ充実させて、安定した賃貸経営を目指すというスタンスが、100年に一度の大不況といわれる今の時代、何よりも大切なのではないか、とぼくは考えているのですが、皆さんはどのようにお考えになるでしょうか・・・・・。

ぼく自身、今年(平成21年)を振り返って、特別な想いがあります。
5月に、借金をすべて完済しました。
え?競売にかけられた後に尚残った、数千万の多額の借金はどうなったのか、ですか?
なにせ、この性格ですからね。もちろん、一円も返してはおりません。(って、えばって言うなよ)
確かに、競売にかけられた後に残った債務がチャラになるわけではありません。
しかし、競売後に残った債務に対しても、きちんと法律が定められています。
ぼくが著書の中で、最も言いたかった部分が、この「競売後に残った債務は、最後にどうなってしまうのか?」という処です。
著書の中で、競売後に残った債務に対し、ぼく自身どう対処したのかを、裏付けとなる法律の条文も列記しながら、詳細に述べております。是非ご覧になってみてください。

かつて、ぼくの賃貸経営は、キャッシュフローも自己資本も、目を覆いたくなるようなマイナスで、本当に悲惨な状況でした。
想い起こせば、我ながら、凄まじい借金人生だったと思います。
しかし、自己破産をすることなく、優良な物件だけを残しながら、割と楽しんで借金問題を解決できた上に、今、こうして無借金で賃貸経営を続けていられるのも、周囲の方々のお力や、この国の法律やシステムのお陰だと感謝しております。


著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』    マイブックル 
『住宅ローン破綻 競売があなたを救う〜実践者が語る最後の解決策』    早稲田出版

オフィシャルブログ 『瀬谷流プチ不動産投資日記』

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