不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二の鉄人   東京都在住 加藤 隆

「私の投資体験談」X

第3期

●バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
● 区分所有マンションを東京に2部屋購入しました。
《自己総評》キャッシュフローにつきましては、東京都調布市のつつじヶ丘物件はマイナス、東京都渋谷区の新宿物件(最寄駅は新宿及び代々木駅から、各徒歩5分ですが、住所は渋谷区になります。)は月額14,739円プラスです。

つつじヶ丘につきましては、騒音・損害賠償・謝罪請求事件、新宿につきましては、火災事件がありました。
新宿につきましては、土地収用が行われ、ラッキーでした。
総合評価ですが、つつじヶ丘は×、新宿は◎でしょう。

【東京都調布市:つつじヶ丘物件購入】

人生最大の買い物と言えるのが、住宅でしょう。
土地については、有限であり、原則、新たに作ることはできないという希少価値はあります。
但し、少子化による人口減の趨勢にあっては、不動産に対する需要は減少していくでしょう。
従って、持ち家にするか、借家にするかは、ケースバイケースにより、損得計算が必要です。
各人の事情・性格にもよります。

自分もしくは、配偶者の両親等から相続を受ける可能性があるとか、持ち家や・ローンに縛られるのは嫌だという性格の人は、借家の方が良いかも知れません。
損得勘定については、将来の経済情勢(不動産物件価格・賃料、金利、税制等)にもより、先行きを見通すことは、非常に困難です。

一般的にインフレーションの時代には、不動産価格は上がり貨幣価値は目減りするので、持ち家の方が有利であり、逆に、デフレーションの時代には、借家の方が有利となります。
持ち家の場合、注意すべきは、大恐慌・デフレーション化であり、企業倒産・解雇・給料減等のリスクが高まりつつある中で、ローン負担は、原則減らないことです。

下手をすれば、変動金利での金利増、ひと昔前に流行った「ゆとり返済」をされている方は徐々に返済負担増となります。
あと、持ち家の場合、後で気にいらない問題点が出てきても、時間・経費の面で、簡単にはいかないといったことも考慮しておく必要があります。

借家の場合、注意すべきは、家賃が上昇する可能性があるし、持ち家のように、ローンが終わって、負担がなくなるといったこともなく、老人になった後も永久に家賃を支払い続けねばならないことです。
従い、計画的なライフプランニングが必要となってきます。

私個人的には、持ち家指向でした。
私の実家は広島の片田舎で、祖父名義で父の兄弟も4人と相続人も多かったし、妻の実家も東京ですが、兄弟が3人と、相続の可能性も低かったのです。
又、私は楽観的なところもあり、それほど借金も苦に感じなかったのです。
更には、資本主義社会にあって、長い目で見れば、インフレーションの社会だと思い、資産形成の意味もあって、持ち家派となってしまいました。

1990年のバブル崩壊後、せっかちな私は、そろそろ価格的にも底かなと思った1994年1月、ある不動産販売会社の仲買で、居住用として、昭和47年3月築・3LDKのマンションを4,000万円で購入しました。
その物件は、以前、勤め先が分譲したマンションで、関係会社が建物管理をしております。
勤め先の社内融資と、民間融資を利用しました。

勤め先の社内融資は、迅速だということ、抵当権設定が不要なこと、諸経費が安いこと(抵当権、設定費用、手数料等が不要)、金利が安いこと(当時で、年3%)、等といったメリットがありました。
その反面、勤め先に対して、借りができると共に、退職時に一括返済の為、勤め先に縛られ易くなるといったデメリットがあります。

社内融資を受けたとたんに、僻地に飛ばされるというのは、良くきく話でした。
私も、取り敢えずは、気に入った物件だった為、早期に購入したかったこともあり、社内融資を活用しました。
抵当権設定が不要だった為、担保余力があり、後に、他の物件(新宿)購入の際、共同担保として、活用できました。

しかし、その後も下がり続け、とどめは、1995年1月17日。
そう、阪神淡路大震災です。
世界大恐慌に突入し、特に、旧建築基準法適用の古い物件は奈落の底に落ち、二束三文の
値段になっていきました。
更には、「騒音事件」が勃発。
この物件に住めなくなった私達は、ホームレスとなり、やむを得ず、妻の実家に転がり込むことになりました.。(家賃は、月11万円、支払っております。)

最終的に売却することにしようと決意しました。
別途、新宿の物件購入の時に、つつじヶ丘の物件を共同担保として提供させられていたため、まずは、この共同担保をはずしてもらうことにしました。
そして、勤め先関連会社の融資は、原則として、自己居住用に限定されますし、又、勤め先に勤務していることが条件ということで縛られやすくなるため、他の金融機関に借換えすることにしました。

金融機関と交渉の結果、新宿の物件にかかる借入につきましては、500万円程度繰上げ返済し、借入金を減らすことを条件に、つつじヶ丘の共同担保をはずしてもらいました。
そして、つつじヶ丘の物件の借入につきましては、その後、返済も進んでいましたので、更に1,000万円程度の自己資金を用意し、借入を減らすということで、他の、外資系の金融機関に、借換えに成功しました。
金利も下げることができました。

これにより、借入金2,260万円、自己資金1,740万円としました。
この借入金減額用資金としましては、新宿土地収用代金1,200万円等を充当しました。これで、準備万端。後は売却です。
一旦は、3,000万円から、売却依頼をかけましたが、いつまでたっても、反応はなく、ずるずると、2,500万円まで下げ、あげくの果ては、2,000万円でも難しいとのことで、バブル崩壊後の悲惨な状況になってきました。

私は戦法を買え、賃貸に出すことにしました。
家賃は13万円で契約、当初の支払ローンは25万円くらい、繰上返済・借換後でやっとトントンといった感じでした。
繰上げ返済した後でも尚、支払ローンにも満たない家賃で貸していますが、仕方ありません。
そう、ファミリータイプのマンションは入居期間が長いので安定しておりますが、ワンルームマンション等に比べて、利回りが悪いのです。

昨今では、自己居住用でも、「貸せる物件を買いなさい。」と言われておりますが、大事なことだと思います。
私のような事例も何時起こり得るかわかりませんし、転勤、子供の就学・就職・結婚、親との同居・死別等の家族構成の変更、経済的事情等により、売却・賃貸せざるを得ないことが起こりうる可能性があるのです。

貸した場合の賃貸料と、支払ローンを比べてみることです。
売買価格についても収益還元法が原則になってきております。
そして、余りに、個性を出さず、皆にとっても魅力的な物件を選ぶことです。
その頃、妻の実家は「建替え事件」で大変でした。

土地は、妻の母(義母)名義、推定相続人は夫(義父)、長女(妻)・長男(義弟)・次男(義弟)、しかし、建物だけは、他人名義の土地上に私が借金を負って建てて欲しいとのことなのです。
相続で揉めれば、最悪、建物を撤去した上、土地を明け渡さなければならないのです。
そして、建物の借金だけが残され二重の借金を背負うことになるのです。


【東京都渋谷区:新宿物件購入】

新宿の物件につきましては、実は「週間住宅情報」からの一般情報だったのです。
販売仲介業者は、偶然にもつつじヶ丘の物件と同じくSU社でした。
何よりも、立地が気にいったのです。
新宿駅・代々木駅から、各徒歩5分。
「ホテル新宿パークサイド」の正面です。

その後も、新宿南口再開発計画が進み、JRタワー、高島屋等もできました。
一般情報からの入手と言えば、この物件くらいのものだと思います。
それでも、土地収用等を考慮した結果的には、こんないい物件が、一般情報からでも入手できたのです。
道路計画、土地収用につきましては、そういう計画があることは知っていましたが、当時は、いつになるか、又、収用金額はいくらになるかわからないといった感じでした。
新宿につきましては、購入価格1,400万円に対し、借入金1,450万円、自己資金無し、オーバーローン50万円でした。

新宿につきましては、つつじヶ丘を共同担保として、提供しましたが、後に、繰上げ返済をし、共同担保をはずしてもらっております。
この新宿物件等において、「火災事件」が起こったのです。
加えて、「棚ぼた物件発見!土地収用物件:驚異の利回り34.03%!!」という話になるのです。

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