不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二の鉄人   東京都在住 加藤 隆

「私の投資体験談」W

第2期

●バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
●区分所有マンションを札幌に6部屋購入
《自己総評》キャッシュフローにつきましては、概ね、プラスです。
総合評価は、物件によりますが平均で○といったところでしょう。
札幌は、プライベートでスキーを兼ねて1回行ったことがあるだけでしたが、気にいった所でした。
札幌には、その後も、2回訪れました。

私とアパマンプラザさんとの出会いは、何かでアパマンプラザさんのことを知った私より、電話をさせて頂いたことに始まります。
そこで対応して下さったのが、山崎社長だったのです。
私は、バブル崩壊後のリカバリーショット狙いでしたので、ズバリ、「中心地で、自己資金無し・キャッシュフロープラスにできる物件ありますか。」という条件だったのです。
山崎社長は、ありますとのこと。

そこから、お付き合いが始まりました。
山崎社長とも、札幌で2回、東京で2回、お会いさせて頂きました。

【札幌:西11丁目物件購入】

西11丁目の物件につきましては、購入価格580万円に対し、借入金650万円、自己資金無し、
オーバーローン70万円でした。
この物件につきましては、中心地薄野にも近いという立地の良さ、22.2平方メートルで広めで
あることに惹かれました。

【札幌:薄野・中島公園物件購入】

薄野・中島公園の物件につきましては、購入価格680万円(各340万円)に対し、借入金
666万円、自己資本14万円でした。
これらの物件につきましても、中心地薄野にも近いという立地の良さにひかれました。
中島公園の物件は、リバーサイドマンションといった感じで、大変おしゃれです。
両方気にいったので、まとめて、共同担保で購入しました。

【札幌:中の島物件購入】

中の島の物件につきましては、購入価格各340万円ですが、現金購入です。
中の島の物件につきましては、35.33平方メートルと広めでしたし、キッチン・バス等、水周りを
2百万円かけて、リフォームしたばかりの綺麗な物件でした。
又、夏には、この物件のそばの豊平川にて、真下から、花火が見られるのも、圧巻です。
私も、東京から、この花火大会を見に行きました。
利回り14.1%にも惹かれました。

【札幌:薄野NO.2物件購入】

薄野2の物件につきましては、購入価格各340万円ですが、現金購入です。
薄野2の物件につきましては、10室目の物件でした。
私としましては、早めに、事業的規模(5棟10室)にし、節税効果を強化しようと考えていたのと
利回り10.6%という数字が入手を急がせました。

この薄野2物件につきましては、実は、先の薄野物件と同じマンション内の1室です。
同じマンション内で、複数室所有しているのは、この薄野物件・薄野2物件のみです。
マッサージ屋さんとして、長期安定的に、入居して頂いており、購入時からずっと借りて頂いて
おります。

【札幌物件購入】

札幌の物件につきましては、購入価格520万円に対し、借入金540万円、自己資本無し、
オーバーローン20万円でした。札幌駅北口の真ん前の物件です。
北口は、シリコンバレーとも言われる程、IT産業の進出も期待されている所ですし、北海道大学
も近い立地です。

現金購入分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当しました。
私は、アパマンプラザさんより6物件を入手しましたが、物件選定は特に立地を重要視しました。
内装等は、リフォームできますが、立地は自分では変えられないからです。
特に雪国の札幌においては、立地は重要で、地下鉄最寄駅から徒歩10分以内が望ましく、
最寄駅から遠かったり、バス便等は、不便となります。
その6物件のエリアは、購入順に、「西11丁目」・「すすきの」・「中島公園」・「中の島」・「すすきの」・「札幌」です。

「東西線」では、「西11丁目」、「南北線」では、「札幌」・「すすきの」・「中島公園」・「中の島」
ですが、何れも、「東西線」・「南北線」・「東豊線」が交差する「大通」から、直通で、行ける駅です。
又、リスク分散も考慮しました。

「札幌」・「大通」等、官庁・商業街は、景気に左右され易く、景気の良い時はいいのですが、
今みたいに景気の悪い時は、物件価格・賃貸料・入居率が低迷し勝ちです。
逆に言えば、私としては、底値買いのつもりでした。

それに対し、住宅街・学生街は、比較的安定しているようです。
尚、各駅エリアの特徴としては、以下を評価しました。
「西11丁目」は、「大通」の隣であり、専門学校も多いこと、「札幌」については、「JR」・「南北線」
が交差しており、官庁街であると共に北海道大学にも近いこと、「薄野」は、「大通」の隣であり、
「歓楽街」であること、「中島公園」は、「公園街」であること(アパマンプラザさんもあります。)、
「中の島」は、「リバーサイド街」であること(花火大会もあります。)、等によりました。
低金利でもあり、お陰さまで、概ねうまくいっております。
資金繰りはトントン、採算上は、黒字で推移しております。

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