不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第十八の鉄人   札幌市 サラリーマン F.F

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6.人的ネットワーク 無ければ本で学び、アパマンプラザのプロに聞けばよい。 

 「成功したかったら、成功した人を見つけてその人のマネをすればいい」と書物にはよく書かれています。書店の棚には「サラリーマンでも成功できる不動産投資」のようなタイトルの本が並んでいます。実際に投資した人が書いたものと、新築販売促進用にライターが書いたと思われるものがありますが、読んでいけばすぐにわかります。成功した人が書いたものは、いくつかの共通点があります。

 小さなお金を積み上げ、欲しいものを我慢して数年間は貯めるわけです。そうしてやっとタネ銭ができます。この理論から入って説明がなされている本は、おそらくサラリーマンもしくはサラリーマン経験者の書いた本です。逆にボーナス1回だけ我慢してあとはローンをつけて購入して運用すればよい。さらにローンには団体生命保険もついているからもしもの時も安心・・・と書いてあれば、業者の販売促進用書籍です。

 私は、借り入れもしていますが毎月の返済額は、家賃収入の半分を超えることはありません。この余裕が大切だと思っています。そのため空室時もあわてることもありませんしリホームも内装工事も家具家電設置もすぐにできる状態です。確かに大きく借り入れ、手を広げていけば資産拡大は早いのですが、その分、破綻リスクも増えます。賃料の収入3分の2以上のローン支払いがあるならリスクが高い投資だとおもいます。給料から補填するのは、やめましょう。損するために手間をかけ、大家をやっていることになるのです。

 給料は鶏を買うために貯めましょう。鶏の餌代にしてはいけません。卵を10個産ませて銀行にとられるのは5個以内にします。1から2個は年貢の支払いです。残りの4個は鶏を買うための貯金に回します。気が向けば卵をまとめて銀行に返すのもありです。そうして時間がたっていけば、働かなくても生活を楽しんで生きていけるようになると思います。

 人生、人それぞれですから一発で100%ローンがつく2億の物件を手に入れ、満室時10%で運用し、収益の6割を返済に回し、残りの2割で税を払い修繕に当てて、残りの2割の400万で気楽な生活を・・・等ということをする人もいるようですが、2割以上の部屋が空室になれば破綻です。そのときは売却して返済等という空想はやめましょう。破綻した相手からは、買いたたくのが常道です。おそらく3割、4割引にしないと買い手はつかないでしょう。

 会社や取引先などで不動産投資をしている人がいれば、仲良くなって情報や考え方を交流できることでしょう。お互いに大きなものを得ることができます。よく一方的に情報を得るだけで与えることをせず、交流が成立しない人がいますが、そういう人はだめです。お互いにギブアンドテイクでなければ、大切なことは話してもらえないと知るべきです。

 アパマンプラザでは、私は一方的に得ているなあ、と思います。昨年秋にも山崎社長さんにいろいろと教えてもらってきました。すぐに実行したおかげで、しっかりとした人が入居してくれました。プロのアドバイスはまさに的確です。

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