不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第九の鉄人   神奈川県厚木市在住 S.M.(不動産コンサルタント) 

キャッシュフロー プラマイZERO戦略: 将来は現在の意思決定しだい。

先日宴会の席で、私の計画の頓挫からのリカバリーの中で最も効果が有ったのはどういう方法ですか?という質問が有りました。こういうエッセイを書き続けていると話題がどんどん高度化して初心者の知識から遠ざかってしまうようですね。



私が1991年のマルコーの破綻でバブル崩壊に先がけて億万長者計画が頓挫してしまったのは既に何度もお話した通りです。そして、幸か不幸か1992年から日本を離れたわけですが、1995年帰国前にマルコーから送られてきた中古物件仲介情報が帰国後の私の戦略を決める決定要因となりました。

そう、マルコー倒産から4年経ち中古マンションの価格がピークの1/3に下落していたのです。現在に比べればまだ高かったのですが利回り7%は既に当時の英国の不動産収益と同等でした。英国に居る時は帰国後も英国の不動産に投資しようと思っていたのですが、そんな面倒をせずに同等の利回りが日本で得る事ができるのです、こんなやり易い事はありませんでした。



次はどれだけの資金を頭金に配分するのがリカバリーに一番効果的かという事でした。当時1億円近い巨額の負債を抱えていた私にはこれ以上キャッシュフローを悪化させる余裕はありませんでした、それでリスクを最小化するよう選択したのが家賃とローンを同額とするキャッシュフロー プラマイZERO戦略でした。このメリットは頭金がたまればキャッシュフローを気にせずどんどん買い増して行けるというもので、生活費を切り詰めて徹底的に買い進んで行きました。例えば帰国後後任の中古のアベニールに乗り始めた時など友人達は驚いたものですが、実は車用に用意していた300万円の資金も投資マンションに化けていたのです。

そして、現在その時のローンが終りつつありキャッシュフローはどんどん増加しています、昨日も確定申告書を作成しましたが、追加の所得税を払う為にこういう計算をするくらいモチベーションの低いものはありません。しかし、不動産投資はどうしようも無いくらい利益が出るようになりました。いまだに所得税を減らす為の不動産投資という勧誘の電話がかかって来ますが、馬鹿な話です。

話が反れましたが、このキャッシュフロー プラマイZERO戦略はROI上はベストではありませんが、なにか精神的に落ち着きの良い初心者にはお薦めの戦略だと思います。



もし、私が帰国した1995年に300万円の車を買っていたら、現在11年物の車の価値はほとんど0円でしょう。しかし、500万円の投資マンションは10年のローンが終り、年50万円弱の収益を生んでいるのです。意思決定の差というのはこういうものなのです。



1998年は金融恐慌と言われていましたが、本当にみんなお金を借りる事ができず、裁判所の不動産競売も今から思うと嘘のように入札が無くて特別売却にまわっていました。しかし、都銀が完全復活を遂げた現在あの時のような競売のうまい話は二度と無いでしょう。

ただ、私は米国発の不況が来た時、過去10年間に2,000万円前後で分譲された新築物件の中古価格が下落するのではないかと思っています。前回の例を見る限り、新たに買った人達の中には財務基盤が脆い人がけっこういるはずだと思うからです。そして、節税とかなんとか騙された連中も価格の下落に嫌気がさして処分に走るでしょう。



そう言えば、ファーガソンFRB副議長が辞任されました。私もインフレターゲット論は大嫌いですが、出処進退もさっぱりしていて好感が持てます。しかし、これでX dayがより現実味をおびて来たなんて感じるのは私だけでしょうか。



年度末で楽天フリマの1円スタートに時価2,300万円のキャッツアイとか1,800万円のスターサファイヤとか豪快な商品が出ています。人生こういう物を競って楽しむ人もいるわけです。若い皆さんには今は無理でしょうが、将来できるようになるかどうか、現在の意思決定しだいなのですよ。

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