不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第十一の鉄人   岡山市在住 広告会社勤務 H・K(41歳)

実録体験談 私のマンション投資への道(6)

"昨今の「サラリーマンでも大家さんになれる・・・・」本の相次ぐ出版で、不動産投資ブームが起こり一般投資家の不動産競売の入札参加やマンション・アパート投資等でバブル期よりも加熱している感があります。

成功しているのはごく1部の人で、特に新築ワンルームマンションを購入している人は、99%大損していると思われます。"

不動産投資の「勝ち組」と「負け組み」

"成功パターンは、地方都市の老巧物件(一軒家・アパート・店舗)を競売で安く落とし、建て替えで賃料収入を得ているか、任意売却で中古マンションを安く購入し、リフォームしてローコストの物件をつくり、家賃収入を得ているケースが典型的でしょう。

物件を多数見て回り、リフォームの手配なども自分でする。競売物件の場合は、占有者にも立ち退きの交渉も行う。また中古マンションを購入した場合、総会や理事会に参加して管理請負業者の管理費をチエックして、修繕積立金が足りるかどうかの把握も必要で、素人根性では務まらない。不動産に関する知識や目利きが必要であり、ビジネスとし大家さんに取り組む覚悟がいります。

この世の中で働かなくて稼げる安定収入というのは、話がうま過ぎるわけですから・・・・・・・"

不動産凍死「新築ワンルームマンション」

"儲けるには「安く買う」ことが決定的に重要だ。

新築ワンルームマンション・アパートで特に業者が仕立てた出来合いの物件を買って成功した事例は100%あり得ない。特にローンで購入する場合30年〜35年という累積債務国の債務リスジュールでも滅多に聞かないローンを組んで大丈夫なのだろうか?

変動リスクのリスクを入れ、2000万を借りて4.5%の金利で30年ローンを組んだとき、経費を入れると4600万程度かかるという。月額家賃9万の収入があるとして、10%の経費や空室リスクを入れると30年間の総収入は2916万円。

つまり30年後に取得物件を1680万で売ってはじめて、収支がトントンになる。2000万強の20平米程度のワンルームが、果たして30年後に2割の減価で売れるものなのか。30年以上たって老巧化したときに、どの程度の資産価値があるのか、土地の区分所有権にどれほど価値があるのか、ということもシビアに考えなくてはいけない。

経費や税金等含めるとネット4〜5%程度の利回りなら、投資として「何もしていない」ことと同じことであるというのがわかります。私が利回りを判断する方法は「0を2つとる」いうのを最初に考えます。例えば物件価格が500万なら最低家賃が5万円以上とれないと購入条件には合いません。そこからいろいろ調査します。

少なくとも、私は業者に勧められる新築物件を買う気は絶対起きない。"

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