不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第十六の鉄人   札幌市 不動産業 Y.Y.

2005年のマンション投資(12)

マンション投資の立地

"マンション投資の条件で誰しもが立地をあげます。簡単に立地と言っても人其々考え方があるでしょう。

 @ 交通の便 駅からの距離。
 A 大学、専門学校等からの距離
 B オフィス街や官公庁からの距離
 C 病院からの距離(患者、医者、看護婦等働く人)
 D 都心からの距離
 E デパートなど商業施設からの距離
 F ホテルや歓楽街からの距離
 G スーパーコンビニからの距離
 H 公園からの距離
 I 銀行などの金融機関からの距離

他にも立地の要因はあるでしょうが・・・・・・・・
札幌でマンション投資を行う場合何処からの距離が大事でしょうか?
上記の@〜Iの中できるだけ数多く重複しているのが良いと思います。

マンション投資には戦略や戦術が大切です。
戦略・戦術については東洋では孫子、西洋ではクラウゼウィッツが有名ですが、日本国では戦略の大家として『石原莞爾』が知られています。

上記@〜Iに共通するのは距離です。
マンションの立地に対して距離をどのようにとらえるかが大切です。
"

攻勢の終末点は距離の二乗に反比例する

"大東亜戦争でガダルカナル島がアメリカ海兵隊の攻撃を受け占領された時に海軍大佐である高松宮に意見を求められた石原莞爾は『戦争の勝敗は緒戦のときからわかっておりました。わが方の作戦はすべてに攻勢の終末点をこえています。

戦力は根拠地と戦場との距離の二乗に反比例するのが原則である。日本本土では100の力でもガダルカナル島では10〜5の力しか残らない。ところが敵は根拠地に近いから、わが軍より力の大きいのはあたりまえであります。持久戦では、攻勢の終末点をどうするかが、最初から確立されていることが大切です。』

例えが多少問題かもしれませんが、不動産取引において売買を決戦戦争に例えると賃貸業は持久戦争のような感じです。攻勢の終末点が問題です。

マンションと地下鉄駅の距離を例にとると(駅からの距離以外はほとんど同じ条件)駅から3分に立地するマンションAと駅からの距離6分のマンションBでは距離は2倍だが攻勢の終末点を考えると二乗倍で4倍の差ができる。さらに駅からの距離が9分のCマンションなら9倍の差が出てしまう。

これは上記@〜Iの学校、会社、病院、官公庁、商業施設、歓楽街、公園、スーパー・コンビニ、ホテル等について相関(総合)的に距離を考えると都心が有利です。

地下鉄なら南北線中島公園駅〜北18条駅、東西線菊水駅〜円山公園駅、東豊線豊平公園〜東区役所前等は条件的に良いでしょう。

その他少し飛んではいるが南北線麻生駅、平岸駅、東西線琴似駅、白石駅、なども利はあるでしょう。 
駅からの距離が同じ5分のマンションであっても札幌駅と白石駅では都心からの距離に大きな差が出るので当然札幌駅の方が有利です。

全てに於いて攻勢の終末点は距離の二乗に反比例する。賃貸を頼む不動産業者の立地も同じことが言えます。


次回は構造と設備について考えましょう。"

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