不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第十六の鉄人   札幌市 不動産業 Y.Y.

2005年のマンション投資(11)

脱不動産競売

"今まで数多くの競売物件を落札(900件以上)してきましたが、私は競売以外に任意売買や一般的な仲介物件など数多く(5000件以上)の物権を取得し売却しました。所有者から直接購入したり、不動産業者を通して仲介手数料を支払い買受けました。

以前に書きましたが競売はゲーム的な要素が強く一度始めたらハマッテしまう人もいますが、限られたパイを多くの人が奪い合うから価格が高騰して最近はほとんどメリットがないのが現状です。

それに対して不動産業者を通して購入する物件は手数料が必要ですが物件調査に確実性があります。

インターネットの時代はスピードと安全そして何より数量だと思います。

パソコンから得られる限りない情報をどのように自分で吸収するかがポイントです。

"

アパートorマンション

"最近、お客様から多く質問されるのは2〜3階建てのアパートと分譲の区分所有マンションとどちらが良いか尋ねてきます。

札幌なら2000万円〜5000万円程度で土地付のアパートが購入できます。土地付きアパート年利回り14%(満室時)などと広告を見かけますが、アパートは、はたしてこれから投資としてどうなのか検証してみると

@駅からの距離が離れている。
A寒い
B音が響く
Cセキュリティ防犯の面で劣る
D規模が小さくスティタスが低い
E建物の耐用年数が短い
F眺望が劣る
G除雪の問題
H管理人がいない
I購入価格が高いのでローンを組まなければならない
J将来土地は残るが、地価は下落し面積の狭い土地は活用方法を見出せなくなる。今から10年20年後に2階建のアパートを新築しても入居する人は少ない。

以上のことを考えるとアパートには手を出せなくなります。
実際これを読んでいる人はご自身が札幌転勤になったらアパートとマンションどちらに住みたいですか?

今後はアパートの空室が増えてくるでしょう。
アパートはつぶしが効かないのです。

マンションは立地が良くアパートよりは構造・管理もしっかりしているので古くなって修繕すれば対応できるでしょう。

不動産投資は実際に使う人のことを考えてやらなければ価格も決して安くはないので後で面倒になります。"

勝ち組負け組

"これからは利用する入居者のことを考えて設備の充実が大切です。
室内家具・家電を設置し、さらに顧客に合わせた幅広い契約期間を設けることも必要です。

今までは2年契約中心でしたが今後は3ヶ月、半年契約など需要に合わせた短期契約も商品として有効です。

マンション投資は利便性が重要です。(立地、設備、管理等)インターネット中心の時代ですから当然に賃貸の斡旋も手掛けている不動産業者を通して購入しなければ賃貸付けは厳しくなります(賃貸のノウハウが必要)。

今後は不動産投資でも勝ち組と負け組がハッキリしてくるので勝組にとってはさらに勝ち続けるチャンスです。
私も勝ち組に残るべくあまり経費をかけず、日々魅力ある賃貸物件を提供できるよう心掛けています。

次回はマンション購入の急所・・・・・・
"

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