不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第十六の鉄人   札幌市 不動産業 Y.Y.

実録不動産競売の鉄人(6)

東京地裁不動産競売

"当時の東京地方裁判所不動産競売は1ヶ月に6〜8回入札がありました。札幌の2倍以上でボリュ−ウムがあり物件調査をするのも要領よくしなければ時間がどんどん過ぎていきます。東京地裁週間競売情報を頼りに1ルームから2DKタイプの投資用物件を中心に城西、城南、山手線内側地域に的を絞り入札しました。

東京の責任者T氏は元大手デベロッパーの営業管理職をやっており首都圏で新築マンションの販売をしていたことから東京のマンション事情に関しては詳しく、城西・城南地区は価格が多少高くても販売しやすいが、北・東側は売れ残りや販売で苦労した経験からあまり調査にも積極的ではありませんでした。

城西、城南、山手線内側地域はほとんどの物件で入札者が15〜40本くらいあり競争が激しかったです。


我々は上位3位以内を目標にして入札しました。
開札会場にはあまり行かず、開札日の午後FAXで送られてくる開札情報を見て結果を確認しました。東京地裁は上位2名しか名前を呼ばず、後は全体の入札本数を述べるだけです。当然入札しても名前を呼ばれないことも多く、開札情報で自分の位置を想像しました。

この頃の落札確率は2〜3割程度でした。

中には入札されず、翌日の特別売却に回る物件もあり、我々はこのような物件にも狙いをつけ2〜3候補に上げ、物件調査を素早く済ませ、翌日保証金持参で東京地裁へと足を運びました。札幌と違い東京の特別売却は、入札して落札者が当日決まるというやり方です。東京地裁の特別売却で初めて入札したマンションは足立区綾瀬の物件でした。本来、北・東側の物件は入札を考えてはいませんでしたが、東京地裁週間競売情報を見て価格も手頃でグレードも高く賃貸の利回りも良く賃借人も問題なさそうでしたので早速、足立区綾瀬へ調査に行きました。夕方、綾瀬駅に着き駅周辺を見るとスパーマーケット、本屋、花屋、飲食店、コンビニ、・・・等マンション投資に魅力的なイメージの町でした。

私は綾瀬のワンルームマンションを特別売却で落札しこの物件を投資利回り12.3%で売買の広告を出すとすぐに現金の買い手が見つかり、マンション投資に限っては、東京の北・東地域でも問題が無いことを確信し、入札を東京23区に広げました。

下町と呼ばれている北・東地区は我々の西新宿の事務所からは多少距離がありましたがこの地域の入札者は1物件に付き3〜5本程度だったこともあり我々は6〜7割の確率で落札できました。特別売却では7割〜8割落札できたと思います。


当時の落札物件は、
ライオンズマンション、ダイアパレス、パレドール、ウィンベロソロ、マルコーのメゾン・ド、日神パレス、クリオ、フレクション、セントヒルズ、ワールドパレス、マートルコート、メゾン、TOP、ロザール、シャトレー、セルベコート、クレッセント、セザール、ハイシティ、藤和コープ、ラパルフェド、ウィンズ、スカイコート、クレアション、ソフトタウン、タイホープラザ、セブンスターマンション、ミリオンコート、ウィン、イクスブリス、ワコーレ、ニューステートメナー、トーカンキャステール、ペガサスマンション、マリオン、ダイカンプラザ、マートルコート、パールシティ・・・・・・等

地域では
飯倉、足立区、東和、亀有、世田谷区松原、上北沢、大原、玉川、代田、太子堂、千代田区神田、九段、二番町、東日暮里、渋谷区笹塚、代々木、広尾、杉並区堀の内、杉並区荻窪、高井戸、葛飾区立石、金町、四つ木、杉並区高円寺、成田、目黒区、港区芝浦、赤坂、青山、相模原市、豊島区西池袋、上池袋、新宿、西新宿、上落合、下落合、百人町、上北沢、台東区千束、西浅草、荒川区西日暮里、大田区大森、下丸子、南馬込中野区本町、中央、文京区根津、関口、白山、品川区西五反田、葛飾区柴又、江戸川区松島、練馬区石神井、北区東十条、墨田区八広・・・・・・・・・・、等
代理入札も含めると120〜150件近く落札したであろうか。

意外と下町の方が売却に関して効率が良かった。

次回は東京での占有者及び占有屋対策に関して・・・・"

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