不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第九の鉄人   神奈川県厚木市在住 S.M.(不動産コンサルタント)

50代:インフレヘッジなくして安泰なし part2

"現在の不動産の有利さは外資が日本の銀行の不良債権担保の不動産を買いまくっていることを、色々なメディアが取り上げているので資産運用に興味を持たれている皆さんは当然ご存知と思います。私のこれまでのコンサルタントの経験からいって、おそらくまだ収益を生む不動産を所有されていない方は、不動産の持ついかがわしさが障害になっているのだと思います。

しかし、考えてみてください、御子息やお嬢さんが大学に行かれていた時、ワンルームマンションを借りられた経験がある方は多いのではないでしょうか。私の本厚木のマンションにも青山学院の学生が住まれております。思い出してください、御子息やお嬢さんが住まれていたマンションもオーナーの方がおられたはずです、今回はあなたがそういうオーナーになられたらいかがでしょうか、というもので決していかがわしいものではありません。それどころか大学生や独身者に安全で快適な住居を供給するという社会に貢献するビジネスなのです。初めて一人での生活を始められるお嬢さんにはオートロック付のマンションの3階以上のお部屋など本当に本人や御両親に感謝されます。こういう御時世、もしそういう物件がなかったら犯罪に巻き込まれる可能性が増えることは明らかなのですから。もし、いかがわしいイメージを持たれておられているのであれば、ぜひこれを機会に考え直して頂きたいと思います。

社会に貢献するといっても損をしてはこれまた何をやっているのかわからなくなります、感謝されながら、利益を上げるのが資本主義の本来の姿です。これまで何度も言ってきましたが、改めて簡単に物件選びのコツを紹介したいと思います。私の好きなヘネシーから引用し不動産のVSOPと呼んでおります。
Venue :場所です、まずマクロ的要因として地域として発展するか、衰退するかです、例えば郊外の大学が移転した場所など学生需要が見込めるという意味で今後発展すると思われます、場所にはミクロ的要因としての環境もあります、駅や学校から近いのは当然として海のそばとか大きい公園のそばとか、町工場の中にあるより住環境が良いのは明らかです。
Standard :仕様です、外壁にヒビ割れが有り雨だれで真っ黒になっている所に住みたいと思う人はいません、タイル張りでエアコンやオートロックが有り管理人が毎日掃除をしている物件が良いのも明らかです。

Occupied :居住中かどうかということです。空き部屋だと修繕費とかクリーニングとか必要になり時期によってはなかなか借りてが付かないケースがあるので居住中のオーナーチェンジの方が気持ち的に楽です。あまり重要は要因ではありませんが。

Profitability :収益性です、(家賃−管理費−固定資産税)/(取得価格+諸経費)X100≧5%は望みたいものです。よく固定資産税とか諸経費を入れずに利回りを良く見せている場合があるので注意が必要です、思わぬ固定資産税に驚いても後の祭りです。

ワンルームマンションは1戸500万円程度から2000万円程度の物まであります、自分のライフスタイルに合った物件を購入して頂きたいと思います、ちなみに私は将来の売却を考慮して郊外の新しくて安い物件を選んでおります。こうやってリタイヤ後必要な収入を生む分買っておけば副収入として働いてくれるはずです。リタイヤ後も人生は長いのです、貯蓄の目減りを気にしないで思い切り人生を楽しもうではありませんか。"

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