不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第九の鉄人   神奈川県厚木市在住 S.M.(不動産コンサルタント)

サイはするが銀行から投げられた。 : 知らないという自覚が無いのが問題。

"うわさですが、借りた金は返すな、ではありませんが、かなりの人がバブル時に不動産投資の為に借りた億単位の借金を踏み倒したようです。値下がりした担保を押し付けられた多くの銀行やその子会社は競売・任売とかなり酷い目に有われたようで、ほとんどの所はまだあつものに懲りてなますを吹いている状態です。しかし、するが銀行は、投資マンションに対する融資を開始されたという話で、この値下がりで融資のリスクが低下して来た事に気付かれたようです。


一般に住宅ローンは貸し倒れリスクが低いと言われています。確かに、自分の住んでいる家だから、死にもの狂いで守ろうとするのはわかりますが、失業すればローンは払えなくなるのは必然で、必ず一定の率で貸し倒れは発生します。

それに比べ投資マンションは自分が住んでいるわけではないので、払えなくなったら競売でも任売でも好きにしてくれと居直られる可能性が高いのは事実です。実際に多くの人がバブルの時購入した物件のローンを踏み倒したようだというお話はしました。

しかし、現在中古の投資マンションは利回り10%で廻っています。家賃と元金を含んだローンの支払いがイーブンの物さえ有ります。これは元金返済分は儲かっているという事です。誰がそんなうまい物件を簡単に手放すでしょうか、手放す訳がありません。するが銀行はそういう事にいち早く気付かれたのでしょう、さすが日経ビジネスで取り上げられるだけの事はあります。ただ、私は変動で4.5%というのは気に入りません。取れる所から取ろうとリスク以上にふっかけるのは確かに西洋的なのですが、住宅ローンより3%高いのはちょっと問題だと思います。

私は、他行にもこの分野に参入してほしいと思い今回これを書いています。多くの若き投資家がこの高金利の為に足踏みを余儀なくされています。英国では自己強化サイクルに入った頃から、金融機関自らが不動産投資セミナーを開いていたとリーが言っていました。リテールバンクを目指す銀行には、いつまでもあつものに懲りていないで環境が変わった事に早く気付いてほしいと思います。これからは、自分がやらなければ誰かに先に獲られる、こういう危機感は重要だと思います。


しかし、借金を踏み倒した連中はその一方で値下がりした物件を人によってはまた億の単位で買ったそうです。まあ、それだけ不動産投資はうまみを知っている人間にとってはやめられないという事でしょう。ただ、私はマルコーの海外不動産投資で私に融資したゼネラルリースにローンの支払いを止めた為訴えられていましたので、何がしかの訴訟とかはされているのでしょう。まあ、とはいえ済んだ事は済んだ事で並行して次の手を打つのは重要な事です、訴訟の間の10年間に年をとってしまっても過ぎた時間は取り戻す事はできません。もたもたしていてゲームオーバー若い頃ゲームセンターでよく経験したものです。

まあ、ゼネラルリースとは結局和解しましたが、倒産したゼネラルリースから債権が譲渡され競売にかけられた物件を落札しましたから、世界は狭いですね。


優良企業は潤沢な営業利益を背景に既に攻めに転じています。都内の中古ビルなど旺盛な需要で玉不足になっています。企業も個人も勝ち組は景気が良くて、負け組は景気が悪いのです、この2極化の状態の中で経済指標の平均値にもはや意味が無い事を知る事は重要です。

一般論として、勝ち組は負け組の財を足元を見て買い叩いています。とにかく資金はこういうオーバーシュートしたバーゲン品に使わなければ駄目です。バーゲンが終われば後の祭りです、バーゲンであれば2つ買えた物が1つしか買えないのです。実際に不動産競売落札価格は6年前のほとんど倍になっています。横須賀支部のワンルームマンションの1/3は獲れたとあの頃は満足していましたが、現在から思うと逃した2/3が惜しくなってきます。

私が、もしあの頃競売を知らなくて仲介で買っていたら現在の所有物件は約8戸少なかったはずです。だから、バーゲンはやめられません。私は当時これをインスタント エクイティ戦略と呼んでいました。1戸買う毎に使った資金が倍のエクイティとなったのです、夢のような話です。そして、これから相場が反転しないと誰が断言できるでしょうか。


お金は目的ではありません、人生を積極的に戦い抜けばお金はついて来るものです。ぼーとしている人間のシナプス結合はどんどん崩壊しています、そういうコンペティターを相手に勝つ事は容易です。おそらく、皆さんはコンペティターを過大評価されているでしょう。資産1億円なんてのは計画を立てれば簡単な話です。95%の人は財務戦略を持っていないのですから。


『自分は何も知らない事を知っている。』と言って最高の知者と神々に賞賛されたという話がギリシャ神話に有ったと思いますが、実際人間は何も知らないまま生きて死んで行くのです。知らないという自覚が無い事が問題なのです。

ルビーとサファイヤが何からできているか知っていますか、ダイヤはカーボンという事は知っていても、これらが酸化アルミニュームの結晶だという事は知らないでしょう。このように知らないという事は聞かれるまで自覚がないのです、怖い話だと思われませんか。
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