不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第九の鉄人   神奈川県厚木市在住 S.M.(不動産コンサルタント)

最新不動産投資状況報告 part1

"皆さん、ご無沙汰しておりました。最近楽天フリマで掘出物を買うのにはまってしまって充実した日々を過ごしております?いやしかし、ここでも感じるのです、投資マンションと同じ『つわもの共の夢の後を』。写真を見て、何か琴線に触れると私が買ってあげないと商品達がまた不幸な旅を続ける事になってしまうのではないかとついつい買ってしまう毎日なのです。

さて、前置きはこのくらいにして、ヴィトンも時計もジュエリーもたっぷり買い込んで上機嫌なので、出血大サービスで不動産投資の最新の状況を紹介しましょう。
"

1.競売は終った。

"最初にごめんなさいと誤らなければいけません。2000年に競売に関するエッセイを書いていたのですが、公開しませんでした。なにせ、相場の半額で特別売却にごろごろ転がっていたのです。こんなうまいい話は他人には言えません。金融危機で銀行が街の不動産屋さんに融資しなかったようで、買えたのは自己資金を持っていた人達だけでした。そして、その後うまみが無くなってからマスコミでも取り上げられましたが、もう濡れ手に粟という状況は終っていました。去年2戸意地で取りましたが、相場より高かったように思います。もう、アットホームで全て検索されるので、掘出物なんて絶対に無いと思います。先月、珍しく名古屋に特別売却で残っていて、格安だと思ったらシロアリがいるそうで、コンクリートのマンションがシロアリの被害に遭うのかと変な感心をしました。

だけど、皆さん、投資に関して本当に上手い話をただで仕入れようなんてのは甘いのですよ。しゃべる訳がないじゃあないですか、金と時間をかけて仕入れた情報を。まあ、そうはいうものの、私は90%はしゃべります。なぜならば、やっぱりやる気の有る人には楽しい人生を送ってほしいなあと思うからです。
"

"2.最近首都圏の中古投資マンションの利回りが下がり始めた、人気が出始めた。"

"こんな話に乗ってはいけません、真っ赤な嘘です。本当は、家賃が下がり過ぎたのに物件価格が下げ止まっているから、利回りが下がっているのです。首都圏の物件価格は、500万円が最終防衛線とでもいうのでしょうか、これを死守している売り手が多いだけです。

現に空のハゲタカは虎視眈々と狙っています、去年(2003年12月)クリオ玉川学園が380万円で出ていましたが、タッチの差で逃しました。やけになってクリオ愛甲石田を250万円で買いました。

そう、都内&横浜以外の郊外や地方はもうとっくに500万円ラインを割っています。さて、いつまでこの最終防衛線は守られるのでしょうか。ハゲタカは今日も空でトムソンガゼルやヌーが倒れるのを待っているのです。

でもハゲタカ初心者は気をつけてください、現在の家賃が良くても入居者が変わるとどっと下がるのは現在当たり前です。近所の家賃を良く調べて利回りを見てください。地方は下がる時は思いっきり下がります。私の住んでいる厚木などその典型で青山学院や丸井が逃げた後の下落は目も当てられません。250万円なんて冗談でしょう、ちなみに1993年に1500万円くらいで買われたそうです。
"

3.遂に都心のハイグレードマンションも価格破壊の洗礼が始まった。

"メゾン ドヴィレ品川、玄人の方はご存知でしょうが、1999年にダーウィン(旧マルコー)が再建後に展開した新シリーズです。最近の投資マンションの仕様のベンチマークとなったのものです。これが今週中古で1300万円で出ていました。そこまで下がっても利回りはなんと6.7%、オー マイ ゴッドです。現在嬉しそうに2000万円前後の新築を買っている人は5年で700万円のキャピタルロスが予想されるのです。

先日、メルマガのケン プラッツにディスカウント キャッシュ フローで収益計算をされた人がいて新築の投資マンションの収益はマイナスだという結果が出ていましたので、大賛成のメールを送っておきました。大きな買い物をする時、ロバート・キヨサキさんも言われていますが、なぜ専門家に相談されないのでしょう。人生後半においてこういう損失は決して小さくないですよ。

また、大手の新聞に広告が載っているなんて何の意味もありません、Y新聞の広告を批判した事もありますが何の返答もありません。私が3000万円くらい損をしたマルコーの海外不動産投資だって日経に広告が出ていたのですから。

まあ、いくらハイグレードの25_と言っても、所詮ワンルームですからもっと広いのが家賃を下げてきたら下げざるを得ないのです。2000年頃でしょうか、新築の投資マンションの購入の相談を受けた時、空をハゲタカが飛んでいるのにのこのこ出て行くようなものですよ、と言った事を覚えていますが、予想通りになってきました。その上、最近は青い目のハゲタカも居ますからたまりません。去年の競売のマンションの債権者は米国のリミテッド パートナーでしたから。
"

4.実需の減少が不動産相場全体を揺るがす。

"既に首都圏の一般の分譲マンションの在庫は30%に達しています。敏感な人は新聞の折込み広告に入る不動産価格がここに来て一段下がっているのに気付かれているのではないでしょうか。そう、早くも実需の減少を織り込み始めているのです。寂しい事ですが、いよいよ日本の人口の減少の影響がこういう形で現われて来ているのです。まだ子供を作れる皆さん、がんがん稼いで子供は最低3人は作りましょう。3人いるとうるさいですが、楽しいですよ。

現在の金融システムを築いたロスチャイルドは5人の息子を欧州に展開し事業の基盤を築いたのです。富裕層予備軍の皆さん、子供というのは事業の継承において非常に重要です。


   次回part2「5.リー君は遂に5億万円長者になった。」に続く・・・"

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