不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第十二の鉄人   札幌市在住 団体職員 A.S.(38才) 

実録体験談-「始めるに遅きはない」(1)

金儲けは正しい

" 『金儲けは正しい』この精神は、資本主義が健全に作動するための条件。資本主義は、資本を最も効率的に使う者を賞賛しようという社会のシステムです。金儲けを後ろめたく感じる人間が多いのは、世界のどこを見渡しても日本ぐらいだといいます。私の知るところの中国人留学生達はチャンスがあれば商売や投資でひと儲けしようとする抜け目のない人々です。市場主義経済の導入による驚異的な経済成長や華僑の海外での活躍をみるまでもなく、いくら本国が共産主義国だとしてもミクロ的には国民一人一人、われわれ以上に資本主義スピリット旺盛な人々といえます。私有財産制は神聖なのです。
 以前、親が特に資産家でもなく、普通の給与所得者のひとりである自分は金持ちになれないのかと、よく自問していました。何とか自らの知恵と創意工夫で現状をくつがえせないものか。私の目が投資に向いた理由はそんなところにあります。
 お金の問題に限らず、今、現在の自分自身の状態は、「過去における自分の選択」の結果です。これからは、人のせいや環境のせいにしない自助努力、自己責任の精神がより強く求められる社会になると思います。"

「市場を出し抜く」ことはできない

" 私の投資の始まりは、度胸を決めてマウスを左クリックし、PCのモニターに株式の買い注文を入れた瞬間に始まります。知識は乏しいもののネットトレードで、初めて株式の取引をした時です。まだ手数料が自由化になる前でしたが、とにかくマーケットに参加したい。それだけでした。
 例によって、最初は、時期が良かったせいもあり少額ながら立て続けに利益を出しました。ところがそれに気をよくした途端大きく損をするはめになります。自動車株でしたが、200万円くらい損失を被りました。しかも3年も保有した果てにです。

 金融工学の基本的な結論のひとつは「市場を出し抜くこと」はできないということ。「1億円を確実に儲ける私の株式投資法」などといった類の本はすべてまやかしです。いかんせん、人間心理のバイアスによって、どこかに確実に儲かる方法があると信じている人々が多く存在するのも事実ですが。
 私はこの結論を知ってから株式投資を投資メニューの選択肢としては残すものの、ポートフォリオの中ではその割合を小さくし、手持ち資金をより安全で効率的な運用ができるワンルームマンション投資にシフトさせたのです。

(・・・ちなみに唯一確実に儲かる方法は、インサイダー取引だそうです。)"

マンション選びのプライオリティ

" 私は現在、札幌市内の中央区に2戸、東区に1戸と計3戸のマンションを所有しています。初めて購入したのは37歳の時です。平成14年の今、38才ですので、1年で3戸買ったことになります。ただ、私はいきなり購入したのではなく、買うまでの1年間ほど不動産投資について研究しました。宅建の資格を取得していたので不動産関係の法規は多少知っていたものの、物件を見る目や相場観は素人そのものだったからです。
 そんな私のマンション選びのプライオリティをご紹介します。
2つあります。

1.土地の希少性に着目

 駅から徒歩1分以内の土地の面積を1とします。駅から2分の土地は4。同じように3分は9と、駅からの距離に対し、供給される土地の面積は「駅を中心とした半径(距離)の2乗に比例」します。単純に考えると、距離が倍になると4倍の土地の供給がされます。また逆に考えると、駅からの距離が半分になると4倍の希少性があるともいえます(もちろん土地の価値には、多様な要素がかかわりますが)。
 私はワンルームマンションの購入を考える場合、まず1番に駅からの距離に着目します。プラス近所にコンビニがあるかどうか。

 便利なところには人が集まります。
「人のいないところには投資しない」これは鉄則です。
設備は陳腐化すればある程度まで交換できますが、立地はかえがききません。


2.管理の良さ

 経験則ですが、人との初対面のとき、これからもつきあいたいなと思う人は第一印象がいい。第一印象は最初の10秒くらいで形成され、悪い印象を持たれたとき、あとでその印象を覆すのは非常に難しいといいます。マンションも同じです。エントランスが汚れていたり、駐車場がゴミで散らかっていたり、郵便受けのチラシが床に落ちて散乱していたりするだけで、入居者の物件選びの選択肢からはずれます。
 短い時間で物件選びをする入居者は、はずせない条件(予算的制約、立地条件等)以外は印象、言いかえれば好感のもてる物件かどうか、住むことに小さな夢を持てるかどうかで入居を決めると思います。
 物件を見たとき築年数に比べて、みすぼらしさやだらしなさを感じた時、私は購入しません。
"

"何でも、「始める」のが一番難しい。でも始めるに遅きはない。"

" 元横浜市立大学の教授であった森ビルの創業者、故森泰吉郎は、貸ビルの経営を55歳のときに始め、世界有数の大富豪になったそうです。最初の1棟から始め、こつこつ棟数を増やし大金持ちになったのです。
 経済学は経済観念のある人だけを前提にした学問ですが、もし、収益や利息をしっかり計算できる経済学の所与たるような人なら、何歳からでもマンション投資による資産形成は可能だと思います。できれば即行動に移すべきですが...。

 私の父は自家菜園に使用している周囲を住宅に囲まれた65坪ほどの土地を所有しています。固定資産税の納税通知書が毎年届きますが、野菜作りの楽しみという効用と引き替えに8万円を納税しています。
 毎月、あと3万か4万小遣いがあったらなあ、と年金暮らしの父がもらすのをきいて、土地を売却し、家賃の入るワンルームマンション経営を始めたらと勧めました。高度成長期のサラリーマンであった父は、土地取引によるキャピタルゲインを得たことも何回かあったようです(・・・父には失礼だが彼の薄給で、私を奨学金なしで東京の私大に進学させることができたのは、そのゲインのおかげだと正直思っています)。土地を持っていればとにかく値上がるといったかつての、土地観を引きずる父ですが、ここにきて、時代が変わったことに気づいたようです。来年70歳の父ですが・・・とにかくまずは「始・め・る」・・・そうです。"

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