不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第十一の鉄人   岡山市在住 広告会社勤務 H.K.(38才)

実録体験談 私のマンション投資への道(5)

1.投資用マンションの管理

" 自分が住んでいるファミリーマンションとは違い投資用マンションは住んでいる人は賃借人です。賃借人は間借りです。借りている部屋は生活に支障のないように清掃していると思いますが、廊下や階段やエレベーターや自転車置き場など共有部分での清掃や玄関の外の美観という発想はないと思ったほうがいいです。
 ここは管理会社の管理人や清掃業者の善し悪しで大きく左右されます。マンションを借りる人が部屋をみるときに共有部分が汚く清掃が行き届いていないところには入居したがりません。物件の価値は、その収益性であることに間違いはありませんが、その収益性を高めるには、管理が行き届いていなければなりません。
"

2.修繕積立金

" バブル期に売り出されていた投資マンションの修繕積立金が、月額1000円以下というものが多々ありますが、これは分譲会社の販促価格で設定されており、築10年ぐらいで4倍から5倍の5000円前後に上がっています。それでも修繕積立金が足りずに管理集会で大規模修繕費の議案を出しますが、否決されます。古い物件ほど、大規模修繕がなければ、資産の価値は下落します。オーナーの無関心さと管理会社の計画性のなさでマンションはスラム化しオーナーに収益悪化のツケがまわってきます。一般的には管理費の半分が修繕積立金の目安です。"

3.管理会社に食い物にされるマンション

" 私が、以前所有していたM社販売のマンションで、決算書を見ると何の説明もなく、車庫のエレベーター保守料金が、前年より70万増えていました。さっそくM管理の担当者に問合せたところ「調べます。」という回答で2週間以上連絡がないため、年1回の定期集会に参加し問いただそうと思っていたところ、集会が始まる前に担当者が「今調べていますので、議案に出さないでほしい」との話がありました。私はこのことで、このマンションの売却と管理についての関心を一層もつようになり色々調べてみると、バブル期で設定されている管理料金が、そのまま設定されている事が多く定額管理費の項目でも、管理人の人件費以外にも業務費/事務所費/管理手数料/会計管理費等で多種多様な言い回しで重複させ管理費を徴収しています。ひどい所では管理人派遣費という名目で管理会社が何割か抜いて管理人に渡していることさえあるみたいです。管理会社は分譲会社の子会社ということが多く経営陣も親会社からの出向が多く、親会社の資金調達会社とさえ思えます。大手でも、管理会社はまず疑ってかかるべきです。特にRマンションのD管理の投資用マンションは相場の3割から4割高い感じです。"

4.管理会社の交渉

" 私はすべて、独立系のNハウズィングと地元の管理会社に同じ条件で見積りを出させ1社に絞り、更に今行っている管理会社の価格を公開しサービスの内容と価格を比較させました。最初から価格だけを考えると、安かろう悪かろうでサービスの質が落ちることは避けたいためです。地元の管理会社を選ぶコツは、賃貸斡旋会社に聞けば評判はわかります。なぜなら入居者を現地に連れて行きマンションの管理状態をよくみているからです。見積りからいろいろな名目の管理料金の異常な高さやメーカーからリベートやバックマージンをもらっているとしか思えない感じのエレベーター保守料/定期清掃費や何をしているのかわかりにくい消防設備点検費/建物管理費などの価格が浮き彫りになります。そこから決算月の2ヶ月くらい前に理事長立会のもとで交渉します。私はこの手法で約年間100万の管理料を下げさせ修繕積立金に組み入れたり防犯カメラの設置に使っています。自宅の住居マンションも年間80万下がり修繕積立金に組み入れるか管理費を下げるか検討中で、入居者に喜んで頂いています。"

5.大規模修繕

" 修繕を行う時期がくると管理会社は、通常の定額管理費以外の売上を立てられるチャンスとして、必要としない修繕を勧めてきます。管理組合としては必要最低限の修繕工事で、工事費用を最小限に抑えたいと考えます。つまり利害が一致しないことになります。そういう場合は、利害関係のない第三者機関に、建物診断と修繕計画を依頼するほうがベストです。私は、管理会社の工事部の方と理事長の3人で現場を確認し修繕する箇所をチェックし、2社以上の見積りを提出するよう指示しています。


 こうした管理会社の騙しの手口事体はたわいないものが多くオーナーの無知、無力、無関心を逆手に取ったもので、少し勉強すればすぐ分かります。私は管理会社に価格競争をさせて管理費を安くすることだけではなく、オーナー全員の共有の財産が成り立つ事で、マンションの資産価値も必然的に上がることを認識し、各オーナーがマンション管理に知識、関心を持ち管理組合に参加してこそ、よいマンション管理の第一歩になると考えます。"

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