不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第十一の鉄人   岡山市在住 広告会社勤務 H.K.(38才)

実録体験談 私のマンション投資への道(4)

1.自分のガイドラインをつくる。

 マンションというのは、生活改善商品(オーダーメイドマンション)といわれます。これは購入者の目的が、人それぞれに違うからです。節税の為や私設年金づくりや相続関係/子供の学生生活の為や、自分が使用する為の事務所やセカンドルームです。これは最近雑誌でよく記載している隠れ家てきな、使用もふくんでいます。すなわち最初に購入したことによる目的と夢づくりを持つことです。

2.価値が下がらないマンション

 次に立地ですが供給が少ない所で希少価値がある場所か、地域的要因がある立地がベストです。詳しく言うと新駅/再開発予定地のことで、これは国の公共投資が後押ししてその地域が発展するということです。
ファクターでいうのなら職(職場/駅に近い)・住(住みやすい環境)・食(食事ができる場所が多い)・遊(遊べる施設が多い)・医(医療機関が近くにある)となります。
すなわち住んでよし貸してよし収支よしの三拍子がそろってこそマンション経営のビジネスが成功します。

3.管理組合について

 個別的要因とし付属設備で、セキューリティーがしっかりしたマンションは女性に人気があります。また管理組合が活動しているかどうかですが、これは共有部分(エントランス/エレベーター)がきれいかどうかでわかります。管理集会についてもファミリーは意識がたかく参加者が多いのに比べて投資用は、無関心のオーナーが多く私自身が参加している集会には、地権者か理事長しか参加していません。これでは管理会社の主導の予算で進められ思いのしなかった大規模修繕費等で泣きをみます。デフレ時代の今、家賃が横這いか下降しているのに、管理費/修繕費が毎年アップしている管理組合も多々あります。これはオーナーが無関心の為おこることで、自分の資産を守るためにも、購入したら遠距離でもオーナーみずから年に1回の管理組合には参加すべきでしょう。 私自身副理事長になり、他社の見積りをとり管理会社に、値下げ交渉をおこなっています。

4.マンションの購入時期

 低金利の今、売りは短し買いは長しの時代が続いていますが、いつまでも低金利が続くとは考えられません。いい出会いを逃がさないように、今すぐ購入しなくても情報収集と頭金等は準備しておくべきでょう。実際に昭和60年代に購入した人は、多大な利益を得ましたがバブル期に購入した人は自己破産になっています。このように購入時期が一番大切です。私が目安にしているのは日本で一番の不動産情報をもっているM菱地所が活動しはじめたら買いと思っています。
すなわちマーケットリーダーが動きはじめたら購入の時期ということです。

5.まとめ

 年金が満額支給されても豊かに過ごすには統計によると月15万不足といわれています。大口定期予金(10年)の金利が、0.3%のいま銀行に6億円預けないと月15万利息が得られません。マリナーズのイチローなみの年収が必要ですが、投資用マンションでしたら500万〜600万の利回りよい中古物件3件購入すれば同じ利益が得られます。
株は瞬間に得したり損したりしますが、収益不動産は時間が味方になり収益を生んでくれます。不動産投資には「タカの目アリの足」が必要です。これは空を飛んでいるタカのように高い所から回りを観察し、アリのように地面の細かい情報を集めるということです。時代背景を観察し周到に準備をおこない無理のない投資をおこなうべきしょう。

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