不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第十一の鉄人   岡山県在住 広告会社勤務 H.K.(38才)

実録体験談 私のマンション投資への道(2)

"私が投資したマンション(計6戸/自宅を含む)で購入した後で、これは成功や失敗したと感じている部分の事柄についてお話ししたいと思います。"

新築マンション(東京都心)の投資

"最初に購入した菱和ライフクリエイトの東京(池袋)1、980万円のマンションでいうとローンが30年もあり、今思うと中古で利回りが高くローンが短いものを購入すればよかったと感じています。これはアパマンの社長もよくいっていることですが、30年たった後、建物の状態や家賃がどうなっているかなど不安があり、サラリーマンの私にはローンの金額が負担に感じることがあります。できれば10〜15年ぐらいで返済できればいいのではないでしょうか。
ただ、駅から2分という立地と地主が区分所有者として1階に住んでいるので、管理状態がよくグレードがよいことは成功しているところです。
管理面では私が仕事の出張の合間に各地のワンルームを見に行くと狭い面積のワンルームは住んでいる人が、学生や若い人が多いせいか、だいたい管理状態がよくない傾向で、広い面積の1DK/1LDK/2DKでは家賃が高いせいか社会人が多く、比較的管理がいい状態な感じがします。
このことから学んだ点は、部屋の面積が広く、地主が住んでいるか管理人が常駐しているのが理想で、私の感じでは内廊下式のマンションは全体的に共有部分に汚れがなく、建物もきれいで特に廊下部分は差がある感じがします。
"

地方都市の投資

"地方都市は東京みたいな需要等に不安があるので、支店経済の政令指定都市を中心に考えアジアの中心地になっていくだろうと考えられる福岡と、北の中心地で人口が毎年コンスタントに2万人増えている札幌に投資を行いました。
大阪や名古屋は大都市ですが都市としては成熟しており、若い人があまり増えていないため、将来性に疑問があり、また広島や仙台は地場産業が低迷しているためか都市としての魅力がなく興味がわきませんでした。実際にアンケートで住みたい街では札幌と福岡は常にベスト3に入っている結果が出ています。
バブル崩壊後、築6〜7年で2200万円前後していたのが600〜800万円でマルコーから売りに出ていたサブリース形式で利回り7〜8%という物件を購入しました。ワンルームマンションの先駆者であるマルコーの物件も玉石混交で、戸数の少ない物件や面積の狭い物件(15〜18_)や駅から遠く見栄えのしない物件は避け、22〜23_でトイレ/バス別々で
大型物件に狙いを定めて投資を行い、特に札幌のマンションは1階がコンビニで立体駐車場が64台もあり気に入っている物件です。福岡(天神)のマンションは大型物件でグレードはよいのですが歓楽街(中州)近くにあり水商売関係の店もあり、あまり環境はよいとはいえない場所にあります。
特に地方都市は東京みたいに沿線や地区でブランドイメージがあまりなくオフィス街/繁華街/歓楽街が一緒のところが多く見受けられます。
このことから地域の情報を集め、地元の人が認め将来発展しそうな場所を選択すべきで、住む人の立場になって自分自身がここなら住んでみたいという場所のマンションを購入すべきでしょう。自分が住んでみたいと思うのなら他人さんも思うはずでしょうから。
"

今後の課題

"将来マンションの築年数に伴い修繕費等出費がかかると考えられるので、ローンの繰り上げ返済を早め、50歳までにはローンが終わるようにとタイムスケジュールを組んでいます。今問題になっている管理会社による管理費/修繕積立金に関する内容も関心を持っており、実際に東京のマンションは理事を行っており管理集会にも参加し、また出張の度、各マンションの管理状態をチェックして改善管理会社に求めています。
これからも長い風雪に耐えられるような考え方で投資を行っていきたいと考えているので、目先の利益にとらわれないよう物事を2〜3年単位で考えるのではなく、10〜20年単位で考えるようにしています。

"

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