不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第九の鉄人   神奈川県厚木市在住 S.M.(不動産コンサルタント)

マンション投資 初心者はセカンドベストを狙え

前書き

" 投資用マンションを買おうかどうか非常に迷うことと思います。なにせ最初は本当に海のものとも山のものとも解らないのですから。ただ仕組みを理解し悩んだ末に始めることを決心したとすると、今度は何を買ったらいいのかというもっと大きな問題に突き当たります。ある程度不動産の知識のある人なら以前私が言ったように、場所・仕様・利回りと言われればピンときますが、これから始めようという特に若い人は場所が良いの悪いの言われても何を基準にしたらいいのかちんぷんかんぷんなのが正直なところだと思います。
…そうこうしているうちに都心の2000万円の新築物件が即日完売とかなんとか聞くと遅れまいとついそれにとびついてしまったりするものです。
 最近の都心の新築物件は場所・仕様は完璧です。お金に余裕のある人がポートフォリオの一つとして持つには5%の利回りでも申し分ないでしょう。しかしこれから財を築こうという若い人にはあまりに無難過ぎて面白味に欠けると思います。
 現在、投資不動産市場は買い手市場です。だから何かマイナス要因があるものは非常に売れにくくなっております。これは不動産というものが他の車のような工業製品と異なり、供給が限られている反面、需要も需要でなく、需要バランスが非常に崩れ易いことに起因しております。
現在、バブル時に高値で掴み、資金繰りに困った多くの人達が売りたいのに買い手がそれに追いついていないために起こっているわけです。
ここを狙うのです。"

仕様を下げる

" 現在の首都圏の状況を見ると、金沢社長が一代で築いた投資マンションの先駆者である丸幸商事(現マルコー)が初期に分譲した20年物近辺のモノが500万円台で多く売りに出ています。これらは仕様の問題で動きが悪いようですが、考え方によっては場所は良いのですから、これらを拾って行くという手もあると思います。古いとはいえマンションなのですから、都心に腐るほどある古いアパートに対しては優位な立場にあるのですから。"

場所を見直す

" 次が首都圏郊外の90年前後の物件です。
これは首都圏の地価が上がり過ぎ、用地確保が困難になったため各社がバブル時の需要に対応するために建てたものです。これらはタイル貼りがほとんどで仕様は問題ありません。ただこれらは農家が雨後のタケノコのごとく建てたアパートと競合してしまい家賃が首都圏の平均以上に下がり、これに引きずられる形で物件価格が下がっているものです。
築10年で300万円、利回り10%などというものまで出ております。
 例えば、神奈川県では相模原エリアなどこの典型です。
相模原の例を上げますと、場所はもちろん郊外ですが、神奈川県第3の都市でもあり、人口は50万人を越えておりますし、工業・商業とも伸びており、将来的に発展して行くエリアだと思われます。
こう考えると現在の価格が行き過ぎたものであるということがわかるのではないでしょうか。"

自分で汗をかく

" 次は少しかわっておりますが、オーナーが入居者が出た後、補修にもうお金をかける気がしないといって内装が傷んだ物件です。
さすがに私も最近は体力が無いので業者に頼みますが、ひどい場合補修に数十万かかることがあります。でも自分でやればDIYの材料費だけですみます。また給湯器やエアコンだってディスカウント店に頼めば半額でできます。
このあたりの補修費を正規料金レベル以上で値引きしてもらえれば割安に購入できるというものです。
傷みがひどい程値引きは大きいものですが、ワンルームの内装など実際のところたいしたものではありません。
実はこのアイディアは友人の英人から教わったものです。彼は自分の家でこの方法で毎日退社後内装をリフォームするだけで一軒で100万円くらいの利益を上げていました。煉瓦作りのため築年を問題にしない英国の家だからできるビジネスです。
冗談のような話ですが、秋から冬にかけて一人暮しの老人が亡くなられることが多いので、遺族の方から安く仕入れができると聞いた時には、私より10歳も年下なのですがそのプロ意識には感服した記憶があります。
 以上の方法を私自身ミックスしながら進めてきました。
どんどん割安の物件を見つけ買い進むには何種類か判断基準をおいて物件を評価する必要があったからです。
 あとひとつ考えたのですが、実行しなかったアイディアがあります。
最悪借り手がつかなかったらリゾートマンションとして使う覚悟で、興味のある方は試されたら良いと思います。
実のところ私はもう8年も使っていないマンションが木島平にあるので踏み切れませんでした。"

リゾートマンションを賃貸で廻す

" 先程の需要バランスの話ですが、実は現在リゾートマンションでは、投資マンションよりもっとひどいことがおきております。
私のようにもう10年近く使っていないので売りたいという人がたくさんいるのです。
投資用は買い手からすれば本体を安く買えば利回りが回復するので買う人もいるわけですが、リゾートは共益費も高く、維持費がばかにならないので、なかなか買い手がつきません。
そういうことから価格は悲惨を極める状態となっています。
私の考えはこれを買って賃貸にしてしまおうというものです。
例えば、苗場にですがオシャレなお店で働いている人はいるわけで、眺望の良い高層のリゾートマンションに住みたいと思う人だっているはずというものです。
 実はこのアイディアは山中湖の知人にリゾートマンションを貸してくれないかと聞かれたことから思い付いたもので、私自身山中湖は貸しませんでしたが、子供にとって、もっと自然の残ったところが良いだろうと横須賀の秋谷のリゾートマンションを購入したのを機会に逗子マリーナは貸してしまいました。
本心は湯沢・苗場に数戸づつ持ちたいという気持ちがあります。
なぜならば、アジアの景気が回復したら、英国の湖水地方や、イタリアのコモ湖エリアのような国際的なリゾート地となるのではないかと思うからです。
 ぜひ、自分の頭でしっかり考えて行動してください。
夢が無いというのは、考えていないということです。
現代社会に夢はまだたくさんありますよ。"

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