不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第四の鉄人   千葉県 Y.O.(外資系投資顧問会社・投資運用部長)

実録体験談-私のマンション投資歴(3)part1

"自己責任で、いく"

" 「だって、あの時は酔ってたしィー、彼が大丈夫だよ、みんなしていることだよって、強引なんだもん、つい…」
「なにしろ、あの時はたまたま金回りも良かったし、営業マンが大丈夫です、みなさんコレに投資されていますって、しつこいんで、つい…」 
 この両者の発言は驚くほど酷似していると思われませんか?こうした受身の生活態度でも、幸福になれないとは限りません。ただ、あとから「だまされた」と他人に責任を転嫁する言い訳の余地が残されているので、選択基準が甘くなるのは否めません。それに何よりも、失敗に対する反省の気持ちが生まれないため同じ失敗を繰り返し、進歩しないことになりがちです。自分のミスから学ぶ自己責任の投資を実行するためには、アパマン・プラザのように商品に自信を持ち、顧客に無理強いをしない、信頼できる業者と付き合うことから始めたいものです。くれぐれも、心のどこかで無理強いされることを期待してはなりません。
 自分のお金を出しても、自分で投資判断を下さなければ、自らリスクを負ったことにはなりません。自分自身の判断で実行した投資は、必ず利益をもたらしてくれます。金銭的な利益か、リスクを取らない人達には得られない経験・教訓という利益を必ず与えてくれます。そして、周囲の人々の保守的な忠告や冷笑に抗して実行した投資が成功した時の快感は、保障します。"

"投資は木を見て、森も見て"

" 私の勤務先を含めて、「機関投資家」といわれる金融機関は私のようにファンド・マネージャーもしくはポートフォリオ・マネージャーと呼ばれる投資担当者を抱えています。ポートフォリオ・マネージャーの仕事は、単に有望な株や債権を選んで買付けるのではなく、「ポートフォリオ」と呼ばれる運用資産全体の構成と特性に常に注意を払い、必要な修正を加えていくことにあります。個別には業績が絶好調の会社の株式を買い揃えても、投資ポートフォリオ全体としては例えば円がドルに対して予想外の反発を示したときに、大打撃を受けるリスクが許容範囲を超えて高まってしまうような場合もあります。こういう場合には、ポートフォリオ全体の特性をバランスさせるために、円高に強いタイプの銘柄にポートフォリオの一部を組み替えることがあります。要は、ポートフォリオ全体の「顔付き」を見つめ、金利や為替等の外的要因が変化したときに、手持ちの資産全体の市場価格がどのように反応するか、いつもシュミレーションを行なっているのです。
 我々が個人投資家としてマンション・オフィスを買っていくときにも、手持ちの物件数が増えるに従って、投資ポートフォリオ全体の投資利回りや借入金比率・平均借入金利、坪当たりの単価や家賃、平均築年数、立地の分散、入居者タイプなどの構成を、自分の景気見通しと合致させて行く努力は必ず報われます。例えば景気低迷が今後長期に渡ると予想する投資家は、自分の不動産ポートフォリオを安い家賃の物件にシフトさせ、資金の借り入れを抑制し、借り入れを行なう場合には(景気低迷下では金利は上昇しないので)金利の割安な変動金利型ローンの利用を増やすべきです。
"

先進国のデフレ基調は当分解消されない

" 6年前の冷戦終結で、世界の中で市場経済圏に属する国々の人口は、それ以前の10億人から30億人へと一挙に拡大しました。資本や生産技術が国境を超えて自由に移動する現代では、新しく加わった20億人の多くを低コスト労働者として活用しようと、先進国企業が現地に進出することになります。これを契機をして、いくつもの新興工業国が低コストを武器に、高コストの先進国に挑戦してくることになりました。
 挑戦をうけているのは、先進国の政府や企業だけでなく、我々のサラリーや不動産価格も含めた先進国社会の高コスト体質そのものです。ボーダレス化しつつある世界経済の中で、我々が突出して割高なサラリーや不動産価格に固執すれば、企業はオフィスや工場を海外に移転してしまいます。失業したくなければ、賃金カット等のコスト抑制策にも協力しなくてはならないケースも増えています。新興国は先進国に安価な製品だけではなく、安い賃金や不動産価格も「輸出」してくるのです。
 グローバル化する労働市場の中で、我々が発展途上国のサラリーマンの20倍の給与を貰い続けたいならば、1人で少なくとも彼等10人分の働きを提供できなくてはならない、そういう時代がもうそこまで来ています。同様に、単位面積当りアメリカの大都会の10倍という不動産価格を維持するには、日本の大都市圏の不動産を事業に使ってアメリカの何倍もの儲けをあげられる事が必要ですが、ちょっとこれはむずかしそうです。
 高コストの先進国と、低コストの新興国の間では、今後もコスト・アービトラージ(平準化)の力が働くことになるでしょう。新興国は慢性的なインフレ圧力を受ける一方で、日本をはじめとする高コスト国は基調的にはデフレ傾向が続くことを覚悟しなくてはなりません。インフレとキャピタルゲインを前提としたこれまでの不動産投資手法は、新興国・途上国では勝算が見込めるものの、これからの日本では古い常識に捕われない取り組みが必要です。時価がバブル期以前の水準まで下がれば、投資環境も以前と同じ状態に戻るという見方はまちがいです。"

"されど、好況・不況の小波は不滅"

" 経済の先行きを考える場合、上で見たような長期的な趨勢・基調と共に、これよりも短期的な景気循環の要素も考慮しなくてはなりません。景気の上下動の繰り返しが克服されたという主張は古くはローマ時代に、最近では日本のバブル期になされましたが、歴史によって全て反証されています。好況のときは現実以上に強気になり、不況のときは必要以上に悲観的になる人間心理が変わらない以上、過剰投資と、投資不足の時期が繰り返され、景気の上下動は続きます。当面、デフレ基調の潮流に乗ってながされる公算の日本経済にも、好・不況の小波は立ち続けるでしょう。"

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