不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第九の鉄人   神奈川県厚木市在住 S.M.(不動産コンサルタント) 

マンション投資〜青年老い易く財(学)成り難し

前置き:あなたの値段は4000万円?

" あなたの年収はいくらでしょうか?もしあなたの年収が400万だとしたら、悲しいかなあなたは4000万円の投資マンションと稼ぎの上では等価なのです。これがバブルの時代だったら不動産価格は一声4倍で1億6000万円だったわけです。人一人の値段としては交通事故の保証価格等でこっちの方がなんとなく実感があるのではないでしょうか。しかし現在は現実にたかだか4000万円の不動産があなたと同じ収入を生むのです。もしフリーターで年収200万円なんていったら、2000万円の不動産と等価なのです。かたや毎日会社に行って拘束されたあげくなのに対し、かたや持ってるだけで生み出すのです。現実にこういう数字を見せられると持つ者と持たない者との差を思い知らされるはずです。そして現在この差がどんどん広がっているのです。みんなが将来に夢を持ってそこそこ豊かな時は、現在は死語になりましたがマル金・マル貧などと冗談が言えましたが、実際に大衆がマル貧サイドに置かれると貧乏という言葉が軽々しく使えなくなってきます。"

機会損失を考える

" 現在、500万円程度の投資マンションの家賃収入はそこそこ良いもので年50万円程度あります。つまりこれ相当を8戸持っていれば400万円の収入があるということです。なにも私は不動産と人間の価値を比較しようというものではありません。人間の価値は値段が付けられるようなものではありません。というよりむしろバブルが崩壊し不動産価格が暴落したおかげでこれっぽっちの不動産でもこんなに稼げるということを知ってほしいのです。不動産の収入を自分の味方にしてほしいのです。極端な話ですが500万円という値段を基準で考えるとGT―Rという車があります。私の知人にモデルチェンジ毎に乗り換えて現在3台目に乗っている人がいます。もし彼がこの3台を買わずに不動産を買っていたとすれば彼の年収は150万円増えていたことになります。現在の景気状況で年収を150万円増やすなど給料で考えるといったい何年かかるでしょう。景気の良いところで軽く4〜5年はかかるのではないでしょうか。彼は欲望のために車の購入という選択で収入を増やそうという機会を損失してしまったのです。人生の後半を貧乏へ向けて振ってしまったのです。"

人生全体での効用を考える

" 先程の例で機会損失は理解してもらえたと思いますが、効用という面で考えるともちろん車を保有している間の効用(満足)は最大でした。世界最高の性能の新車を買って高揚しない人はいません。この行為の問題は将来の効用を削ってしまったことです。3台目になった段階で1台目と2台目の効用は既に過去のものになっています。いまや残っているのは写真と思い出くらいのものです。もし定年後海外旅行もする余裕が無い状態に置かれたらどうでしょう。あの時あの車を買っていなければ貯金がもっとあったのにということになるはずです。こうやって言われると自分はそうでもないと思いたいのが人情です、でも英国人と比べると明らかに多くの日本人は消費過剰になっています。でも本当は若い頃はお金を使わなくても結構楽しめるのですが、年をとってくるとそれなりのお金が必要になってくるものです。そこが人生という時間軸での振り分けが重要となってくる理由です。使ったお金は戻ってこないのです。"

人生を金持ちサイドに振ろう

" 人にドケチと言われるような金持ちになってもそれでは精神的に寂しいものです。やはり理想は若い時から程よく楽しみ、年をとった時資産家として恒心を持てる状態ではないでしょうか。ではそのためには具体的にどうしたら良いのでしょうか。一言で言えば消費と投資のバランスをとりながら、人生を楽しみながら蓄財していくことに尽きます。
 ここで私は先に述べた投資マンションを活用することを勧めたいにです。単なる貯金と異なり、ローンを活用した投資マンションによる蓄財方法は車一台程度(200万円)の種銭さえあれば月々の負担無しに10年に1戸マンションが買っていけるというマジックなのです。詳細の手順は私の「億万長者へのパスポート」を読んで頂ければ十分理解して頂けると思います。"

あなた達は台風の後にいる

" 「億万長者…」にも書きましたが、あなた達の世代はバブル崩壊に伴う痛手を被っていないのです。丘の上でこれまで権勢を誇っていた巨木達が台風で倒れた状態を想像してください。あなた達は倒木の間に生えている若木です。もしバブル崩壊という台風が来なければあなた達は巨木の陰でいずれは枯れてしまう運命にあったかもしれないのです。ところが天はあなた達に微笑んでいるのです。いまこそ光を満身に浴び、大きく成長する時なのです。でもご存知のようにすべての若木が成長できるわけではありません。市場競争に勝った者のみ生き残れるのです。
 90年頃、私が当時投資マンションの大手だったマルコーの投資セミナーに参加した時のことを今でもよく覚えています。投資マンションを5戸持っている億万長者が横浜支店で5人いると聞かされてもうらやましいと思ったものです。でも当時既にワンルームマンションが2000万円を超え利回りは2%程度になり、とても出遅れた人間に追いつけるような状態ではありませんでした。それに比べ現在あなた達はなんて恵まれた状況にいるのだろうと思います。2000万円もあれば4〜6戸買え、8〜14%の利回りが確保でき、億万長者も射程距離内なのですから。

最後に
 人生自分の手の及ばないことについて不平を言っても何も変わりません。まず自分に実現可能な目標を決め着々と進めていくことが重要です。蓄積こそ力になるのです。年寄りにとって時間は敵ですが、若者にとって時間は味方なのです。正しい戦略を持ち実行する者は必ず勝ち残れます。「美への傾倒は衰退する力の兆候」とかのニーチェも言っております。若者はまず見てくれを気にせず力を構築するものです。最後に蓮の花のように世間という濁った水の上に美しい華を咲かせたいものではありませんか。"

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