不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第九の鉄人   神奈川県厚木市在住 S.M.(不動産コンサルタント)

実録体験談-私のマンション投資歴(2)

不動産投資をやるかやらないかではない

" なんとなく将来への不安を持たれ、何かしなけばいけないと考えられている皆様に、力になればと思い、書かせていただきます。
 まず、あいまいな不安。それは日本の将来に起因しているのではないでしょうか。少子化、高齢化、競争力の低下、空洞化…etc私はまず皆様に冷徹に将来を予測されることをおすすめ致します。
 そうはいっても、おそらく90%の人には予測できないと思います。私自身92年〜95年まで英国に滞在し、英国の過去30年を調査した結果、ある先進国がたどる過程を知ることができたからです。先進国が頂点から衰退にいたるときに何が起こるかです。現在、既に円安が始まっておりますが、英国通貨は過去30年で対円で1/6になったのです。£1=¥800→£1=¥150です。「輸入品の値段が上がり、輸入インフレが来る」こういう仮説が立てられます。英国では車、家がだいたい4倍になりました。経済が失速してからの物価上昇ですから、失業率10%、金利15%というまさに地獄でした。全く同じにはならないにしても似たようなことが起こるのではないのでしょうか。情報のネットワークが進み、ホットマネーが飛び交う中、優勝劣敗がエスカレートすると、もっと悪くなるかもしれません。
 今回、為替レート→輸入インフレの側面しか紹介できませんが、次はその将来に対して個人としてどういう対策の手が打てるのか、ということです。私はスタグネーション不景気の中での物価の上昇に対する最も強力な対策の1つが収益を生む不動産への投資と考えております。キャピタルゲインもインカムゲインも共にインフレに対しヘッジするからです。 
 その他、フィディリティ等の途上国への投資も面白いのですが、今回のアジアを見ていると個人でリスクを負いきれないという気がします。英国ではこの手も非常に盛んです。
 話がそれましたが、不動産なんでも良いかというとそこが非常に重要なポイントです。私は要因別評価を行なっていますが、優先順位順に紹介しますと、1.場所 2.スタンダード 3.収益性(利回り)…です。簡単に補足させていただくと、場所、将来にわたって栄えるかどうかです。英国の例でいいますと、日本の戦艦三笠を作ったニューキャッスルという町は衰退を極め5軒に1軒が空き家で無法地帯のようになっております。日本の中でもエリアで優勝劣敗が起きるということです。スタンダード、これは仕様の水準です。外観タイル貼り、フロの追いだきetcです。既に若い世代は汚いところへは絶対入居しません。これから買われるのであれば高いスタンダードをおすすめ致します。収益性は説明の必要はないと思います。何%というのはキャピタルを考慮し自分で判断するしかありません。現在高くても下がる可能性はあるし、低くても人気のエリアならスタンダードをカバーできるし…等、単純にはいきません。
 最後に、現在が好機なのかどうか私見を述べさせてもらいます。 
 私は過去3年間、95年の7月に帰国して常に好機と考えてきました。96年神戸震災で入居者間の調整が進まないことでマンションは2割程度下げ、97年山一の破綻等でまた一段下げました。過去3年では現在は一番の好機です。ただ今後もう一段さげるかもしれないし、このままかもしれません。私は常にベストを求めない、セカンドベストであれば十分と考えています。下がればまた買い足せばいいのですから。
 三国志の孔明ではありませんが「座して死を待つよりは出て打つべき」ではないでしょうか。自分で将来の問題を考え、対策の手を打つ。たとえ間違っていたとしても男の一生として充実感があるのではないでしょうか?(2ndジョブだからそれほどでもないですが。)
 蛇足ですが、ローンの支払い総額で考えられる方がおられますが、元金分はもともと他人のお金が右から左へ動いているだけです。一度金利分で見られることをおすすめします。人のフンドシで相撲をとっていることがよくわかります。
 これからは、これまでのように拡大するパイを分けあってというわけにはいきません。縮小するパイの取り合いです。頭の良い奴がどんどん財を増やす時代です。米英では2%の人間が国の半分の財を所有しております。日本もその世界の足を踏み入れざるを得ないのです。優勝劣敗があなたにもつきつけられていることを認識し、行動を起こさないと後の祭りになってしまいます。"

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