不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第三の鉄人   東京・三鷹 H.H

私のマンション投資暦(3)

最初の危機は何とか脱出

" 1989年3月にシャンポール中島公園を購入し、利回り8%とまずまずのスタートを切った。
 その後、札幌もバブルの影響を受け、土地・マンションの価格が上がり始め、投資用のワンルームでも利回り6%があたりまえになっていた。利回りが低くなったにもかかわらず、最初の物件で気を良くしていた私は、取り付かれたように物件を探した。そして、ようやく見つけたのが、東区で地価鉄から徒歩9分のマンハイム17条・72平米である。価格は1520万円で利回り6.3%であった。当時(1990年3月)で築5年と比較的新しく、グレードは高くないがファミリー向けとしては充分広く、坪単価が相場より安かったので購入した。
 しかし、ファミリータイプは一度部屋が空くと貸借人を見つけるのが難しく、利回りもワンルームに比べ低くなる。オーバーローンを組んでいたので利回り6.3%では返済額の方が家賃収入をはるかに上回り、購入2年後には売却を考え始めた。しかし、一般的に投資用ではないので部屋が空かなければ売却はほとんど不可能である。さらに部屋が空けば空いたで心配になり賃貸人募集することになる。マンション価格も下がり始め、賃借人がでたので、売却を不動産屋にに依頼した。しかし、いつ売却できるか分からないので、同時に賃貸募集もお願いした。賃貸中ではないので月々約8万円の減収である。ローン返済が13万円なのでかなりきつい。待つこと4ヶ月。1993年3月購入価格をわずかに上回る価格でなんとか売却できた。札幌のマンションの値段は、その後大幅に下げ続けたので、もう少し待っていたら1000万円ぐらいに下げなければ売れなかっただろう。まさに、危機一髪、非常にラッキーだった。この物件は不動産屋からも「あまりよい物件ではないですね。」と言われたり、家賃の滞納もあったりで、散々だった。
 これ以来、駅近くのグレードの高い物件以外は手をださないことにした。"

利回り8%が最低目標

" 投資用マンションは借用をして購入するのであれば、利回りは最低8%を目標にするべきである。価格がほかの物件に比べていかに安くても全く意味がない。最低5年間(理想的には10年程度)の過去のデータと比較し、本当に安いかを検討する必要がある。相場が高いときに他の物件と比べて安くても、相場が安い時と比べたら高くなってしまうのである。過去のデータが無く、安いか高いかを比較検討できない場合は、利回り8%が目安として利用できるであろう。しかし、最近では家賃も下がり気味であり、利回りだけでは危険をともなうことを理解する必要がある。
 「不動産はいつも今が買い時」と言うが、あれがウソである。日本が高度成長していたときは正しかったかもしれないが、外資系企業が投資効率を考えて東京のオフィスをシンガポールや香港に移す時代である。マンション投資をする皆さんもキャピタルゲインではなく、インカムゲインのみを投資の尺度にするべきであろう。
 収益(インカム)が充分に上がらない物権は、資産(キャピタル)として充分な価格が無い。従って、将来的には当然値は下がる。東京の商業地の価格がいぜんとして下がり続けているのは、資本投下しただけの収益が上がらないからである。インカムゲインが良ければ(高い投資効率)、時がくれば自ずとキャピタルゲインが付いてくるのである。その時に初めて売却して利益を得ることを考えたら良いのです。"

東京の借りは札幌で返す

" 偉そうなっことをいっている私も、マンション投資を始めた当時はそのような知識もなく、周りの情報に踊らされていた。
 札幌でもマンションがかなり高くなり、投資物件としては様子を見た方が良いと考え、札幌の住宅情報誌も時々価格の動向をチェックするために購入するだけとなった。
 ところがである。東京のマンションは札幌より2年程早く下がりはじめており、バブル全盛期とは比べものにならないくらい良さそうな物件が出てきた(と思ってしまった)のである。東京に住んでいる私としてはやはり都心のマンションのオーナーになるのがちょっとした夢であった。そして、1991年12月当時としては破格値であった築11年のマルコーのメゾンド・シャルム(新宿区、落合)1700万円・18平米と1400万円・15平米、利回り約6%を購入した。バブル時には東京のマンションの利回りが3〜4%が当たり前だったので安いとい感じたのが失敗の原因であった。この物件を購入するときは、土地の持ち分を土地の公示価格に掛けて計算し、当時は土地のみでも購入価格に近い値段であった。
 しかし、この2つの物件は売るに売れず現在も所有しており、私の13戸のマンションの中で最大のお荷物になっている。さらに今年1月に大規模修繕があり、一戸あたり約50万円の出費で、かなり厳しい状況である。私は東京においても利回りが8%にならない限り手を出さないつもりでいる。
 現在ではこの失敗を取り返すつもりで、札幌で本当に良い条件の良い物件のみを購入しようと情報を収集している。
 不動産は株と違って、何かをきっかけに1日で急に価格が上昇することはありえない。本当に下がるまで十分待つ方が懸命である。少し上がりだしてからでも決して遅くはないくらいである。
 札幌のマンションの価格が上がりすぎたと判断した私は、マイハイム17条を買ってから2年間ひたすら嵐の過ぎ去るのを待った。
 そして、199年4月衝撃的な物件に出会い、マンション投資が本格的に始まったのである。
"

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