不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第一の鉄人   35歳(商社勤務)

私のマンション投資暦(2)

"物件1で、これはイケルかもしれないと調子に乗った私はすぐに2戸めの物件を探し始めました。
結論は、首都圏近郊は高くなり過ぎている、これからは地方だ。その中でも故郷の札幌だと直感的に思いました。
今思えば、確かに割安感はあったものの札幌にも既に東京マネーか十分に流れ込んでいた後でした。それでもとにかくイッてしまいました。"

2つめの投資用マンション取得 -その収支状況-

"物件2.ダイヤパレス(札幌)
●平成2年4月取得:1600万円、ローン:1500万円-生保系変動金利
●収支状況:平成2年当時-利回り:2.9%、平成6年-利回り3.1%

この物件は、はっきり言って大失敗でした。
理由は、口のうまい営業マンの言葉をうのみにして、札幌の投資用マンションの状況を的確に把握せずに決めてしまったからです。
つまり、この時点でも利回りのもっと良い物件はたくさんあったし、後から明らかになったのですがこの物件は、ワンルーム22平方米の確かにGradeの高いものではありましたが札幌相場の中ではバカ高いと評判のものだったのです。
さらに、変動金利にしたので、これ以降のバブルつぶしのための日銀の公定歩合高め誘導により適用効率がどんどん上昇し、一時期は初期設定の返済金額を利息が上回り未払利息が雪ダルマ式に膨らんでゆくという地獄の苦しみを経験させていただきました。
現在のように低金利が当分継続するだとうろ予想される場合なら変動金利を選択するのもよいかもしれませんが。
まあ、もとはと言えばあまりよく考えずにeasyに踊ってしまった私がバカだっただけのオハナシですが、色々な面で勉強になりました。"

税務署は忘れた頃にやって来る -人生は経験なり-

"さて、平成5年6月某日officeに税務署サンからいきなり電話がありました。
確定申告に関してお尋ねしたいことがあるので御足労願えないかとの事。ハッキリ言ってビビリました。心にやましいことが幾つかあったからです。

たとえば、消費税還付の計算方式、土地/建物の按分比率、経費計上方式、ローン利息の計算方式、等々...相手ははやりプロです、痛い所をグイグイ突いて来ます。
私もビジネスマンのはしくれです。
仕事上での契約のトラブル等Objection handlingはおてのもの。ポイントを絞って応戦しました。"

札幌中古マンションについて

"ある日、APAMN PLAZAから札幌の中古マンション情報が郵送されてきました。
500万円前後の価格で利回りはどれも9%前後、自分の所有物件の利回りが3%程度だからウソみたいな世界です。
でも私は中古であるということにひっかかりを感じました。
『どうせガセネタだろう』『きっとヤバイ物件にちがいない』と思い、いつのまにか忘れていましたが、翌月またマンション情報が郵送されてきて『もし、この情報が本当だったら...』『調査してみる価値はあるかな』と考えるようになってきたものでした。
この時、たまたま友人の結婚式で札幌に行く機会があり、APAMAN PLAZAのヤマザキ社長に会い現地調査することになりました。
結論は、投資ということをLogicalに考えれば考えるほど投資効率つまり利回りとその期待確立の高さが、保証されるなら中古でも何も問題ないだろうということでした。
仮に投資Riskを高く見積もったところで、利回り9%がBaseにあるならば、少なくとも現在所有している物件よりBetterであることは確実だと考えました。
そこで、思い切ってダイアパレスの失敗を挽回すべく、物件3.築20年ワンルーム20平方米のカサ・ウイスタリア(利回り10%)に買いを入れることにしました。
このくらいの利回りになりますと、なんとウソみたいな現象ですが、ローンの支払い額よりも家賃収入の方が上回ってしまうことになります。
つまり、取得してローンを組むだけで収益が上がり、かつ建物の原価償却とローン金利の損益通算により所得税還付と住民税減税を実現することができるわけです。
一挙両得、一石二鳥、まったくよい事づくめです。"

バブル崩れの優良投資物件 -マルコー札幌の場合-

"バブル崩壊の余波で、投資用ワンルーム・マンションの値崩れが全国的規模で起きてますが、自己所有の物件の価値下落を嘆いてばかりいてもどうしようもありません。
考え方をPositiveに180度転換してみるとチャンスだということに気づきました。
それが、このバブル崩れの優良投資物件である物件4.ワンルーム19平方米マルコー札幌です。
この物件も大成功だったと確信しています。
築4年物でありながら新築分譲価格の約半額であり、利回りはこんなに新しくて何と7.9%です。

御存知の通りマルコー物件の特徴は、立地がよく、高級感があり、若者好きするということにあり、実際に空室Riskが非常に低いというところにあります。
何らかの理由により安値で手離さなければならなかった前オーナーにはお気の毒ですが、私にとってはとてもラッキーな買い物でした。
当初はローンで取得する予定でしたが、バブル崩壊後の金融引締めのため、あろうことかローンが通らないとのことで、面倒なので現金で決済しました。
後でわかったことですが、マルコーは破産したため金融機関はマルコー物件にはローンをつけたがらないとのことです。
もともとローンの通らない私にとっては同じことです。
当たり前のことなのですが、よく考えてみると低金利時代の現時点では金融機関に現金を寝かしておくよりも、このような高利回りのマンションを買った方がお得だろうと思います。
現金を金融機関に預けてみてもせいぜい2%程度の利息しかつきません。
株はやはりギャンブルの域を越えません。私は、もう足を洗わせていただきました。
利回り10%の投資物件を買うということは、インフレ/デフレを考慮しないならば単純に10年で利息としてマンションが物理的に手元に残るということ。
ローンの利息は結局は金融機関の収益であるわけだから裏返すならばあくまでも借り方の損失であるわけです。
純然たる投資ということでは、現金決済が最も有利であることは自明です。
もちろん、確定申告してローン利息を給与収入と損益通算し、税金還付に結び付けるためのローンというのも意味深いものがありますが。
聞くところによれば、ダイエーがマルコーに肩入れするとのことなので将来的にはCapital gainも狙えそうな気がしますが、これだけはミズモノ。どうなるかはNobody Knows it.です。
まあ、とにかくバブル崩壊に泣いた私としては、バブル崩壊の恩恵を受けてプラス・マイナス・ゼロになったような気がして、なんとなく納得しています。

以上が私のマンション投資の概略ですが、いかがだったでしょうか。
これを読んでくれた皆さんの中にも、私のようにマンション投資を始めるタイミングが遅かったばかりにバブル崩壊に泣いた人もいれば、崩壊前にうまく手仕舞ったカンのイイ人や、崩壊後みんながボーッとしている間に着実に下値をひらっていった勝負師もいらっしゃるでしょう。
でも長い人生どこでどうなるかは、わからないものです。
私は、人生ゲームの一つとしてこのようなマンション投資を今後とも考えていくつもりです。

APAMAN PLAZAの山崎社長より、前回の私のオハナシを読んで自分の経験談を書いてみたいという人が何人か出現したとのことですので、私のオハナシは今回で終了させていただきます。ぜひ皆さんも、嬉しい経験談、悲しい経験談、得した経験談、損した経験談等々紹介したいオハナシがあれば連絡してほしいとのことです。

皆さん、とにかくバブル崩壊にめげずにガンバリましょう!


"

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