不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二の鉄人   東京都杉並区 加藤隆

私のマンション投資〜節税のポイント(2)確定申告に向けて

"●減価償却費
・減価償却の対象となるのは、土地以外の建物・構築物・器具備品等である。従って、節税面からいえば、建物比率の比較的高い、海外物件、地方物件の方が、国内物件、首都圏物件より有利といえる。
・建物より、附属設備、家具、器具備品等の方が耐用年数が短く、早期に費用計上できる。
 従って、新築物件等、価格の明細がわかりやすい場合は、建物1本にまとまるのではなく、建物(耐用年数60年)附属設備(15年)、家具(8年)、器具備品(6年)など、明細に分けて、減価償却を行う。
・中古物件については、経過築年数が短く設定できる。
・北海道の物件等、雪害の大きい地域等にあっては、実務上、ある程度(10年)、耐用年数を短めに設定することも可能と聞いている。
・不動産賃貸業が事業規模の達している場合(5棟10室基準等)、自己所有の自宅兼事務所という扱いにし、適正割合に応じて(5割等)、事務所分として減価償却することが可能である。

●支払手数料
・不動産物件管理会社に対する管理費等、不動産賃貸管理会社に対する支払い手数料、金融機関に対する送金手数料、売買時における、不動産会社に対する仲介手数料、司法書士に対する登記手数料、金融機関に対するローン手数料等、経費計上漏れのないようにする。

●租税公課
・収入印紙、不動産取得税、固定資産税、都市計画税等、租税公課自体も費用計上できるので、遺漏なきよう留意する。

●修繕費
・各種器具設備(エアコン、給湯器、水回り、鍵等)の修理代、入居者退去時のリフォーム代(床カーペット、壁クロス、天井等)等、費用計上漏れのなきよう、留意する。
・不動産物件管理会社に毎月支払っている管理費等(管理費・修繕積立金等)については、実務上、一括まとめて、管理費等として、費用計上できるといわれている。
 修繕積立金については、現実に、支払が行われており、売却時等に返金される性質のものでもないし、そもそも紐付きで何に使われているのかも定かではないものである。

●損害保険料
・火災保険料、自身保険料等損害保険料については、通常、物件取得時に、全ローン期間分を、一時費用として支払う。その後、各年分に該当する保険料分のみを各年の費用として計上する。

●地代家賃
・不動産賃貸業が事業規模に達している場合(5棟10室基準等)、借家の自宅兼事務所という扱いにし、適正割合に応じて(5割等)、事務所分として、経費算入することが可能である。

●専従者給与
・不動産賃貸業が事業規模に達している場合(5棟10室基準等)、青色申告している場合等、ある程度の事業規模に達している場合には、同居の親族(妻等)が、不動産賃貸業を手伝っている場合(不動産賃貸管理、経理処理業務等)、給与を支払うことができる。その場合には,妻の所得税課税や、夫の各種扶養控除の不適用といったデメリットもあるが、所得の分散による累進課税回避による総合節税といったメリットもあるため、ケース・バイ・ケースで、総合的に判断することが必要である。

●備消品費
 事務処理関係の文房具代等、経費処理する。

●光熱費
 電気代、瓦斯代、水道代等である。事務所兼自宅の場合には、適正割合(半分等)に応じて、経費処理する。

●図書調査費
 各種新聞代(日本経済新聞等)、不動産関係本代、NHK等受信料、各種セミナー受講料等が考えられる。

●郵送費
 対不動産会社郵便代等である。

●電信費
 対不動産会社宛電信費等である。事務所兼自宅の場合には、適正割合(半分等)に応じて、経費処理する。

●交通費
 不動産関係の交通費である。物件調査・契約・決済時等における、現地・不動産会社・金融機関等迄の交通費や、不動産セミナーへの参加関係の交際費等である。

●交際費
 対不動産会社等不動産関係の交通費である。
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