不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第十の鉄人   東京都江東区在住 O.Y 34歳(無職)

私のマンション投資体験談

プロフィール

" このシリーズに北海道出身の方々がいるのはにはうれしく思う次第です。そして僕も北海道の海のある街に生まれ育ちました。
 高校卒業と同時に北海道の某企業に当たり前に就職しました。いまから十数年前での北海道の就職先は少ないと記憶していますが、今はもっと就職するのは大変だと思います。
 同級生なども同じように働き、それでいいと思って僕も仕事をしていたが2年で退職。
 1年か海外へ出てみたいと考えていたことを実行し、帰国したのが21歳でした。そして、このまま北海道にいても俺はだめになる?と考え、東京に上京し運送会社に勤めました。この鉄人シリーズに連載している方々は、金融、公務員、その道のスペシャリストのキャリアがあるのに対して僕はトラックの運転手として働いているだけで、なんとなく恥ずかしい次第です。"

僕の物件

" さて本題の不動産の方ですが、5棟10室所有の青色申告もしています。初めに物件を買ったのは24歳の時でした。(東京都内に30uワンルームマンションを購入)これには大手銀行のローン担当者もびっくりしていました。

 40代の担当者が言うには「私が担当して一番若い人で27歳、大蔵省に勤務している人でしたが・・・」というのを今でも覚えています。

 24歳の一人の青年など不動産を所有するとなると”子供”でしかありません。はっきり自分自身でもわかっていることです。

 そうして自分で住む予定でいましたが、通勤の都合上住むことができずに、貸すことを考えて実行して入居者も決まりこれがオーナー業としての第一歩でした。

 次に、いろいろと不動産の勉強をひまを見つけてはするようになり、これはやれると自身が沸きあがり、次にどこに物件を買うかと考えました。日本の6大都市で福岡市以外は行ったことがありました。@もし将来北海道に戻った時。A地理に明るい。B物件が東京都比べると1/3〜1/4である。Cもし北海道に帰郷を兼ねて帰ると旅費は必要経費扱いができるなどメリットがあり札幌で購入計画を考えました。

 札幌には中央区に1件、他の区に4件所有しています。いずれもワンルームで20〜38_の広さで比較的入居者が入ると考えています。中央区の物件は地下鉄の駅より歩いて8分と少々遠いのですがそれほど悪い物件ではないのでローン流れ(先客がローンを組むことができない物件)になり購入しました。この物件は、実際に見てこれはいいと思ったが、担当者の「売れてしまった。」の一言でガックリ。他の物件を熱心に勧められるが購入せずに帰りました。それから10日程して物件のローンが組めずに話が僕に一番に入ってきました。そして購入しローンも組むことができ今でも所有しています。

 後々、バブルの最高時には床面積だけで計算すると30%〜40%も値上がりしていたのと不動産評価額でもやはり同じ位していましたが、今では購入時の30%くらいは値下がっています。それでも売らずに所有しています。これだけでは損をしているのではないかと思われますが、やはりその通りです。裏をひっくり返せば、なんと月々のローンで元金が値下がった30%を埋めています。もし購入した価格で売れなくても元金のお陰で?どうにか借金が残らずに、もしくは、少々あるかもしれませんが最悪の時にはうまく切り抜けることができると考えています。入居率も良く手放すのにはもったいない位です。

 管理組合が良いので、外壁工事も一部出費をしたがそれでもまだ良い方だと考えています。札幌市内には管理が悪く外壁工事がよくもこれだけやらずにいられるものだと思う物件がありますが、少々考えものです。古くなれば修繕はどの建物でも必要になりますが、その時にどれだけ準備をしているか、一部負担出費せずに済むかなど問題外いろいろ出てくると思います。他の物件では所有者が管理費を払えずに30万円も未納や、所有者が行方不明でまるきり連絡が取れないなどあります。ごく一部の人ですが、気を付けなければなりません。いつ自分が未納者になったり。一部出費など積立金が月々少なかった為にドーンとおおきな出費をしなければならないことがないようにしたいものですが?

 その為にも手持ちの資金を持っているようにするしかないのです。使わなければそれこそいいことです。"

大きな負担金

" 関東のマンションでとうとう積立金だけでは修繕できないという問題がでてしまい建築年数が古くて気にしていました。

 マンション組合も数年前より積立金を値上げする話あり、いっしょに修繕の話も!といった具合で、“ゆううつ”で頭が痛い思いをして聞いていました。区分所有者一同が集まり周りを見てみると50代、40代が中心。どう見ても当時20代の僕は“こいつ、たんなる入居所だろ、所有者なのか?”と見られていることが相手の顔を見ればわかりました。いざ話し合いが始まり「?号室の所有者です」と言うといっせいに僕を見る顔が少々びっくりしていることもわかりました。

 その後、外壁工事をしても次に水道管、屋上にある水道用に使っているタンクなどありとあらゆる修繕を1回で済ますのが安上がりということで区分によって負担金が決められ、僕はなんと100万円近くの負担をすることになった。

 所有している人たちもローンや一括払いなどさまざまに用意しました。
例えば100万円を平均的な積立金月々7000円にして12年間で100万円は積立金として貯めることもできるのです。今までは少額の積立金でしたがその後値上げして平均的な金額になりました。僕も100万円を現金で支払いましたが、今では銀行も100万円でも貸してくれない。

 今回の修繕費を銀行で借りられるか試しにやってみた。一件は管理費を納める口座のある信用組合に申し込んだ。マンションの管理組合よりローンが組めるということで申し込んでみるとローンが組めない。理由は所有するマンションなどのローンがあったことが信用組合でもわかっていた。次に給与などで利用している都市銀行にも申し込みをして、「今、会社の方を休んでいますね」と言われた。(このときケガで入院していた。)たまたま持ち合わせがあり助かったが折りしもバブルの崩壊、そして銀行も企業に貸し渋り。その前に経験した“個人に対しての銀行の貸し渋り”だったのか?"

駅の上にあるマンション

" マンションの立地で必要なものの中に駅より歩いて何分?という問題が出てくる。歩いて10分より5分、更に3分以内となっていけば駅の上にマンションがあるタイプ!が良いとなる。私の所有しているマンションの1件は札幌市豊平区で、地下鉄の駅と直結しているといってもマンション一部に駅の出入口があるだけで歩いてマンションの入り口に外を廻って入るタイプです。このマンションはワンルームでありながら僕の所有する物件の中で入居率だけは良い。家賃は周辺相場位ということもあるが、それよりも駅に近いというメリットが入居者にとって大きい。どちらかといえば20代の女性が入居することが多い。

 購入する時にまず、駅の真上と大手のディベロッパーで建物はしっかりしていることやファミリータイプの物件もありワンルームはどうしても北向きになる。自分で住むわけではないからといえばそれまでだが、それでも入居者は入る。

 みなさんの所有するマンションもファミリータイプは南向き、ワンルームは北向きというのが多いと思います。この南向きに関してはファミリータイプには必要だが、ワンルルームの分譲式には必要ないというよりも北向きに多く作られているのでどうしようもない。

 女性が入居するのにはマンションの外装や部屋がきれいということが出てきます。そうなるとやはり最低でもこぎれいにしておきたいものです。

 やはりこのマンションも外壁の工事が行われ積立金でカバーしたおかげて負担金なしで済みましたが、積立金の値上げを見直しをされてしまいました。しかし、もし本気で長期所有することを考えると仕方がないと考えます。いつかは売りたいと考えると値上げ反対となることと思います。僕もはっきり言って値上げされるのも困ります。

 入居者より月々の、家賃、管理費そして問題の積立金を払っていただいていますが、積立金を契約中に値上げすることもできない。そして次の契約でも値上げすることはできない状態です。入居者の合計の支払いが相場以上になってしまうことや、今の家賃相場はなかなか上げることはできないと思われるからです。皆さんも共通の問題で資料を値上げするのに苦労しているかと思いますが、僕はこの物件に関しては入居者がこのままいてくれればそれでいいと考えています。値上げは体質をした時に考えるしかない。そして、追い出すことなどできません。“気長にやる”しかないと思います。

 今回、鉄人シリーズを書くようになったのも、昨年、勤めていた会社を退職して、気持ち新たに勉強したいということで時間が取れるようになり、書いて見ました。

 今回、鉄人シリーズを書くようになったのも、昨年、勤めていた会社を退社して、気持ち新たに勉強したいということで時間が取れるようになり、書いてみました。
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