不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第九の鉄人   神奈川県厚木市在住 S.M.(不動産コンサルタント)

億万長者へのパスポート〜マンション投資〜20代〜30代の戦略

方策

" あなたは自分が「億万長者になれる」と真剣に考えたことがありますか?最初から宝くじでも当たらないと無理だと思っているのではないでしょうか?

 結婚前を独身貴族などと酒・車・女にうつつをぬかしていたら今の時代未来はホープレスなものになってします、もはやあなた達には前の世代が持ったような黄金の繁栄を謳歌した80年代は来ない。だが黄金の80年代に消費を満喫し、高値で不動産を購入し身動きが取れなくなっている40代近辺よりは、やり方によっては、はるかに未来は明るい。

 これからの乱世、限られたパイの取り合いの中で人生の勝者になるためには綿密な戦略が必要です。もちろんこれまで述べてきたように、インフレッジ可能な資産を形成してゆくわけですが、時間が十分あるこの世代故に考えられるロングタームの手法を紹介したい。

1.まず頭金作りである。これは薄給の若者にとって楽な話ではないと思う。しかし、500万円のワンルームマンションを買うには10%の頭金と手数料で100万円は必要である。まずこの100万円を早急に貯めることである。車は友人から安く譲ってもらったのでいいじゃあないですか。高級車は歳をとってから乗ればいいし、ボロ車だって若者だったら選べばそれなりにさまになるし。

2.そして、100万円を頭金に500万円くらいのワンルームマンションを買う、この時ローンは家賃と相殺する程度を目安に最長で15年くらいとする。長いローンを薦める人もいるが若い時こそローンを早く終わらせ後で述べるように将来の余力とした方が良い。

3.それから、100万円貯まる毎に買い増して行くのである。ローンと家賃が相殺しているので、負担は固定資産税と所得税のアップ分であり、たいした負担とはならない。2〜3年に1戸、大学を出てすぐ始めれば20代で3戸は購入できるはずだ。

4.そして結婚、かつで財テクもヤッピーの条件と言われた。私もそのとおりと思う、あなたの資産形成能力に才たけた女性であれば惚れ込むはずだ。ただ若者なのだからあくまでもスマートにやりたい。人生を全般に渡って楽しむための資産形成であることを忘れないでほしい、資産形成が目的となったら本末転倒なのだから。そんな金の亡者は誰にも相手にされなくなってしまう。

5.結婚にあたっては社宅があれば利用しながらワンルームを買い足すのも手だが、なければ将来賃貸に出せるような2000万円ぐらいの2DKを買おう。これは負担を抑えるために20年程度のローンにしたい。最初から3LDKや一戸建てのような大物を狙ってはいけない、使わない部屋のローンを払うほどばかげたことはないのだから。

6.35歳そろそろ2人目の子供が大きくなり2DKでは狭くなってくる、そうしたら3LDKのマンションを買う準備をしよう。この頃になると20代前半に買ったワンルームのローンが終わり始めローンの余力が出てくるし、キャッシュフローが増えてくる。

7.そして40代、待望の3LDKのマンションの購入だ。これまですんでいた2DKも賃貸に出せばこれも家賃とローンが相殺されるはずだ。このときいつも言っているように良い家賃をえるために場所は非常に重要だ。その上、ワンルーム3〜4戸のローンも終了し3LDKのマンションのローンを賄えるはずだ。一方、あなたの資産も500×3+2000+3500万円で合計7000万円になっている。1億まで後1歩である。

8.この後、実質的に3LDKのマンションのローンを負担しなくても良いというアドバンテージをワンルームの買い増しに使うか、リゾートマンション等、人生を楽しむために使うかはあなたに任せたい。ただ勝って兜の緒を締めること、消費は常に資産形成に繋がるよう考えること。浪費により資産を失うのは簡単なのだから。

 この歳になればあなたも不動産投資の達人である、もう私のサジェッションを必要ない。こうやって定年までには軽く資産1億円が達成されるはずである、少なくと老後、お金で悩むことはない。"

"なぜ、こんなうまい話が成り立つのか"

"1.投資用不動産は自動的にお金の貯まる貯金箱
 毎月毎月貯金してゆけばお金が貯まることは誰にでも解ることです、では自動的にお金が貯まる貯金箱とはどういうものなのでしょうか。

 ここではあなたが500万円のマンションを買ったとしましょう。あなたは50万円頭金を入れ15年で450万円ローンを組みました。4万円のローンと家賃で月々の収支を均衡させたとします。このとき何が起きているかです。実は4万円の打ち1万円強は元金が返却されているのです。つまり450万円の借金が、毎年12万円減って行くのです、そしてこの額は返済が進むにつれて徐々に増え15年には全額返済つまり貯金箱は満杯となっているということなのです。収支上何もしていないのに自動的に資産が掲載されて行く仕組みが理解してもらえたでしょうか。

2.現在の日本だからできる、グローバルスタンダードでは成り立たない。
 グローバルスタンダードにおける金利は約7%です。この金利だとローンと家賃を均衡させるには返済期間が30年近くになってしまいます。現在の日本における金利水準は本来金利決定要因である異なる点間(現在〜未来間)のお金の価値の差から乖離し、銀行・企業救済金利になっているのです。完全に借りている方が有利なのです。政策決定者も預金者から批判が出るごとに異常な低金利と発言しているように解っていながらそうせざるをえないというものです、これを利用しない手はありません。冷静に考えて見てください、20年も30年も物価がほとんど上がらないと思いますか、私はいぜんから言っていますが輸入インフレという外的要因で物価は長期的に大幅に上昇すると予想しています。

 以上が私の方策が成立する背景です、みなさん若いのですから自分で内容を十分検証してみてください。"

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