不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第五の鉄人   東京都目黒区 T.M(ブライダルコンサルタント)

実務体験談―私のマンション投資暦

逃がすな『いい女』」と『大きな魚』!

" このシリーズに登場している不動産投資体験豊で市場分析力が鋭い鉄人達と全く違って、ごく普通の人々に属し、しかも女性である私が乏しい投資体験を披露するなどは身のほど知らずとも思います。
 
 しかし彼らと違っていわば『平凡な市民が札幌に持つ投資用マンション数が、約2軒(アパマン・プラザ山崎社長)』というのに意を強くし鉄人予備軍―つまり裾野ひとりとして、また現在の私の仕事が結婚相談所ということも『縁』や『決断力』が成功のポイントという点で家探しと酷似していて面白いと考え原稿を引き受けました。

 立地・築年数・環境・管理面そして最も大切な価格といった諸条件を全部クリアする部件は皆皆無に等しいし、同様に結婚相手も女性にとっては高収入・高学歴・高身長といったいわゆる三高プラス、ハンサムで優しい男性を探すのも難しいです。

 逆に男性にとっても『才たけて見目麗しく情けあり・・・』という詩のような妻はいないのです。
いつまでもそれらがあらわれるのを待っていると、結局『優良物件』を逃してしまうものなのです。どこかひとつだけこわらるところを決めてあとは、ほどほどのところで決断というのが、伴侶選び、マンション選びのコツのような気がします。結婚相手もベストハーフではなく、比較的よいベターハーフというではありませんか!また逃した魚は大きいと。

 私自身は感覚人間なので札幌に持った2軒のマンションも最終的には、カンによって決め、今のところ大成功と自画自賛しているのですが、物件に関するデータを分析できるのは経験則でしかないし、経験則は日頃から不動産広告や情報誌を興味を持って比較しながら読むという、いたって地味で簡単な網つくろいのような作業から生じるもので、それがいいカンを働かせる原動力と私は信じているのです。

 言うまでもなく、網はいつでも張れるようにしておきます。"

"不動産初体験は、大きな泡(バブル)のなかで"

" 素人が投資物件の良否を判断する最優先の基準は、利回りでしょう。もちろん築年数や立地条件、東京人が特にこだわる広さも大切ですが、投資に於ては収益がどの程度になるかが重要なポイントです。

 ここのところ公定歩合のたび重なる引き下げによって預金利息が史上最低となり、金利生活者が多いお年寄達の大打撃となっております。また財産運用に興味のない私の友人でも、1年定期の利率が0.36%、つまり『虎の子』の1000万円を預けて3千6千円、月に3千円程度にしかならないのは許せないと嘆いておりました。バブルの時代には年利8〜9%、1年間で90万円、月にして7万円余という金融商品もありました。不景気と低金利が根づいた今のデフレ時代からみれば、はるか昔のことにも思えますが,つい6年前位のことなのです。しかし、全くそれまで不動産のフの字の知識すらなかっとも言える私が不動産、それもいわゆる『地上げ屋』と関わりあったのも、このバブルの時代でした。

 たまたま母が所有していた東京・目黒駅から10分ほどのわずかな借地が、一部上場建設会社の開発(ビル建設)にひっかかり、まさに地上げ屋そのものといえるそこの社員と交渉しはじめたのが、平成2年〜3年にかけてでした。それまでのすさまじい値上がりに対し都内には国土法が制定済みでした。敷地20坪、私道11坪で、しかも道路づけが悪い借地権が国土法の条件である1億5百万円余(坪単価約500万円・借地権70%その頃の常識は上限が売却価格)と算定のうえ、担当の区役所職員からあと半年待てば,坪単価はあと300万円は上昇するだろうから延期するようにサジェストをいただきましたが、高齢の母のことを考え平成3年10月に売却しました。今考えればヤクザ化した人達を相手によく交渉できたものと思いますが,その頃は建設、不動産会社はもちろん銀行、生命保険といった金融法人も土地探しに狂っていたのです。今ではその土地の開発事業も休止し、20件ほどの家が密集している中で私達が売却したところだけが歯抜けたように空地となっているのをみるにつけ、欲張って半年以上待っていたら二束三文にもならなかったと感慨深いものがあります。やはり目黒区でたった11坪の借地権を国土法前に3億円以上で売りぬけていった友人もいました。

 今、売却したその借地は不良債権の類になっているかも知れませんが、欲をかかない決断力がラッキーを産んだと思います。"

札幌で初めて買った『貴族の館』

" アパマンPLAZA発行の『マンション情報』を初めて見たのがそれから半年位たった平成4年の6月頃でした。その頃、都心の不動産は下がり始めていたのですが、それでもバブルの後遺症でかなりの価格だったので、札幌のマンション物件を知ったときは『この価格はなんだ!』とカルチャーショックだったのです。東京・目黒の同じ築年数、広さのマンションの8分の1なのです。誤値かも知れないと思いながら、ひやかし半分でアパマンに電話をかけはしましたが、当時、株式に熱中していた私は、不動産を買う気は全くなく、まして札幌などは、縁のない場所でした。株式は始めて10年にもなっており、資金さえあれば手っ取りばやく儲かるものと気に入っていました。それに私は『株式投資』の天才だとも自惚れてもいたのですが、今と異なり、その頃までは右肩上がりの市場で、銘柄さえ間違えなければ誰でも儲かっていたのです。土地と同様、買えば上がるというバブルの時代でした。

 それから毎月のように『マンション情報』が送られ、何事にも興味を持つ性格なので、すみずみまで読み、頭のどこかに高い物件、安い物件の比較データが入っていたのかも知れません。平成6年の6月号か7・8(合併)号を読んでいた時、そこに2軒のめぼしいマンションをみつけました。いくら札幌不案内な私でも東西南北○○条○○丁目という言葉と『中の島』、『すすき野』は知っていましたし、どこであっても駅から5分以内というのは人気があることは判断がつきます。

 早速、詳細を聞くためにアパマンに電話をしたところ、既にその2軒とも『売却済み』とのことでした。『いいものは早いな』と皆さんの目の早いのに驚くとともに、私と違って買うつもりで探している人が、リーズナブルで便利な物件をみたら、間髪入れず連絡することも判りました。そして条件のいいのは、誰にとっても良いものなでしょうし、売れてしまうと惜しくなるのも皆同じでしょう。

 結婚相手も同様です。そこで良い物件があったら知らせてくださるようお願いして電話を切りました。翌日、東京の担当者が挨拶がてら来宅し、その時物件をたったひとつ持ってきたのですが、それは価格・築年数・広さの点で90%渡しの条件をクリアしており、瞬間『これだ』とひらめいたのです。即金で買うかわりに、山崎社長に少し値引きをお願いして『ルーべデンス琴似』32平米、昭和57年築のりフォーム済みを450万円で買いました。

 その時、山崎社長から『これはタイミングが良かったのですよ。不動産についている人っているんですね。10年に1回出るか出ないかの物件です。』と言われ嬉しくなり、話半分にしても悪い買物ではなかったと思います。イタリア製シャンデリアが玄関に輝き陶器壁が使われたオートロックのこのマンションは、当初『貴族の館』というネーミングたっだそうで、『ルーべデンス』も同様の意味だそうです。"

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