不動産投資コラム マンション投資の鉄人

マンション投資の鉄人

第二の鉄人   東京都杉並区 加藤 隆

私のマンション投資〜節税のポイント

節税のポイント

" 不動産業界のメリットとして、インカムゲイン(家賃収入)、キャピタルゲイン(値上がり益)、節税(所得税・相続税)、保険機能(団体生命保険)があげられる。
 その中でも基本は、インカムゲイン(家賃収入)である。現在の大恐慌・大不況・デフレ下にあっては、キャピタルゲイン(値上がり益)というものは、期待できそうにもない。
税金というものは、経費の中でもかなりの部分を占めており、特に高額所得者、企業にあっては税率50%以上と最大の経費率である。
 以下に合法的に節税するかということが重要なポイントとなってくる。また、保険機能については、万一の時に備える手法として有効といえる。
今回はその最大の経費である税金について、以下に合法的に(脱税ではなく)、節税することが可能か検討してみたい。
 経費の中にあって最大のポジションを占めているのは、借入金利子と減価償却費である。その分、計算も複雑であるがやり方によっては、効果も大きい分野といえる。以下、項目別に述べていきたい。"

借入金利子

"・土地以外(建築物等)にかかる金利については、経費算入できるので節税(所得税、相続税)、インフレによる借金の目減り、保険効果を考えた場合、現金購入より借金を利用した購入の方が、その点ではメリットがある。
 片や金利など経費負担、デフレによる借金実質負担増といったデメリットもあるのでケースバイケースに応じた総合的判断が必要である。

・支払金利は、土地以外(建築物等)にかかる金利のみ経費算入できるので、節税の観点からいえば建物割合の高い物件(海外物件、地方物件等)が有利である。
 しかしながら、海外物件は為替リスク・法律・税制・環境等の違いによるリスク,需要小のリスク、遠距離管理の困難性、資産価値の高い土地の利率が少ないといった問題もあるので、総合的な判断が必要である。
 また、地方物件についても需要小のリスク、遠距離管理の困難性、資産価値の高い土地の利率が少ないといった問題もあるので、総合的な判断が必要である。

・支払金利は、まずは建物等に充当し残りを土地に充当したものとみなせる。
 土地の評価は、評価額の低い「固定資産税評価額」等を算定根拠とし、建物等価格=全体価格−土地価格と逆算すればよい。
また、場合によってはオーバーローン(借入金が、購入価格に諸経費も含めた金額としたもの)の場合もあるが、その場合は建物等+諸経費分の金利が経費算入できると考えられるのではないか。

・資金に調達(借入)と、運用(不動産購入)は、金に色がついて紐が付いているわけではない。従い、物件ごとに個別に支払い金利を判断するのではなく、場合によっては全体で判断したほうが有利な場合もありうる。(例えばある物件については現金購入もしくは借入金が少なく、片やオーバーローン等、借入金の多い物件があった場合、借入金の多いものについては借入金のない、又は少ない物件に充当したものと見なす等。)

・不動産賃貸業が事業規模に達している場合(5錬10室基準等)、自己所有の自宅件事務所という扱いにし、適性割合に応じて(5割等)、事務所分として当該分に係る借入金利子を事業経費算入することが可能と思われる。"

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