不動産用語集


不動産用語集
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ダストシュート

 【だすとしゅーと】

 ビルやアパートの各階廊下に設けられたゴミ投入口(ホッパー)にゴミを投棄すると、筒状の孔を経て最下部の収集口に集まるという塵芥投棄用設備。ゴミ・シュートとも。防災面、管理面から最近ではあまり採用されることはない。


たたき

 【たたき】

 「三和土」とも。建物内において、床を張らずに、地面のまま、もしくは叩き土、しっくい、コンクリートなどで叩き固めて仕上げられた土間のこと。最近では、コンクリート仕上げのものが多い。


 【たたみ】

 不動産広告では、建物の間取りを表示する際には「和室6畳」「洋室8畳」「台所3畳」のように表示している。

このとき、畳数から部屋の床面積を求める方法としては、一般的には、おおよそ「畳数×1.65平方メートル」が部屋の床面積になるものと考えられていると言ってよい。

ただし実際に、ある部屋が何畳間に相当するかは、地域ごとの慣行の違いなどにより、確立したルールがあるわけではない。そのため上記の計算によって必ず正確な部屋の床面積が算出できるというわけではない。

そこで、不動産広告を規制する不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)では、次のような基準を設け、畳と床面積との関係に関する最低限のルールを定めている(規約第15条第23号)。

1)壁心の計算で求めた部屋の床面積を、広告中に表示した部屋の畳数で割ったとき、1畳当たりの床面積は少なくとも1.62平方メートル以上とならなければならない。

2)ただし新築住宅以外の建物(店舗・事務所・中古住宅など)の場合には、上記1)の例外として、1畳当りの床面積が1.5平方メートル以上1.62平方メートル未満であるものとして、部屋の床面積を畳数に換算することが許容される。

3)なお上記2)の場合においては、1畳当りの床面積が何平方メートルであるものとして畳数を求めているのかを、不動産広告中に明記しなければならない。

つまり表示規約にしたがう不動産広告では、新築住宅の場合は、部屋の床面積(壁心で計算したもの)は、少なくとも「畳数×1.62平方メートル」以上になる必要がある。

また中古住宅の場合は、部屋の床面積(壁心で計算したもの)は、少なくとも「畳数×1.5平方メートル」以上になる必要がある。

なお上記の「壁心」とは、壁の厚みの中心線で囲まれた床面積を建物の床面積とするという計算方法のことである(詳しくは「壁心」「内法」を参照)。


立入禁止(土壌汚染対策法の〜)

 【たちいりきんし(どじょうおせんたいさくほうの〜)】

 汚染土壌について、土壌の直接摂取による健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置のひとつ。
汚染土地への一般人の立入りを禁止するために、柵や標識を設置し、汚染土壌の飛散や流出を防止するために土地にシートなどの覆いをかぶせることである。


立入の許可(土地収用法における〜)

 【たちいりのきょか(とちしゅうようほうにおける〜)】

 土地収用法において、事業認定申請書を提出する以前に、収用者(起業者)は、都道府県知事の許可に基づいて、他人の占有する土地に立ち入ることができる。この都道府県知事の許可を「立入の許可」という。

起業者は、事業の準備のために他人の占有する土地に立ち入って測量・調査をする必要がある場合、当該区域を管轄する都道府県知事から立入の許可を受けなければならない。
(起業者が国または地方公共団体であるときは、都道府県知事にあらかじめ通知すればよい)。
都道府県知事は、この許可をしたときその旨を土地の占有者に通知し、または公告することとされている(土地収用法第11条)。

この許可を受けた起業者(またはその委任を受けた者)は、立ち入ろうとする日の5日前までに、その日時および場所を市町村長に通知しなければならない。市町村長は、この通知を受けたときは、直ちに、その旨を土地の占有者に通知し、または公告する。

具体的な立入の方法については、土地が、「さく等で囲まれた土地」である場合は、立ち入ろうとする者は、立入の際あらかじめその旨を占有者に告げなければならない。日出前または日没後においては、宅地またはかき、さく等で囲まれた土地に立ち入ってはならない。


宅建試験

 【たっけんしけん】

 宅地建物取引業法第16条第1項にもとづき、都道府県知事が実施する資格試験のこと。正式名称は宅地建物取引主任者資格試験である。
宅地建物取引業に関して必要な知識について行なわれる試験で、試験科目は宅建業法、民法、都市計画法、建築基準法、税法その他。配点は50点満点。試験は例年10月の第3日曜日に実施される。
詳しくは宅地建物取引主任者資格試験へ。


宅建免許

 【たっけんめんきょ】

 免許 

宅地建物取引業を営もうとする者は、都道府県知事または国土交通大臣に宅地建物取引業の免許を申請し、免許を受けることが必要である(宅地建物取引業法第3条)。

不正の手段で宅地建物取引業の免許を受けた者や、無免許で宅地建物取引業を営んだ者には、3年以下の懲役又は100万円以下の罰金という罰則が予定されている(法第79条第1号、第2号)。(詳しくは無免許営業等の禁止へ)

免許を受けるには、宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、一定の不適格な事情(欠格事由)に該当しないことが要件とされている(法第5条第1項)。
この免許の欠格事由は、法律により詳細に規定されている(詳しくは免許の基準へ)

また宅地建物取引業の免許を受けるには、免許申請書および免許申請書の添付書類を都道府県知事または国土交通大臣に提出する必要があり、その記載事項等は詳細に法定されている(法第4条第1項、第2項、施行規則第1条の2)。

なお、宅地建物取引業の免許の有効期間は5年とされている(法第3条第2項)。
免許の有効期間の満了後、引き続き宅地建物取引業を営むためには、有効期間満了の日の90日前から30日前の期間内に免許の更新の申請書を提出する必要がある(法第3条第3項、施行規則第3条)。


建替え決議

 【たてかえけつぎ】

 分譲マンションのような区分所有建物について、建物が著しく老朽化した場合や地震による大きな被害を受けた場合などには、建物を元の状態に戻すことが難しいケースや、経済的に見て建物を元の状態に戻すよりも建物全部を建て替える方がメリットの大きいケースがある。

このため、区分所有法の規定では、区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上の賛成による決議がある場合には、建物を取り壊し、新しい建物を新築することを可能にしている。
このように区分所有者の多数の意思により建物を建て替えるという決議のことを「建替え決議」と呼んでいる。

この建替え決議については、区分所有者全員に建替え計画を周知し、理解を促すために、次のような手続き規定が区分所有法に定められている(※)。

1)建替え決議のための管理組合の集会を開くには、招集者(通常は理事長)は、その集会の日の少なくとも2月前までに集会の開催を区分所有者に通知しなければならない。(区分所有法第62条第4項)
2)上記1)の通知においては、招集者は「建替えを必要とする理由」、「建替えをしないときに建物の効用を維持(または回復)するのに要する費用の額と内訳」などの事項を通知しなければならない(区分所有法第62条第5項)
3)上記2)の通知事項について、招集者は、その集会の日の少なくとも1月前までに区分所有者に対する事前の説明会を開催して、説明しなければならない(区分所有法第62条第6項)
4)建替えを決議する管理組合の集会では、新たに建築する建物の設計の概要・費用の概算額・費用の分担などもあわせて決議する必要がある(区分所有法第62条第2項)
5)区分所有者数および議決権の各5分の4以上の賛成により、区分所有建物の建替えを決議する(区分所有法第62条第1項)。(この決議要件の詳細については「建替え決議の要件」を参照のこと)

なお建替え決議が可決された場合には、建替えに参加する区分所有者等は、参加しない区分所有者に対して、その権利を売り渡すよう請求することができる。これは建替えを円滑にすすめるために設けられた制度である(詳しくは「建替え参加の催告」へ)。

※これらの手続規定は平成14年12月11日に改正・公布された規定であり、公布日から6ヵ月以内に施行される。


建替え決議の要件

 【たてかえけつぎのようけん】

 分譲マンションのような区分所有建物について、建物が著しく老朽化した場合や地震による大きな被害を受けた場合などには、建物を元の状態に戻すことが難しいケースや、経済的に見て建物を元の状態に戻すよりも建物全部を建て替えるほうがメリットが大きいケースがある。

このため、区分所有法では、集会において「建替え決議」がなされた場合には、建物を取り壊し、新しい建物を新築することを可能としている。

このような「建替え決議」について、平成14年12月11日に区分所有法の規定が大幅に改正・公布された。この法改正により建替え決議の要件について、次のような内容で区分所有法が平成14年12月11日に改正・公布された。(施行日は公布日から6ヵ月以内の予定)

1:建替え後の建物の敷地が、「建替え前の敷地と同一」または「建替え前の敷地の一部」または「建替え前の敷地の全部または一部を含む土地」であること
2:集会において区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上の賛成があること

つまり改正後には、老朽化の程度(新築後の経過年数)や、復旧工事にかかる費用の程度にかかわらず、区分所有者数及び議決権の各5分の4以上の賛成さえあれば、建替え決議ができるということである。
またその際、建物の敷地は同一でなくともよい(隣接地を含んでもよく、前の敷地の一部などでもよい)。また建物の主たる使用目的は変更してもよいので、例えば全戸が住居のマンションを取り壊し、商業店舗と住宅が複合したマンションに建替えることも可能である。

このように建替え決議の要件は、区分所有法改正により大幅に緩和されたので、今後分譲マンションの建替えが活発化することが期待されている。


建替え参加の催告

 【たてかえさんかのさいこく】

 分譲マンションなどの区分所有建物について、区分所有者数の5分の4以上かつ議決権の5分の4以上の賛成により、建物を取り壊し、新たな建物を新築することを決議することができる(詳しくは「建替え決議」へ)。

この決議がなされた場合に、決議に賛成しなかった区分所有者が、建替えに参加する意思があるかどうかを確認する手続として「建替え参加の催告」という手続が用意されている。
その概要は次の通りである。

1)建替えが決議されたときは、集会の招集者(理事長)は、決議に賛成しなかつた区分所有者に対し、建替えに参加するか否かを書面で催告しなければならない
2)この催告をうけた区分所有者は、催告を受けた日から2ヵ月以内に回答しなければならず、不参加を回答した者(および回答しなかった者)は、建替えに不参加となる
3)上記の催告の回答期間の満了の日から2ヵ月以内に、建替え参加者等は、建替え不参加者に対して、建物の区分所有権および敷地利用権を「時価」で売り渡すように請求することができる
4)ただし、建替え決議の日から2年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、建替え不参加者で建物の区分所有権および敷地利用権を売り渡した者は、6ヵ月以内にこれらの権利を買い戻すことを請求することができる(なお、工事着手の遅延に正当な理由があるときはこの限りでない)

こうした手続により、不参加者の権利を保護すると同時に、不参加者が建替えから早期に離脱することを促し、建替え手続の円滑化が図られている。


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